Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ?

Bonjour,

Je reste globalement septique sur ce genre de proposition.
Si il dit:"  ne pas avoir la capacité financière d’acheter tous les biens qu’il découvre et en fait donc profiter ses clients.", je traduis "il garde les bonnes affaires pour lui et me propose les médiocres."
Mais j’avoue ne pas avoir d’expérience avec ces "multi-cartes" de l’immobilier.

Frédéric

Je me rends compte que j’ai oublié une information intéressante, l’entretien me revient en tête en même temps que je relis les message…

Il m’a donné un ratio de capacité d’investissement: 5 fois les revenus.
C’est une approche grossière car elle ne tient pas compte d’une éventuelle épargne, mais ca donne un repère. Pour ma part c’est moyennement encourageant puisque je n’ai pas de très gros revenus…

Je lui avais également demandé si il avait lui même des biens en location, apparemment oui (j’ai pas d’écrit, juste sa parole) mais en gestion par agence.

Concernant la rentabilité des opérations qu’il pourrait me proposer, je lui ai demandé pourquoi il ne se les gardait pas. Il m’a indiqué qu’il ne pouvait pas tout prendre, donc, mais il a aussi précisé que les rentabilités qu’il se gardait était encore meilleure (9% net avant IR).

Sinon, il conseille de louer du meublé au prix du nu, et de se concentrer sur les petites surfaces (max T2) car au delà on est en concurrence avec une décision d’achat, et les locataires en seraient plus difficiles à trouver.
Autrement dit, un couple avec enfant va chercher à acheter avec un bout de jardin plutôt que louer.

Bon, cette remarque me semble relativement juste mais pourrait être contrecarrée par une bonne prestation et un bon emplacement.

En terme de tarif, il prendrait 5% du prix du bien. Des frais d’une autre agence pourraient être payable en plus.

D’un point de vue qualité, il m’a parlé de l’immeuble à 12% brut dont je parlais dans un autre message, et dont je m’étais écarté pour différentes raisons. J’avais d’ailleurs une meilleure connaissance du prix que lui, comme quoi, chercher seul peut amener quand même de bonnes infos.

Pour l’instant, je l’envisage plutôt en parallèle de ma propre recherche, mais si ca marche bien, pourquoi ne pas en profiter?

Un autre point qui me revient: il cherche des investisseurs crédibles vis à vis des banques. Il a évoqué un coup à environ 600k et j’ai cru comprendre que les acheteurs potentiels ne sont pas légions. Trop gros financièrement, ou trop flippant?

En tous cas, la première question qu’il m’a posé c’était comment j’en étais arrivé à envisager d’acheter un immeuble à mon age? Mouarf, je l’ai pris comme plutôt positif :p

Je voit pas la différence entre un agent immobilier et un mandat de recherche sachant comme vous l’avez annoncé qu’il se garde les meilleures affaires. Donc je préfères garder mes contact sur mes agents que sur une seule personne dont les rentabilités seront moyennes.

Concernant vos questions,
est ce un gain de temps? Je pense que quand on a pas le temps c’est le meilleur moyen de se précipité et de faire une mauvaise affaire. Je suppose qu’il est payé à la commission donc son intérêt et de vous vendre le bien, qu’après vous ayez des problèmes sur ce bien ça ne le concernera plus.
Personnellement je pars du principe, et c’est général, plus il y a des intermédiaires et moins la rentabilité sera élevée. Vous pouvez utilisez des artisans pour les travaux mais ça réduit la rentabilité.
Vous pouvez avoir une agence ou une GRL mais ça réduit aussi, etc…

Kool31 a écrit :

Je voit pas la différence entre un agent immobilier et un mandat de recherche sachant comme vous l’avez annoncé qu’il se garde les meilleures affaires. Donc je préfères garder mes contact sur mes agents que sur une seule personne dont les rentabilités seront moyennes.

On peut effectivement se demander ce que ce type d’intermédiaire apporte de plus qu’un agent immobilier ? En dehors de son positionnement, qui ne semble être qu’une affaire de présentation, ses objectifs sont les mêmes, non ?

Vous ne prenez sans doute que le risque de perdre un peu de temps en essayant… si il vous fait l’impression de pouvoir trouver un perle rare, n’hésitez pas ! Rares sont les professionnels qui vous prennent pas pour un huluberlu quand vous parlez de 10 % brut de rentabilité

DDtee a écrit :

Rares sont les professionnels qui vous prennent pas pour un huluberlu quand vous parlez de 10 % brut de rentabilité

Testé  très couramment de notre côté également.  Une fois que l’on nous répond cela, nous avons pour habitude de rétorquer que nous ne sommes pas des lapins de 3 semaines et que nous sommes entre professionnels. Donc ne nous mentons pas et nous demandons à quelle rentabilite s’élève le dernier investissement que l’agent immobilier que l’on a devant nous a concrétisé.

En général, le discours se met à changer…

Ca donne quoi quelques mois après ?
Merci par avance pour votre retour !

Bonjour,

j’ai été contacté début août pour me dire que la recherche continuait sans succès jusqu’à présent, aucun bien ne m’ayant été présenté, mais peut être une piste sur un immeuble.
J’ai relancé à la rentrée mais l’immeuble en question n’était pas satisfaisant pour lui et il ne m’a pas été proposé.

Il a élargi sa zone de recherche loin de mes critères géographiques, toujours sans succès.

Je n’ai donc pas été "spammé" d’offres bidons pour me forcer la main, bien au contraire malheureusement. Il m’indique qu’il constate que les propriétaires sont hors marché. J’ai moi même constaté que les immeubles sont quasiment plus chers que les RP dans le coin.
Les propriétaires d’immeubles semblent plus costauds financièrement que les vendeurs de RP et attendent le pigeon.
Le grippage du marché a également été constaté par un commercial qui bosse chez un notaire.

Je sors par ailleurs d’un rendez vous avec le conseiller entreprise/investissement de mon agence bancaire et il m’a indiqué sa frilosité vis à vis des investissements immobiliers compte tenu de la tendance mais confirmé le repère  opération tout compris = 120 loyers (10% brut).

J’ai ouvert la porte à 2 variantes récemment à ce mandataire:
1) ouverture de la zone géographique à d’autres villes où nous nous rendons régulièrement et où le marché immobilier serait moins crispé. Nous opterions donc pour une gestion déléguée, à voir quel impact cela aura sur l’autofinancement et notre capacité à analyser ces opportunités.
2) la variante colocation dans une maison ou dans un immeuble, cette dernière solution tant notre préférée dans la mesure où cela permettrait de tester le marché vis à vis de ce genre de produit.

Si un bien peut être loué 1€ hors charge, il ne doit pas être acheté plus de 120€ (y compris achat, travaux, notaire, tout, tout) pour que la rentabilité soit suffisante pour s’autofinancer.

C’est un repère qui permet de prendre une décision rapide avec une petite marge de sécurité.

Après, si vous avez un patrimoine par ailleurs, la banque peut vous prêter, non pas parce que l’opération est économiquement intéressante, mais parce qu’elle a estimé que vous étiez en capacité de rembourser, ce qui est quand même bien différent.

Range19 a écrit :

Sur les sites d’annonces de biens "investisseurs", on voit essentiellement du basique (appartements années 50/60 et vieux immeubles rénovés dans les années 80/90) alors qu’on pouvait espérer voir des sorties de dispositifs Robien ou autres relativement récents et plus qualitatifs.

Si on les voit pas, c’est peut-être qu’ils sont sans intérêt du point de vue de l’investisseur (nous avons déjà échangé à maintes reprises sur le sujet)

@Pruls, le discours de votre banque a t-il changé ces derniers temps ? Quel réseau ?

A mon humble avis, si les agents immobiliers, chercheurs de biens etc… (voir les investisseurs eux même parfois) ne trouvent pas de bien à 10% c’est qu’au fond ils n’y croient pas eux mêmes ou ne font pas le nécessaire pour les trouver. Tous les terrains ne sont pas identiques, quand la moyenne du rendement dans une ville est de 3% c’est clairement impossible de trouver 10. Par contre si la moyenne est à 7 voire 8, faire 2 ou 3 point de plus que la moyenne, c’est juste une question de travail, de repositionnement du bien, de travaux…

Pruls a écrit :

Aller voir la CCI pour monter votre histoire.

Pour votre analyse concernant l’atteinte des 10%, cela correspond clairement à mon cheminement. Les immeubles sont trop chers, ok, comment je fais pour me positionner sur le marché?

CCI c’est une banque ?
Je ne partage pas votre analyse, je dis qu’on trouve. Je n’ai pas une réponse toute faite, juste une lecture du marché différente et maintenant un peu d’expérience. Il y a multiplicité de facteurs déjà abordés sur le forum. Pourquoi vous fixer sur des immeubles si la rentabilité des appartements (charges de copro comprise) est supérieure ? D’ailleurs, je trouve que depuis quelques jours des biens intéressants apparaissent… peut être la peur des lois en préparation ? Si c’est le cas, c’est pas fini…

CM et CIC c’est la même boutique
J’ai pas bien compris, il vous a pas envoyé vers la CCI ?

Je suis d’accord ; le modèle doit évoluer et évoluera encore et encore, pour optimiser notre recherche ou nos acquis… surtout si la loi change tout les 4 matins (actualité inside)