Peut-on encore investir dans l'immobilier en 2013 sans apport ?

Construiresaretraite · #26

Et pour corser le tout, ajoutons que la fiscalité est en plus peu stable … On ne sait trop ce que nous réserve demain.
Finalement, il faut pouvoir estimer la rentabilité nette-nette qui intègre la fiscalité.

Philippe30 · #27

pirlololo a écrit :
Effectivement la fiscalité. Pour le moment j’ai un stock d’amortissement assez considérable et surtout le fait d’avoir financé les frais d’agence et de notaire cette année viennent creuser plus mon deficit.

Mais effectivement comme vous le soulignez c’est un point que je ne néglige pas. Je m’étais à l’époque penché dessus.
Mais il est vrai que cette année je ne m’y suis pas remis. J’attends un déficit.

CA 2011 54 k€ DEFICIT DE 12k€ reportable je crois
CA 2012 74 k€ DEFICIT? j’attends mon bilan de la part du comptable.
CA 2013 PREV 60K€

Dans mes prévisions de Tréso je devais recommencer l’opé tous les 4 ans pour ne pas payer d’impots.

J’avais déjà échanger avec vous Pirlololo pour comprendre votre démarche à l’époque ou vous vendiez sur Périgueux.

Il faut être conscient que la période d’euphorie de l’achat et d’accumulation d’amortissement est suivi de la période de gestion , de problèmes et de fiscalité rampante et grimpante.

Vous devez impérativement constituer un suivi sur tableur de vos crédits en cours , de vos intérêts d’emprunts annuels décroissants , de vos charges , de vos taxes fonciers.
Vous devez impérativement pouvoir économiser mensuellement le montant du foncier annuel à payer en Novembre , à mettre sur un livret c’est toujours ça de gagner.
Le suivi de votre stock d’amortissement des meublés.

Faites une progression sur plusieurs années en reportant les loyers , les charges , les intérêts d’emprunt à la baisse et l’amortissement , il n’y a que comme cela que vous aurez un bonne vision sur plusieurs années.

Vous avez acheté récemment , il faut que vous mettiez en place une gestion rigoureuse avant de racheter pour vous , pour la pérennité de vos investissements et pour rassurer le banquier.

La gestion est aussi un indicateur d’optimisation de vos investissements

Bravo et bon courage pour la suite

Philippe

Philippe30 · #28

pirlololo a écrit :
Aujourd’hui recherche financement 330 000 rapport 3600 /mois net. Mais personne.

Revenus 3100 e. Locataire par choix. QUoi que en region Parisienne je ne peux rien acheter lol.

Si quelqu’un a des pistes….. ou des trucs que je ne saurai plus pour faire passer des dossiers.

Votre age et vos achats précédents associé avec un durcissement des conditions d’octroi de crédits rendront votre démarche très difficile.

Je vous conseille plutôt de visés des biens plus petits , des maisons individuelles à rénover comme il en existe beaucoup dans le Nord.
Pourquoi ?

Car les banques prêteront plus facilement pour un plus petit projet , vous pourrez augmenter votre stock d’amortissement et de travaux déductibles.

Ces petits biens vous permettront de faire des arbitrages dans le futur pour procéder à des reventes qui augmenteront votre trésorerie et constitueront des apports pour des achats plus importants.

Un 110 % sur une maison passera mieux que sur un immeuble.

Philippe

Construiresaretraite · #29

Une précision sur les biens plus petits.

Au début de nos investissements, nous avions l’habitude dans nos évaluations, de prendre 7% pour les frais de notaire (biens de plus de 5 ans). L
Lors de l’achat d’un bien de 50 k€, nous nous sommes aperçus que les frais s’élevaient à 9,5%.

Si vous vous amusez à tracer la courbe des frais à partir du site Calcul de frais d’achat | Chambre de Paris (par exemple), vous constaterez qu’il faut être aux alentours de 200 k€ pour ne payer "que" 7%.

Philippe30 · #30

Je prend 10 % sur les petits biens pour calculer rapidement , c’est plus que le taux des frais de mutation et comme ça j’ai toujours une bonne surprise.

En fonction du montant cela tourne entre 7,5 % et 9,5 % mais il est vrai que plus l’on monte en prix et plus le taux baisse , j’ai hâte de connaitre des frais de mutation à 3 ou 4 %.

Les pires taux sont les parkings surtout quand la somme est inférieure à 15.000 € , les montants des frais de mutation se rapproche alors dangereusement du prix d’achat …

Sur le sujet des parking , certains blogueurs sur des sites vantent ce type d’investissement en ce qui me concerne je ne trouve pas cela intéressant pour des raisons de risques d’impayés sur des petits montants , du fait qu’un parking ne soit pas une nécessité vitale , vandalisme, squatte.

Philippe

Construiresaretraite · #31

Oui la rentabilité d’un parking est fortement dégradée par ces frais de mutation.
Pour les problème s de squatte, nous faisons la distinction entre garage et place de parking. Le risque est tout de même plus faible.

Afin de limiter les frais de mutations, il faut en acheter plusieurs en 1 seul lot, mais nous n’avons jamais franchi le pas.

Philippe30 · #32

construiresaretraite a écrit :
Afin de limiter les frais de mutations, il faut en acheter plusieurs en 1 seul lot,

Bonne idée mais il faut trouver un vendeur de plusieurs parkings.
Personnellement cela ne m’intéresse pas pour les raisons évoquées au dessus et en cas de problèmes de paiement il faut bruler beaucoup d’énergie pour récupérer une faible somme.

Comment allez vous empêcher une personne qui ne vous paye pas de s’installer sur une place de parking ?

A moins de louer à un autre , conflit en perspective possible ou monter un plot avec clé …

Franchement rien que d’y penser , je perçois que des problèmes.

Philippe

tib33 · #33

Salut à tous,

Dans le cadre d’une future opération de construction revente d’une maison, la banque serait elle susceptible de suivre à 110% ? (travaux+frais de notaire+prix terrain)

Apparemment pour ce type d’opération, même en démontrant la marge pouvant être dégagé et une forte demande sur tel ou tel type de maison, il faut avancer un apport de 30%.

Des personnes sur ce forum ont déjà réalisées ce type d’opération ?

Merci de votre aide

Range19 · #34

tib33 a écrit :
Salut à tous,

Dans le cadre d’une future opération de construction revente d’une maison, la banque serait elle susceptible de suivre à 110% ? (travaux+frais de notaire+prix terrain)

Apparemment pour ce type d’opération, même en démontrant la marge pouvant être dégagé et une forte demande sur tel ou tel type de maison, il faut avancer un apport de 30%.

Des personnes sur ce forum ont déjà réalisées ce type d’opération ?

Merci de votre aide

Bonjour,

Je ne peux pas vous dire si votre banque vous suivrait, ça dépend à la fois de la qualité du projet et de votre profil. Lui avez-vous demandé ?

Par ailleurs, pour que la plus value en sortie de construction après fiscalité soit intéressante, il faut qu’elle soit très importante. J’ai hésité lors de ma dernière opération (financée à 100%, pas 110 par choix, mais ça aurait été possible) mais j’ai préféré bénéficier du dispositif Scellier.

ZX-6R · #35

Pour les parkings c’est quand même plus facile à récupérer qu’un appartement quand on a un impayé! On peut toujours crever les pneus!

Moi ce qui me déplait c’est qu’il n’y a rien à optimiser. Un immeuble je l’achète en ruine, le rénove, et peux faire *2. Un parking je l’achète au prix du marché, je le vends au prix du marché…

Range19 · #36

Sur les parkings, mêmes avis que ZX-6R, comme quoi tout est possible.

J’en ai acheté systématiquement comme facilitateurs de location d’appartements, pas pour être loués seuls.

Il est rare de trouver des immeubles de parking. j’ai loupé une opportunité en plein centre il y a une douzaine d’année. il y avait moyen d’améliorer le service et la rentabilité.
Tel quel, c’était intéressant, mais je montais dans un autre train à ce moment là et ai laissé passer celui ci.

Construiresaretraite · #37

Nous avons l’impression que nous sommes en phase sur les parkings :-)
Le ratio énergie dépensée/rentabilité est trop élevé !

Dans des quartiers en centre ville, le parking peut néanmoins constituer une vraie plus value qui se paye.

A noter une petite idée pour amplifier la rentabilité des parkings, c’est de … le découper en parking à motos/scooters . Pas possible de le faire partout cependant.

Construiresaretraite · #38

tib33 a écrit :
Apparemment pour ce type d’opération, même en démontrant la marge pouvant être dégagé et une forte demande sur tel ou tel type de maison, il faut avancer un apport de 30%.

Des personnes sur ce forum ont déjà réalisées ce type d’opération ?

Merci de votre aide

Sur ce type d’opérations de construction/ revente, le contexte n’aide pas a ce que les banques soient confiantes … Nous connaissons personnellement un promoteur amateur dans une situation très délicate qui a acheté un terrain, a construit 2 maisons et cherche à les revendre, … et cela depuis 6 mois.

Même des promoteurs de taille intermédiaires sont aujourd’hui contraints de fournir un apport pour que les banques suivent.

Cela dit, tout dépend avant tout de votre profil et de votre projet comme l’a indiqué Range 19

Philippe30 · #39

ZX-6R a écrit :
Pour les parkings c’est quand même plus facile à récupérer qu’un appartement quand on a un impayé! On peut toujours crever les pneus!

Range19 a écrit :
Sur les parkings, mêmes avis que ZX-6R, comme quoi tout est possible.

Incroyable Range19 , vous opérez un véritable métamorphose ….

Quand à ceux que cette méthode pourrait choquer , je leur souhaite bien du courage en cas de problème.

Philippe

Range19 · #40

Philippe30 a écrit :
ZX-6R a écrit :
Pour les parkings c’est quand même plus facile à récupérer qu’un appartement quand on a un impayé! ~~On peut toujours crever les pneus!~~
Range19 a écrit :
Sur les parkings, mêmes avis que ZX-6R, comme quoi tout est possible.
Incroyable Range19 , vous opérez un véritable métamorphose ….

~~Quand à ceux que cette méthode pourrait choquer , je leur souhaite bien du courage en cas de problème.~~

Philippe

Argh ! Non, pas de métamorphose, juste un peu d’inattention. Évidemment, j’avais occulté le passage que je viens de rayer
Les méthodes gros bras me font penser à mon chien : à distance, il aboie très fort. Quand le danger est réel, il se met derrière moi…

Par ailleurs, virer une voiture d’un emplacement de parking n’a rien à voir avec déloger les occupants d’un logement.
La procédure est basique… et je ne me souviens pas avoir entendu qui que ce soit parler de problèmes d’expulsion de locataires de parkings.

tib33 · #41

Construiresaretraite et Range19, merci de vos réponses.

Mon projet consiste a acheter un terrain à un prix en dessous de celui du marché car je connais la personne qui vend (grosso modo 40k€ )puis d’y construire une maison rt 2013 intermédiaire de 110m2 avec 3 chambres cellier + garage en semi construction ( 90k€ )

Montant du projet : 130k€ valeur de revente de ce type de maison ---> 230-250k€ (mais je voudrais vendre un peu en dessous du prix du marché pour faire partir rapidement)

Apport max: 40k€

J’ai pas encore démarché mon banquier mais ça pourrait passer selon vous?

La ville est une station balnéaire landaise de 20000 habitants qui se développe et ou océan et lacs se situe à 5 minutes.

Cependant j’aimerais m’assurer qu’il y a une réel demande sur ce type de maison afin de ne pas me retrouver avec un crédit conséquent, je pourrais également la mettre en loc ce qui pourrait être intéressant niveau renta mais ce n’est pas mon but

Comment vous assurez vous qu’il y a une demande ? tour des agence + fausse annonce sur le bon coin?

Mon profil: 22 ans quelques sous de côté je pense me lancer à l’obtention de mon CDI en novembre 2013

Merci à vous!

Range19 · #42

Bonjour Tib33,

Dans un 1er temps, faîtes un budget complet de votre construction intégrant impôts, taxes, coûts des raccordements, assurance DO (impérative si vous voulez revendre), coûts financiers, fiscalité sur les plus values et éventuel risque fiscal (sur la transaction de revente elle même, sur l’achat du terrain si manifestement sous évalué etc).

Attention à ne pas fixer votre valeur de revente sur les prix annoncés mais bien sur les transactions réelles.

Bref : ficelez bien l’étude de votre dossier.

Construiresaretraite · #43

tib33 a écrit :
Cependant j’aimerais m’assurer qu’il y a une réel demande sur ce type de maison afin de ne pas me retrouver avec un crédit conséquent,

Bonjour tib33

Cela tombe bien car nous pensons que votre banquier voudra s’en assurer aussi !

Pour avoir fait construire à plusieurs reprises, réaliser un budget rigoureux démontrant votre sérieux et votre réalisme:
- achat terrain
- frais de notaires
- construction + différentes assurances (DO, achèvement de travaux, décennal, …) classique si vous passez par un contrat CCMI
- viabilités (électricité, gaz, eau, téléphone, eaux usées et eaux pluviales éventuellement)
- taxe locale d’équipement, taxe de raccordement d’égoût, CAUE
- extérieurs ( clôtures, portail, accès, …)
- de manière prévoyez 10% supplémentaire en cas de mauvaise surprise

Vous aurez donc là un budget réaliste.

Ensuite faites faire une estimation par 3 agences immobilières locales.
Ajouter des estimations par l’immobilier des notaires ou les sites en ligne type meilleurs agents.

Après cela, vous disposerez d’un dossier qui sera présentable aux banquiers.

De notre point de vue si l’écart que vous annoncez est de cet ordre, nous ne savons pas si cela passerait mais ça se tente !

GeGe777 · #44

Je me permets un petit déterrage pour réagir à cette remarque

Philippe30 a écrit :
Je prend 10 % sur les petits biens pour calculer rapidement , c’est plus que le taux des frais de mutation et comme ça j’ai toujours une bonne surprise.

En fonction du montant cela tourne entre 7,5 % et 9,5 % mais il est vrai que plus l’on monte en prix et plus le taux baisse , j’ai hâte de connaitre des frais de mutation à 3 ou 4 %.

Achetez en VEFA !

Votre remarque était sans doute humoristique mais je me permets de rappeler que les (enfin ce qu’on nomme) frais de notaire sont calculés différemment pour le neuf et l’ancien.
Pour l’ancien la plus grosse part constitue les droits de mutation qui correspondent à 5,09 % du prix de vente suivie ensuite des émoluments du notaires qui sont fixés par le décret no 78-262 du 8 mars 1978.
Il s’agit d’émoluments proportionnels calculés par tranche (au-delà de 60000€ ça représente ttc 0,98670 % du prix de vente plus 491,855 € ) plus d’émoluments de formalité (chaque formalité a un prix fixe). On ajoute un peu de débours et la contribution de sécurité immobilière (qui a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques)
La somme de petites sommes fait gonfler le pourcentage sur les achats de faible montant et devient négligeable pour les grosses sommes mais les parties proportionnelles font que même si le montant de votre achat tend vers l’infini les frais de notaires dans l’ancien ne descendront pas en dessous de 6,076 % d’où mon conseil si vous souhaitez en payer moins d’acheter dans le neuf

guillaumega · #45

Bonjour,
Dans le neuf les rentabilités initiales sont souvent plus faibles.

Pour les frais de notaire:

neuf ou marchand: 0.715% (taxe de publicité foncière)
droits pleins: 5.09%

émoluments notariés: 0.825%
salaire du conservateur : 0.1%

Cordialement,

guillaumega · #46

Pour répondre à la question initiale, il faut distinguer les financements sans recours et les financements avec recours (avec garanties extrinsèques).

Si on n’a pas de recours, le banquier doit se contenter de la garantie sur l’actif (garantie hypothécaire).
Mécaniquement, plus le loyer est élevé (=la rentabilité initiale est forte), plus on peut rembourser à la banque et plus on peut emprunter.
A titre d’exemple, sur du logement à Paris, il est difficile d’emprunter plus de 50% car les rentabilités sont trop faibles (3/4%).

Sauf à compléter par de nouvelles ressources auquel cas on passe en financement avec recours (ex: caution personnelle, acquisition en direct etc).
Dans ce cas tout dépend de votre situation patrimonial personnelle et des collatéraux que vous utilisez en garantie complémentaire.
Bien sûr, si vous avez des revenus réguliers (en tant que personne physique) qui peuvent être alloués au service de la dette, vous pouvez emprunter davantage etc.

Cordialement,

Philippe30 · #47

GeGe777 a écrit :
Je me permets un petit déterrage pour réagir à cette remarque

Philippe30 a écrit :
Je prend 10 % sur les petits biens pour calculer rapidement , c’est plus que le taux des frais de mutation et comme ça j’ai toujours une bonne surprise.

En fonction du montant cela tourne entre 7,5 % et 9,5 % mais il est vrai que plus l’on monte en prix et plus le taux baisse , j’ai hâte de connaitre des frais de mutation à 3 ou 4 %.
Achetez en VEFA !

Votre remarque était sans doute humoristique mais je me permets de rappeler que les (enfin ce qu’on nomme) frais de notaire sont calculés différemment pour le neuf et l’ancien.
Pour l’ancien la plus grosse part constitue les droits de mutation qui correspondent à 5,09 % du prix de vente suivie ensuite des émoluments du notaires qui sont fixés par le décret no 78-262 du 8 mars 1978.
Il s’agit d’émoluments proportionnels calculés par tranche (au-delà de 60000€ ça représente ttc 0,98670 % du prix de vente plus 491,855 € ) plus d’émoluments de formalité (chaque formalité a un prix fixe). On ajoute un peu de débours et la contribution de sécurité immobilière (qui a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques)
La somme de petites sommes fait gonfler le pourcentage sur les achats de faible montant et devient négligeable pour les grosses sommes mais les parties proportionnelles font que même si le montant de votre achat tend vers l’infini les frais de notaires dans l’ancien ne descendront pas en dessous de 6,076 % d’où mon conseil si vous souhaitez en payer moins d’acheter dans le neuf

Vous auriez mieux fait de ne pas déterrer ce post car je suppose que vous plaisanter avec votre VEFA.
Franchement , je me moque complètement de payer 7 ou même 10 % de frais de mutation dans l’ancien car avec vos achats en VEFA vous payer le m2 le double de ce que je le paye alors je vous laisse bien volontiers vos frais de notaire réduit et moi j’achète des biens à des prix réduits , chacun voit la réduction où il le souhaite.

Regardez mon parcours et vous comprendrez que le VEFA , le neuf ne sont pas pour moi ….!

En VEFA pour faire des économies de bout de chandelles sur les frais de notaire , la bonne blague

Philippe

Construiresaretraite · #48

GeGe777 a écrit :
Achetez en VEFA !

Si vous avez déjà acheté en VEFA, vous avez dû vous rendre compte que la chaîne est particulièrement longue entre :
- artisans ( terrassier, maçon , electricien, menuisier, charpentier, …)
- maitre d’oeuvre
- promoteur
- vendeur intermédiaire de ce type de produit
et …
vous !

évidemment chaque étape prend une marge sur le prix du bien, auquel s’ajoute les frais de communication et de publicité pour vendre les biens.

AU final, vous pourrez généralement plus cher que le prix du marché. Peu importe donc les frais de notaire.

C’est un peu comme lorsque vous achetez un kg de tomates dans un supermarché et que vous les faites vous même.
Elles ont meilleur goût chez vous et elles sont moins chères.

Faites un peu de travaux, prenez un peu sur vous pour organiser le chantier, faites quelques travaux et vous obtiendrez bien au delà du différentiel entre frais de notaire ancien/neuf

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pirlololo a écrit :

pirlololo a écrit :

construiresaretraite a écrit :

tib33 a écrit :

[+1 / -1] #35 18/05/2013 13h37

tib33 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Range19 a écrit :

1 #40 19/05/2013 10h37

Philippe30 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Range19 a écrit :

tib33 a écrit :

Philippe30 a écrit :

GeGe777 a écrit :

Philippe30 a écrit :

2 #48 05/06/2013 21h51

GeGe777 a écrit :

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