Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif…

rocambole · #26

ZX-6R a écrit :
Ecoutez, chacun est libre de penser ce qu’il veut.

J’y habite, j’y investis (par le biais de mon amie car personnellement j’ai acheté dans Paris centre), le quartier de la piscine n’a rien à voir avec Clichy, il est n lien direct avec la Mairie et tout est rénové maintenant. La vacance sera quasi nulle, je l’affirme sans crainte, et à 900€ de loyer.

Ceux qui disent le contraire ont ils de l’immobilier locatif pour pouvoir l’affirmer? Si oui, je pense pouvoir vous conseiller dans vos investissements car il y a forcément un souci quelquepart. Contactez moi en MP je vous donnerai le tarif…

Vos "sourires gênés" me font bien rire. Regardez les transactions, le prix d’un appart rénové dans Levallois c’est 9k€.

Bonjour,

Nous ne sommes pas d’accord et c’est tant mieux, cela nourrit le débat, mais ca n’est pas la peine de pousser le ton à la condescendance comme vous le faites. J’ai possédé moi aussi de l’immobilier locatif dans Paris, acheté en 2001 et cédé mi-2012 (finalement avec le recul je ne le regrette pas car plus value de 305%).

Pour l’anecdote :

Mon locataire (surface semblable) payait jusqu’en 2012 900€cc pour un 5e étage avec asc. Et croyez moi lorsque je suis passé à 900€ de loyer pour 30m2 (salaire min = 2700€ / nets) les prospects solvables ne se poussaient pas au portillon.

Le débat était juste sur le loyer et mes remarques (argumentées) sont sur le prix de location qui est élevé par rapport au marché. Si vous relisez nos posts à Alexis92 et moi même nous disons que ca se louera (donc nous ne disons pas le contraire) mais que cela se ferait au détriment de la vacance ou/et qualité du locataire.

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (23/05/2013 10h19)

Alexis92 · #27

Petite anecdote aussi sur Levallois.

Vous avez l’épée de Damocles de la dette qui est la plus élevée de France à environ 8 K€ par habitant. Cela est à comparé à quasi zero pour neuilly puteaux courbevoie et pas grand chose pour paris.

Dans le journal municipal y’avait un article sur le theme des unions de commune car la la loi oblige pour 2015 je crois les communes à se regrouper en intercommunalité de plus de 250 K habitants.

Et qu’en gros les communes faiblements endettés comme Neuilly ne fusionnerait pas avec levallois mais avec puteaux courbevoie afin de ne pas devoir se taper la dette des années balkany.

Bref levallois devra donc fusionner avec asnieres clichy ou paris. Ce qui promet en terme de HLM et de mixité sociale.

ZX-6R · #28

La dette de la mairie va donc orienter les loyers a la baisse? Et vos HLM vous allez les faire ou? Ya pas un seul m2 de libre! Et si vous etiez passé a Levallois vous auriez vu le nombre hallucinant de chantiers en cours. Des immeubles flambant neufs a plus de 10ke le m2.

On en reparlera a la fin de l été pour savoir si l instigateur du post a trouvé un locataire ou si son logement est vacant mais j ai ma petite idee..

Alexis92 · #29

Un jour ou l’autre la dette devra etre remboursé. Sachant qu’il ne pourront taxer beaucoup les entreprises car elles sont mobiles il ne reste comme option que de taxer les habitants. Je pense donc que la TF et la TH vont un jour exploser. Je ne sais pas quand par contre j’avoue humblement.

Quand on achete un bien on fait un pari à LT. Et perso je ne parierais pas sur Levallois à cause de cela.

Pour ce qui est des HLM regardez ce qui se passe à paris ou malgré la pression fonciere delanoé a "réussi" à hlmiser la ville. Il suffit d’une volonté politique.

rocambole · #30

ZX-6R : si vous faites allusion au programme de BNPP immobilier il n’est pas vendu totalement et ils ont du mal à trouver preneur. Normal, à 11K€ du m2… il faut juste être très riche pour acheter à Levallois, et, la population a beau être aisée, à ce tarif on parle de bien d’exception (dont les prix chutent depuis mi-2012).

Pour orienter les loyers à la baisse, pas besoin de la dette de la mairie, si vous lisez mon post un peu plus haut, les loyers chutent un peu à Paris depuis le début de l’année (<=> ralentissement de la hausse sur 1 an glissant), et pourtant on dit que l’offre est très supérieure à la demande.

J’ai l’exemple de plusieurs transactions récentes parmi mes proches sur Levallois centre autour de 8.5K€ le m2 pres du métro Anatole France (étage élevé et haussemanien avec travaux).

Je suis d’accord avec Alexis92 sur le fait que relativement par rapport aux autre communes du coin Levallois est surévalué et que si je devais faire un pari sur l’avenir j’arbitrerais avec Paris 17, Courbevoie, ou Neuilly (dont les prix chutent aussi un peu).

Le centre So West a renfloué un peu les caisses mais ca n’est pas suffisant et la dette devra un jour ou l’autre à mon avis être restructurée ou la pression fiscale va augmenter fortement.

J’ai un ami qui habite Levallois il a une charge de TF et TH équivalente à 450€ euros/mois ce qui est tout juste énorme.

Comme vous dites son bien trouvera peut surement preneur (ce qu’on dit depuis le début de ce fil) mais a mon avis il y aura un turnover, une vacance de 1 ou 2 mois par an et surtout je ne suis pas sur que les locataires à ce tarif soient de "bons locataires" en terme de profil financier. N’en demeure pas moins que le TRI du projet reste faible avec un risque non négligeable de moins value à CT sur la valeur du bien.

Il existe très certainement des opportunités plus intéressantes en province actuellement (il faut bien sur pouvoir le faire).

Alexis92 · #31

"J’ai un ami qui habite Levallois il a une charge de TF et TH équivalente à 450€ euros/mois ce qui est tout juste énorme."

Il habite un hotel particulier votre ami parce que ça me parait énorme :-)

rocambole · #32

Non, 100m2 (il a quasiment 4500€ de TH et TF par an) donc c’est peut être 400€/mois n’empêche que le niveau est très élevé

ZX-6R · #33

Delanoë et Balkany c’est pas vraiment comparable quand même… On va pas construire du HLM dans les jardins de l’hotel de ville…

Boubouka · #34

J’ose a peine intervenir.

Ce que je sais, c’est que j’ai signé, et maintenant, il faut assumer même le FCF négatif (ça j’en suis certain).

Aussi, je vois qu’on est nombreux a quelques km … puteaux, levallois, courbevoie, neuilly, paris 17, paris 9, j’y passe au moins une fois par semaine. Quel rapport ? Faisons une bouffe ! A défaut, d’être d’accord sur mon prochain locataire, mettons nous d’accord sur un resto !

Comme je l’ai déjà exprimé, l’investisement c’est aussi l’occasion de faire de belles rencontres ….

Enfin, je connais plusieurs personnes très renseignéses a Levallois : elles y habitent, elles y travaillent et sont impliquées dans la vie municipales (les deux bords). Effectivement, plusieurs de vos analyses sont justes et se recoupent avec les infos que j’ai eues. Ce que je souhaite souligner par là, la qualité des analyses … même si sur la forme, avoir des convictions donne du relief au débat …

Alors, on se retrouve ou pour ce déjeuner ou dîner ?

Boubouka · #35

demande de crédit

Pour le crédit voilà l’approche :
- contacter mes 2 banques
- demander à un courtier.

Or, une des deux banques m’a déjà fait une proposition sur la base d’un financement de 100% (hors frais, hors travaux), taux fixe amortissable sur19 ans. Il me reste à financer les frais de transaction (notaire + agence) et les travaux.

L’autre banque avec laquelle j’ai un rdv lundi prochain, souhaite (d’après mon conseiller) financer un max.

Aujourd’hui, le courtier et après une étude du dossier, me fait une proposition beaucoup moins bien que celle de ma première banque. Pour lui ma banque a une excellente proposition.

J’avoue avoir été un peu surpris … je m’attendais à ce que le courtier puisse avoir des taux imbattables. Or, avec sa meilleur proposition, le différentiel est de 0,50% sur le taux et 0,35% en TEG sans parler des frais de dossier dont mon banquier m’en fait cadeau !

-- Modification -- Rajout d’un élément qui a peut être son importance : Pour mon dossier à destination du courtier, j’ai mis tous les revenus yc les primes, les revenus mobiliers, et fonciers. Pour ma banque je ai mis exclusivement les salaires fixes (pour pouvoir monter un dossier rapidement). Ceci a contribué à augmenter ma surprise.

Boubouka · #36

Nouveau questionnement de fond : location ou revente ?

Bonjour à tous,

Je vous tiens au courant de l’évolution de l’affaire et de mes réflexions.
Aujourd’hui, j’ai été confronté à un nouveau questionnement de fond. Je m’explique.

Allant faire un tour dans le quartier, je m’arrête pour un café.
La discussion s’engage avec un agent immobilier ayant son agence à 400m du bien que je viens de signer.

Alors, je commence à lui poser des questions de manière à voir si mon prix d’achat n’a pas été exhorbitant par rapport au marché.
Je lui donne l’adresse, Il ne situe pas l’immeuble, mais la rue il l’a connais parfaitement.
Après la description du bien, il m’indique que pour cette surface et pour cet endroit la demande est importante. N’ayant pas visité le bien, il me dit qu’il peut partir autour de 8k€/m² (à +/- 500€ le m) net vendeur.

Je refais mes calculs :

A- sur une hypothèse de loyer mensuel 900€ cc, je cumule un cash flow négatif de 92,5k€ sur une période de 19 ans. A cela, je rajoute 15k€ d’impôts (en incluant l’amortissement), soit dans les meilleurs des cas 107k€.

B- Si je revends au prix indiqué par l’agent immobilier (8k€) je fais une plus value nette de tout frais (détaillés ci dessous) et d’impôts de 25k€. A 7500€/m² cela revient à 18 k€.

Dans me frais, j’ai pris travaux + 3 trimestres de charge + impot foncier + 1 an de frais de credit + PNO + d’impots sur la plus value (19% + 15,5%).

En faisant ces calculs, je me demande si je ne vais pas transformer l’opération en achat/revente ? Qu’en pensez vous ?

ZX-6R · #37

Pour moi, Paris (Levallois) c’est parfait pour l’achat revente, et la province pour la location. Ne pouvez vous pas faire l’opération en RP?

Boubouka · #38

Merci ZX-6R. Effectivement, l’achat revente semble (du moins sur le papier) assez interessant.

Par rapport à la question de RP.
Je suis proprio depuis des années à la même adresse. C’est vrai avec 18k€ d’impôt, c’etait tentant … Mais comment justifier RP en l’espace de 6 à 9 mois (si tout se passe bien).

Après reflexion (courte) je vais le mettre en vente dès que j’ai les clés. Si ça part avant de lancer les travaux ce sera top. Sinon, après les travaux.

Je compte mettre 10k€ en travaux pour un delta prix que j’estime à 15 à 20k€ (+500 à 700€/m²). sur lesquels je dois payer 5k€ d’impôts (45,4% ça fait mal !).

L’interêt des travaux, étant que ça permet au bien de partir rapidement.

Et ça ne part pas rapidement, je vivrai avec mon cash flow négatif pendant 19 ans ;-)

Construiresaretraite · #39

Boubouka a écrit :
Aujourd’hui, le courtier et après une étude du dossier, me fait une proposition beaucoup moins bien que celle de ma première banque. Pour lui ma banque a une excellente proposition.

Bonsoir,

Cela nous fait penser à quelque chose qui nous arrive assez régulièrement : un accord de principe de notre conseiller bancaire et quelques semaines plus tard, … un refus de l’analyste qui a épluché notre dossier au pole immobilier de la banque.
Ceux qui ont le dernier mot dans une banque, ce sont les analystes.

Construiresaretraite · #40

ZX-6R a écrit :
Pour moi, Paris (Levallois) c’est parfait pour l’achat revente, et la province pour la location.

Complètement en phase. sachant que le coût moyen des travaux est de 750€ +/- 250€ au m², il faut que le prix au m² à l’achat soit élevé pour valoriser ces travaux à la vente.

Il y a des villes en France ( Montluçon dans l’Allier, Flers dans l’Orne par exemple) où le m² toune aux alentours de 900-1000€ /m².
Donc difficile de valoriser des travaux

Boubouka · #41

Suite ..

Rdv ce matin avec mon second banquier. Un gros Calibre et un régale. Il est prêt à aller sur tout les terrains pour décrocher le dossier : PNO, garantie, GLI, etc.

Son taux est de 35 points au dessus de l’autre proposition.

Je lui ai fait part de l’autre proposition, en toute transparence. Il veut s’aligner, même si c’est difficile.

Il me rappelle ce soir en me proposant au tel 2 prêts avec des durées et des taux différents. D’après lui, le coût du crédit est inférieur en quelques milliers d’euro par rapport à la concurrence.

Pour les autres points pas d’info. J’attends qu’il m’envoie un mail pour pouvoir étudier son offre … Car je vais surtout regarder les à côté …

Je vous tiens au courant de la suite.

Ps. Pour les travaux, il faut que j’evalue cela précisément. Le vendeur (plutôt son notaire) refuse de me passer les clés avant l’acte et le paiement définitif. Sur ce point, je suis bloqué pour encore au moins un mois.

Boubouka · #42

Bonjour,

question
à destination des pro du calcul financier pour comparer les offres.

Je voudrais comparer 2 offres.

La première est simple (amortissable, TEG).

La seconde avec 2 prêts et pour chacune une échéance différente et un taux différent.

Méthode simple : prendre la difference entre la somme des remboursements et le capital emprunté.

Méthode "juste" : comme les remboursement ne se font pas à au même moment, je me demande s’il y a une méthode connue et déjà utilisée par l’un des membres ici ou je suis obligé de passer la la fonction excel de type TRI avec des tableaux indiquant les décaissement de chaque mois.

J’espère avoir été clair.

Merci pour votre aide.

Dernière modification par Boubouka (28/05/2013 11h44)

GoodbyLenine · #43

Vous pouvez lire Prêts gigognes : optimisation d’un financement avec deux emprunts (et utiliser le simulateur) ou aussi Recherche sur le site cBanque avec les mots clés "pret gigogne".

Boubouka · #44

excellent lien. Merci GoodbyeLenine.

Pret palier = 2 pret dont la mensualité de chacun est constante pendant la durée de chacun. La mensualité pour l’investisseur, baisse à l’échéance du premier prêt.

Prêt gigogne : la mensualité est constate pour l’investisseur. Elle change pour le prêt long à l’échéance du prêt court.

Mon banquier me propose un prêt palier.
Donc, l’effort d’épargne est plus important pendant 12 ans, et l’est moins pendant 7 ans.

Le calcul du gain réel d’un prêt à palier est difficile et compliqué. J’y avais réflechit à l’approche aujourd’hui à chaque fois que j’avais un peu de répli. Je vais tenter quelque chose ce soir.

Je vais retenter un dernier round de discussion avant de prendre ma décision.

Boubouka · #45

Construiresaretraite a écrit :
Cela nous fait penser à quelque chose qui nous arrive assez régulièrement : un accord de principe de notre conseiller bancaire et quelques semaines plus tard, … un refus de l’analyste qui a épluché notre dossier au pole immobilier de la banque.
Ceux qui ont le dernier mot dans une banque, ce sont les analystes.

Le dossier de prêt est déposé.

Construiresaretraite, est ce qu’ils ont donné les raisons ? ou connaissez vous les raisons ?

Depuis toujours, il n’y a jamais eu de difficulté à emprunter. Pour le dossier en cours, les banquiers (et non les analystes) étaient à l’aise. Les deux banques que j’ai consultées, ont même fait des efforts important pour baisser le coût du crédit.

Votre remarque m’interpelle et me fais poser des questions. Dans mon compromis, il n’y a pas de clause suspensive à l’accord du prêt bancaire.

xav92 · #46

Bonne chance Boubouka et merci pour ce fil de discussion. On suivra avec intérêt la suite de votre aventure. Je n’ai pas participé ne connaissant pas bien Levallois mais j’ai suivi avec intérêt.
Et je suis partant pour le déjeuner que vous proposez…

Boubouka · #47

je continue à vous narrer l’aventure.

Mon banquier vient de me confirmer que le crédit m’a été accordé pour financer 100% de l’opération. Reste à ma charge les frais de notaire et d’agence (13% les deux). Si vous êtes pressé, passer directement à la dernière ligne.

Je partage avec vous 4 vécus qui peuvent être utiles :

- banque / département étude : La remarque de Construiresaretraite ne m’a pas laissé indifférent. Je confirme effectivement que c’est le département étude qui a le dernier mot. A tel point, que sur certaines pièces le back-office n’avait pas tout saisi, et donc a suspendu le dossier dans l’attente des pièces "conformes". Or, avec l’équipe commerciale de la banque nous étions d’accord qu’il y a une incompréhension de la part du département étude … eh bien, il fallu déployer quelques astuces diplomatiques pour les faire comprendre que le document qu’ils ont rejeté était le bon ! J’ai eu sur ce registre le droit à une extra ball (fatiguant qd même).

- les courtiers : je suis passé par 2 courtiers. meuilleurtrucmuche et emprunt&fils. Le premier, j’en ai déduit qu’il était commissionné à la signature du prêt, m’a indiqué que mon banquier m’a fait une bonne offre et qu’il n’arriverait pas trouver mieux (je l’ai déjà écrit plus haut). Le second, qui doit être commissioné au rdv, m’a indiqué que la banque qu’il m’a retenu, me propose un taux moins bien que celui que j’ai déjà, mais que lors du rdv il est possible de faire mieux. Avant le rdv, j’ai eu ma ex-futur banquière au telephone pour m’assurer que ce n’était pas du blabla et pour moi il etait hors de question de perdre mon temps pour un rdv si je n’ai pas avant le rdv une offre ne serait ce que par tel et à l’oral qui m’interesse. Résultat des courses, j’ai décliné le rdv.
En tout cas, c’est la première fois que je passe par un courtier et je considère que je me suis enrichi de cette expérience.

- le taux : j’ai l’impression de dire une banalité. Mais le taux est important dans le coût du credit. Un de mes deux banquiers, assez creatif, m’a proposé pour être compétitif un premier scénario avec 2 crédits en palier et un autre scenario avec 2 crédits en gigogne. Comme le taux à 19% n’était pas compétitif cela n’a pas suffit à réduire suffisament le cout du crédit pour qu’il soit meilleur que le cout d’un crédit amortissable avec un "bon" taux.
Avec le "bon taux" 19 ans que j’ai eu, l’écart avec de 0,20% (TEG) avec un taux 15 ans n’était pas suffisant pour qu’un prêt gigone ou un prêt pallier soit interessant. De plus j’ai voulu limiter au max les mensualités déjà que je suis en FCF négatif.

- frais d’acte : les frais d’acte restent importants. 13%. La prochaine fois j’essaie de voir s’il n’y a pas moyen d’optimiser. Même si certains ici, considèrent qu’il vaut mieux à l’achat passer par une agence. Les frais d’acte restent importants mais par rapport à quoi ? Les frais d’acte représentent 21 mois de loyer (remarque les frais de notaire pour une rentabilité à 8% représentent un an, et pour une rentabilité à 12% représentent 8 mois). Je pense dépenser pour les travaux entre 6 mois et 1 an de loyer. Donc, les frais de notaire ou d’agence c’est autant le montant des travaux chacun !

prochaine étape … acceptation d’offre de prêt avant signature del’acte définitif chez le notaire.

Frederic89 · #48

Je ne comprends pas pourquoi la banque ne prends pas en charge les frais d’agence.
Généralement, ceux-ci sont payés par le vendeur, donc votre prix d’achat hors frais de mutation, les comprends.
Pouvez-vous m’aider à comprendre ce point?

guillaumega · #49

Bonjour,
En général les frais d’agence sont payés par l’acquéreur car cela diminue les droits d’enregistrement.
La garantie hypothécaire maximale me semble être le prix net vendeur.
Cordialement,
Guillaume

Frederic89 · #50

Je ne suis pas sur que ce soit vrai:
sur le site des notaires, pour obtenir une évaluation des frais, il est demandé le montant de l’achat hors frais d’agence:
Frais d’acquisition d’un bien immobilier

Frédéric

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ZX-6R a écrit :

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#39 25/05/2013 23h21

Boubouka a écrit :

#40 25/05/2013 23h29

ZX-6R a écrit :

#41 27/05/2013 17h55

#42 28/05/2013 11h27

#43 28/05/2013 15h10

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#45 01/06/2013 09h40

Construiresaretraite a écrit :

#46 01/06/2013 11h10

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