PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

La stratégie de limiter des afflux d’apport en augmentant le prix de la part (et faisant baisser artificiellement le rendement) semble en effet porter ses fruits pour Immorente.

Le bulletin du premier trimestre 2013 Immorente  indique en effet que  (notamment grâce à une trésorerie peu rémunérée qui a désormais pu être investie), le bénéfice par part du T1-2013 est supérieur de + de 6% à celui du T1-2012. Et donc que le dividende servi en 2013 devrait pouvoir être supérieur à celui de 2012.

PFO2 est donc quant à elle clairement pénalisée par son succès avec cet afflux de trésorerie trop important :
   - Soit elle patiente pour trouver des investissements intéressant et cette trésorerie dort en étant peu rémunérée (et dégrade le bénéfice par part)
    - Soit elle dégrade des critères d’investissement…

On voit là tout l’intérêt des SCPI à capital fixe.

Oui effectivement vous avez raison le Taux d’occupation actuel est de 98,08 %, On reste cependant dans la zone maximale d’occupation est donc le rendement aura du mal à progresser par progression du Taux d’occupation. A mon avis le Taux d’occupation va soit baisser avec la fin des premiers baux, soit il y aura renégociation à la baisse des loyers comme le laisse entendre le dernier bulletin :

Situation locative : pas de mouvements significatifs au cours de ce trimestre. Un départ annoncé sur 5.000 m² au 31/03/2013 fait l’objet d’une négociation qui permettra le maintien du locataire en place et n’aura pas de conséquence financière sur l’année en cours.

Quand au rendement on voit bien que même annualisé il s’érode d’année en année :

2010 9,88 €
2011 9,65 €
2012 9,60 €
2013 9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Sur 2013 si on moyenne la fourchette, il va baisser encore.
Et on ne connais pas encore le cout de la nouvelle directive européenne si elle est appliquée.

Bref je me répète j’ai du mal à comprendre pourquoi cette Scpi est conseillée de partout alors que les chiffres (rdt, taux occupation) s’érodent d’année en année. Et je ne parle pas du RAN / part qui est quasi nul, je serai curieux de voir le chiffre de 2012 qui va être publié.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (11/05/2013 21h00)

A mon avis il faut déjà attendre la répercution de la directive lors de son application. Pour ma part je suis en attente pour investir d’en voir les conséquences. Sinon sur le Marché secondaire on trouve parfois de bonnes occasion.

PFO2: crée en 2009
Maison: Perial ( > 1 milliard d’€ de capital géré)

- Capital: 587M, en forte progression (116M collecté pendant 9 mois 2013)

- Rendement/ Évolution du dividende (2010-2012): 5,55% - 5,42% - 5,30% Prévision 2013: 5,35%
Évolution prix de part: 178€ (2009), 182€ (2012)

- RAN: 2M (23 jours)

- Taux d’occupation: 99%

- Qualité du patrimoine: 3% Paris/27% RP/70% Province; 4% commerces/92% bureaux/4% locaux d’activité & entrepôts (51 immeubles). Capital concentré: 5 immeubles représentent 40% du capital (dont Levallois 11%)

- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

- Valeur expertise 2012 vs. 2011 augmente de 1,3% (prix moyen/m² élevé car acquisitions récentes)

- Frais de gestion: 11,5% HT; 10% pour souscription.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): provision annuelle pour gros travaux = 0,3% du patrimoine. Totale provision: 1M

- Rendement moyen des investissements 2012 = 7,59%

- Loyers annuels: 24M

- Créances douteuses: 80k. Provision: 21k + 28k provision pour dépréciation

- Charges: 18% (dont charges externes: 14,5%, provision pour travaux: 3,5%)

- Dette: 6M (1%) (montant de crédit autorisé: maximum 20% capital)

C’est le SCPI star de l’année 2012-2013. Excellente stratégie de communication du gestionnaire, axée sur le développement durable très à la mode.

Ce que j’aime:
- Jeune SCPI dynamique, situation financière saine
- Charges raisonables
- Patrimoine diversifié géographiquement

Ce que je n’aime pas:
- SCPI bureautique, qui résiste moins bien que SCPI commerces en période de crise. Baux de courte durée (~50% de baux arrivent à l’échéance en 2016)
- Qualité du patrimoine: J’ai l’impression que la localisation de la plupart des immeubles n’est pas top. Exemple: 2 immeubles à Lyon - Vénissieux, s’il y a de la crise il ne faut pas être surpris qu’ils deviendront vide.
Pour moi ceci est un énorme risque. Apparemment le gestionnaire privilège le rendement immédiat des investissements, et on ne peut pas tout avoir.

Vous avez bien résumé.
Je partage tous les points négatifs…

pour moi le principal atout est la qualité de son patrimoine (récent), présentant de surcroit un rendement intéressant (aux alentours de 8% au global).

Ils ont l air de savoir investir la collecte rapidement (heureusement sinon le dvm baisserait encore plus). L’efficacité énergétique des bâtiments est selon moi un atout pour le futur(*). Néanmoins l emplacement/géographie jouera certainement plus en cas de renouvellement des baux.

J en ai une louche, mais je ne compte pas "renforcer", je reste attentif à la suite, surtout quand on regarde du côté de sa grande petite soeur PFO…

(*)
le patrimoine des SCPI doit se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui prévoit l’objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020.
Il existe un risque déjà identifié de dépréciation de la valeur des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores
Immobilier et valeur verte - Plan Bâtiment Durable

Dernière modification par goiz (24/01/2014 21h10)

Cf. RLD, pour lequel aucun bilan energetique n est réalisé (locaux industriels, 3.5% du patrimoine fin 2012)

Reçu cette semaine en tant qu’actionnaire PFO2, l’interview du DG, précisant pour PFO2 :

- "en 2013, collecte de capitaux significative"
- "niveau locatif du patrimoine stable"
- "dividende stable par rapport à 2012,
- tout en permettant une progression des réserves mises en RAN et une augmentation du taux de dotation pour grosses réparations"

à comparer avec PFO : en 2013, revenus locatifs -1.27% par rapport à 2012
et PF1 : en 2013, revenus locatifs -2,6% par rapport à 2012
"les dividendes de PF1 et PFO s’établiront sur la base de la prévision basse de la fourchette"

Prévision pour 2014 :
- croissance inférieure à 1%
- sécurisation des loyers par la signature de baux de durées fermes

Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

La principale question, pour PFO2, ne se pose pas pour 2014, mais pour 2020 ou 2025 ou 2030…. à savoir quand le patrimoine de cette SCPI sera un peu plus vieux

Ce n’est pas parce qu’une SCPI est jeune que son patrimone n’est pas vieux, si?
A ma connaissance, PFO2 n’achète pas que des neufs, et a quand même des vieux coucous:
- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

extrait coté patrimoine 88 (pas encore en ligne) :

Q : "Quelle est la place de la question environnementale dans les expertises immobilières ?"

R : Jean-Claude Dubois (Président BNP Real Estate Valuation, société d’expertises immobilières):

"La question environnementale est prise en compte sous son aspect financier. Ainsi, pour les biens labellisés, on constate que les utilisateurs signent plus rapidement que pour les biens non labellisés. Il y a donc une plus grande liquidité.

De plus, les loyers sont légèrement supérieurs et les biens plus recherchés. Les utilisateurs acceptent aussi des baux plus longs, ce qui augmente la pérennité, favorise un taux de rendement plus bas, ce qui crée de la valeur verte. C’est un cercle vertueux qui est aujourd’hui engagé à la fois chez les investisseurs comme chez les utilisateurs."

Mon avis :

Tout comme pour les constructeurs automobile et la chasse à la pollution (certainement forcée à coup de réglementation, malus, budget carburant, image/performance energétique), la norme dans l’immo risque de basculer progressivement au vert dans les années qui viennent. On verra bien, mais amha ce qui est fait aujourd hui ne sera plus a faire demain (meme si la réglementation devient plus drastique, la marche sera moins haute pour certains batiments qui ont deja une structure pensée dans le "bon" sens).

Dernière modification par goiz (09/02/2014 16h33)

wow vous avez vu le dernier BT ? ils viennent d investir 20M€ ds 55 centres speedy (rdt net  8,6%). Maintenant la question que je me pose (outre le fait qu il aurait été plus cohérent pour PFO2 d investir dans feu vert warf warf), le jour ou speedy part ou décède, on en fait quoi des centres auto ?

on espere, meme si je pense -peut-etre a tord- que le marché est déjà mature (pour ne pas dire saturé). Vu que pour remettre à neuf ce type de biens il faudrait entre 50000 à 100000€ d’après cet article mis à jour le 23/01/2014, je n’ose imaginer l’investissement pour en faire une étable ou n’importe quoi d’autre

Vous devriez lire le communiqué sur cette acquisition avant de commenter. Le cout des travaux sera récupéré en sur-loyer.  Le rendement de ces biens (8.6%) est en relation avec le niveau de risque. Et cet investissement représente (seulement) 3% du patrimoine actuel de PFO2.

J’ai il y a peu entendu une Société de Gestion expliquer à ses associés avoir acquis des biens avec Virgin comme locataire, en sachant que Virgin était ’à risque’ (depuis ils ont déposé le bilan, laissant qqs loyers impayés, et bien sur les locaux vacants), mais ayant obtenu un bon prix, et ayant estimé que les locaux seraient relouables assez facilement (il ont quand même galéré pour relouer)…. Chaque acquisition est un peu un pari, sur le fait que la Société de Gestion a mieux évalué le potentiel du bien que les autres (bien souvent, il y a une sorte d’appel d’offre quand un bien souvent intéresser plusieurs acheteurs est sur le marché, surtout quand il s’agit de 20 M€, mais parfois un acheteur dispose de qqs infos en plus, ou réussit à négocier un petit qq-chose).