Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif…

Bonjour,

Il manque quelques infos essentielles :

- emplacement (métro etc…), surface

- étage, vue, ascenceur, type d’immeuble ?

- prix payé (car votre TRI me parait bien élevé pour un bien à Levallois)

-> Pour les factures et travaux pourquoi ne pas les amortir au lieu de passer par un montage complexe par la SCI et une re-facturation

-> Il manque la taxe foncière dans vos hypothèses, qui est en plus, particulièrement élevée à Levallois !

-> le loyer de 900€ cc, dépend de la surface. si vous comptez louer par exemple moins de 30m2 a ce tarif, il faudra compter une vacance et un turnover plus élevé

oubliez le prix max a cet emplacement à 10k€ le m2, aucune transaction à Levallois ne se fait plus à ce niveau, ce sont les prix d’hier

Merci pour vos réponses, roudoudou et Alexis92.
Je fais aussi les corrections directement dans le premier post.

Surface : 30m². Comme tout est à refaire, possible de le transformer en 2 pièces, mais il n’y a qu’une seule fenêtre.

Emplacement : à côté de la piscine. à 600 m du métro, et aussi 600 de la gare clichy-levallois.

Prix acquisition, yc frais de transaction, de prêt et travaux : 177k€.
Apport personnel 30k€.

Impôt foncier, j’ai pris 300€. Oui, je confirme que l’impôt foncier est élevé à Levallois. J’ai cru même que ça allait augmenter compte tenu du niveau d’endettement de la ville.

TRI : 8,3% avant impôt. 6,9% après impôts.

Impôts : hypothèse TMI de 30% et un amortissement de 3% par avant de 80% de la valeur du bien.

Pour les prix, j’ai juste cité les sources et prix une hypothèse de revente dans 20 ans à 9100€/m².

900 € HC pour 30 m² ça fait du 30 €/m²;

Perso pour un emplacement top dans neuilly et pour un 2P je paye 27 € du m² avec les charges. Certes ce n’est pas du meublé. Mais vous etes 10 % plus cher pour un emplacement moins coté.

Je pense donc que pour ce prix la soit vous aurez bcp de vacances et/ou des mauvais dossiers.

Enfin sur le détail du cacul il est difficile de se prononcer en l’absence d’info sur le prix + les frais et de combien sont les charges (eau, chauffage etc…) que vous incluez dans les 900 €.

Bonjour,

Ca n’est pas parce-que vous avez 2,3 exemples que cela constitue un échantillon pour estimer le prix du m2.

Vous ne connaissez pas les conditions de location de vos 2,3 exemples : qualité du locataire, vacance etc…De plus le prix de location est inversement proportionnel à la taille du bien

Je suis dans Paris, un arrondissement de l’ouest a coté d’un métro et dans un quartier très luxueux et je loue 25€/m2.

Vous devriez baser votre feuille de calcul avec un loyer autour de 750€cc plutôt que 900cc.

Lors de mes recherches il y a un an j’ai visité des biens dans le 17e (le bon coté) qui étaient tous sans exception a un prix inférieur du m2 du votre et qui présentaient des avantages de localisation (emplacement) supérieurs (métro à 200m etc..)

Vous devez exclure votre hypothèse d’inflation de 5%, elle se réalisera peut être … ou pas. Ceux qui ont parié dessus en 2008 ont eu en moyenne a peine 2% d’inflation par an et encore…De plus si l’inflation tape les 5% les taux vont remonter et le prix des bien risque peut être de de baisser, l’immobilier suit l’inflation mais sur de longues périodes…

EDIT : Article que je viens de lire sur boursorama sur les loyers

Boursorama.fr a écrit :

Le recul des déménagements fait pression sur les loyers:

Alors que les loyers avaient encore progressé de 2,2% en 2012, la hausse ralentit en ce début d’année . A Paris, la ville la plus chère de France, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont même reculé.

La crise se fait sentir aussi sur le marché locatif. Affectés par la hausse du chômage et les incertitudes liées à leur pouvoir d’achat, les Français reportent de plus en plus leurs projets de déménagement. «Depuis l’été 2011, le marché locatif privé s’enfonce dans la récession, affecté comme l’ensemble de l’économie immobilière par le ralentissement économique»», note l’économiste Michel Mouillart. Cela a une fois de plus, eu une incidence sur les loyers, qui avaient tout de même progressé de 2,2 % en 2012.

Depuis le début de l’année, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont augmenté de 0,5 %, soit moins que l’inflation (1 % sur la période), selon l’Observatoire des loyers Clameur. Cette moyenne, cache d’importantes disparités régionales, puisque les loyers baissent dans 30 % des grands métropoles (de plus de 146.000 habitants). À commencer par Paris (-1,3 % à 23,9 euros le m2), de très loin la ville la plus chère de France où l’offre est traditionnellement inférieure à la demande. Le recul des loyers est également marqué au Havre (-3,5 % à 10,5 euros/m2), Rennes (-3,3 % à 11,7 euros/m2), Nice (-2,4 % à 14,3 euros/m2), Bordeaux (-1,5 % à 12,3 euros/m2), ou encore Le Mans. (-0,8 % à 8,5 euros/m2). Dans 45 % des autres grandes villes, la hausse des loyers reste très modérée. C’est notamment le cas à Montpellier (+0,6 à 13,7euros/m2), Marseille (0,3 % à 12,6 euros/m2), Strasbourg (+0,5 % à 12,7 euros/m2), Villeurbanne (+0,5 % à 11,8 euros/m2), Dijon (+0,5 % à 11,8 euros/m2) ou Grenoble (+0,1 % à 12 euros/m2).
Certaines métropoles résistent mieux

Mais, certaines métropoles résistent mieux à la conjoncture, et les bailleurs augmentent toujours les loyers entre deux locataires. À Lille (+2,3 % à 14 euros/m2), Angers (+2,4 % à 10,7 euros/m2) et à Reims (+6,8 % à 11,8 euros/m2), ainsi qu’à Lyon (+1,1 % à 12,8 euros/m2) et à Toulouse (+1,4 % à 11,9 euros/m2).

Au niveau des régions, la baisse des loyers est plus rapide dans le Limousin (-1,2 %), en Aquitaine (-1,6 %), en Haute Normandie (-1,7 %) et en Basse Normandie (-2,1 %). Elle est «plus modérée» en Franche-Comté (-0,1 %), en Poitou-Charentes (-0,2 %) et en Lorraine (-0,5 %). À l’inverse, les loyers ont progressé «lentement» en Provence-Alpes-Côte d’Azur (+0,1 %), en Ile-de-France (+0,2 %), en Midi-Pyrénées (+0,5 %), en Bourgogne (+0,7 %) et dans le Centre (+0,7 %). Ils ont augmenté plus rapidement que l’inflation dans les autres régions, avec un coup d’accélérateur marqué en Champagne-Ardenne (+2,5 %) et dans les Pays de la Loire (+3,4 %).

Dans les mois qui viennent la donne ne devrait pas changer. «Bien que le marché retrouve habituellement des couleurs avec l’arrivée du printemps, les évolutions des loyers ne prêtent guère à l’optimisme», estime Michel Mouillart. Compte tenu de la conjoncture actuelle, les locataires devraient être peu nombreux à déménager. Mais, le marché locatif est aussi «déstabilisé par des annonces et des décisions publiques qui bouleversent les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et finissent par renforcer le déséquilibre des marchés», poursuit l’économiste.

Pas de revalorisation de loyer mais 5 % d’inflation.

Je ne comprend pas comment vous avez calculer le TRI

Comme indiqué, le calcul du TRI est issu de la fonction excel du même nom.

les valeurs annuelles sont les FCF (-2 283 €) sur la base de 800€ de loyer mensuel ;  à l’exception de :
l’année 1 où je rajoute au FCF l’apport personnel (40 k€) => -42 283 € ;
et l’année 20 où je mets le prix nette vendeur (236 460 €)

Ces flux de trésorerie injectés dans TRI( -42 283; -2 283; -2 283; …; -2 283; 236 460) => 7.0%

est ce la bonne méthode de calcul (même si personne ne sait quel sera le prix d’un bien dans 20 ans) ?

Boubouka a écrit :

Comme indiqué, le calcul du TRI est issu de la fonction excel du même nom.

les valeurs annuelles sont les FCF (-2 283 €) sur la base de 800€ de loyer mensuel ;  à l’exception de :
l’année 1 où je rajoute au FCF l’apport personnel (40 k€) => -42 283 € ;
et l’année 20 où je mets le prix nette vendeur (236 460 €)

Ces flux de trésorerie injectés dans TRI( -42 283; -2 283; -2 283; …; -2 283; 236 460) => 7.0%

est ce la bonne méthode de calcul (même si personne ne sait quel sera le prix d’un bien dans 20 ans) ?

Mettez le prix de vente de votre bien au même prix que le prix d’achat+travaux = 0% = neutralité

Et calculez votre TRI

J’habite Levallois et mon amie vient d’acheter sur mon conseil un bien identique au votre (même endroit, même surface, même prix)

Le loyer de 900€ est tout à fait justifié, et vous n’aurez pas plus de 1 semaine de vacance par an. (les locataires restent 2 ou 3 ans en moyenne, et c’est bien souvent reloué avant le départ du locataire précédent).

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

ZX-6R a écrit :

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

Qu’est ce qu’il ne faut pas lire…

Ceci dit dans les diners on entend parfois cela de la part de la part de ….. gens qui vivent à Levallois. Généralement ce genre d’affirmation est accompagnée d’un sourire poli ou gêné de la part des autres convives.

En plus la on est dans le levallois coté clichy. Donc meme pas le bon levallois si tant est qu’il y’ait un bon levallois.

ZX-6R a écrit :

J’habite Levallois et mon amie vient d’acheter sur mon conseil un bien identique au votre (même endroit, même surface, même prix)

Le loyer de 900€ est tout à fait justifié, et vous n’aurez pas plus de 1 semaine de vacance par an. (les locataires restent 2 ou 3 ans en moyenne, et c’est bien souvent reloué avant le départ du locataire précédent).

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

Pas d’accord avec vos propos, j’habite le 17e voisin et Levallois c’est différent, rien qu’en terme d’impôts locaux.

Relisez ce qui est dit plus haut, le bien se louera mais il y aura de la vacance (et croyez moi certainement plus qu’une semaine par an) et se fera au détriment de la qualité du locataire, qui plus est encore plus du coté de la gare de clichy Levallois et loin d’un métro (600 m à Paris et petite couronne ca commence à faire "loin")

Un locataire avisé, avec un bon dossier et profil n’ira pas louer à prix d’or alors qu’il peut avoir un 2p de 33/35m2 au même tarif et avec de bonnes prestations dans le 17e (surtout que la taxe d’habitation y est moins élevée)

Après il est libre a vous de prendre tel ou tel conseil, seul un test terrain grandeur nature vous montrera ce qu’il en est réellement.

ZX-6R a écrit :

Ceux qui disent le contraire ont ils de l’immobilier locatif pour pouvoir l’affirmer? Si oui, je pense pouvoir vous conseiller dans vos investissements car il y a forcément un souci quelquepart. Contactez moi en MP je vous donnerai le tarif…

Savoir  , Abnégation , Conseils  sont les qualités de ZX-6R sur l’immobilier parisien.
Très bonne réponse face à ces critiques.

Je ne citerais pas les remarques désobligeantes mais comme le dis à juste titre ZX-6R , pouvez vous vous appuyez sur des actifs locatifs avant de distiller des remarques.

Chaque ville , chaque quartier , chaque rue présente des particularités mais ceux du 17 ième n’ont surement pas traversé le perif pour aller dans la banlieue en face , ils n’ont qu’une vision imparfaite des lieux.

J’avais investi une époque lointaine à Asnières à coté de la piscine dans une rue tranquille proche de Gennevilliers , les temps ont du changé mais même à proximité de Gennevilliers m’assurait une bonne tranquillité sans nuisance.

Messieurs du 17 ième allez voir ce qui se passe en banlieue proche de Paris et vous verrez que de bonnes affaires sont possibles , les possibilités de se garer meilleures et la circulation moindre avec parfois la proximité de grandes surfaces , il faut veiller à être proche de transport en commun pour faciliter la location.

Philippe

Juste remarque ZR-6R et Notariat76.

Ces fameux dîners, sachez qu’on se les tape aussi en Province lorsqu’on voit la famille parigote condescendante vient se débarrasser de sa progéniture en été. Ils s’illusionnent d’apparences stupides en bataillant pour conserver coûte que coûte un code postal commençant par 75.

Je crains qu’il n’y ait pas à être gêné de son (ses) adresses. Chacun fait les choix qu’il peut ou veut.
C’est bizarre, ici (j’habite une commune de rase campagne à quasiment 1h de tout) ou pas grand chose vaut cher, personne ne raisonne en convertissant la trombine du gars qu’on a en face de soi en prix au m²

Il y a des logements partout et des locataires partout. Les meilleurs ne sont pas toujours où l’on pourrait l’imaginer… sujet déjà évoqué.
Personnellement, j’ai plus peur des c.ns que de quoi que ce soit d’autre.

Cela dit, il est inquiétant que les communes populaires deviennent aussi chères, mais c’est une autre question.