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SCPI : premier achat de SCPI avec un TMI à 14%…

Investissement SCPI : analyse d'un projet et conseils

Cette discussion porte sur le projet d'investissement d'un membre souhaitant acquérir des parts de SCPI pour compléter sa stratégie de retraite. Il envisage un investissement de 60 000€ dans deux SCPI différentes, financé par un prêt immobilier à 100%, afin de préserver sa capacité d'épargne pour d'autres projets immobiliers. L'objectif principal est la génération de revenus passifs à long terme, en tirant profit du rendement des SCPI (environ 5,2% par an) et de la facilité de gestion.

Les participants abordent la cohérence du projet, soulignant l'importance de considérer la stratégie globale d'investissement du membre. Des questions concernant le financement sont soulevées, notamment les frais de prêt qui peuvent impacter significativement le rendement final. La diversification du portefeuille est aussi un thème central, avec la suggestion d'étudier des SCPI plus petites, moins médiatisées, en plus des grandes SCPI. Il est rappelé qu'à long terme, la qualité de la société de gestion est un facteur déterminant de la performance de l'investissement.

La discussion s'étend sur le choix du type de SCPI. Le membre exprime une préférence pour les SCPI de bureaux parisiens, malgré le risque associé aux boutiques physiques et au commerce en ligne. Les conseils prodigués insistent sur l'importance d'une analyse approfondie des rapports annuels et trimestriels, ainsi que sur la prise en compte de la durée de l'investissement et de l'évolution potentielle du marché. Des suggestions de SCPI spécifiques sont également avancées.

Enfin, le membre souligne son intention de diversifier ses investissements avec des actions et une assurance vie. Cela témoigne d'une approche diversifiée de la gestion du risque, complétant son projet d'investissement immobilier.


Pages : 1

#1 27/05/2013 21h34

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour,
Je fais appel aux spécialistes des SCPI sur ce forum pour avoir vos avis et conseils sur mon projet.

Contexte :
Je suis marié avec enfants, TMI 14 %, fonctionnaire et propriétaire de ma résidence principale (cf ma présentation). Prêt sur la résidence principale remboursé d’ici 5 ans. Capacité d"épargne de 800 € /mois.

Objectifs :
Afin de constituer un capital distribuant des revenus lors de ma lointaine retraite, je souhaiterais avec ma femme,  faire une acquistion de  parts de SCPI. Ce qui nous attire dans les SCPI sont  : le rendement (de l’ordre de 5,2 % / an), la facilité de gestion locative et la mutualisation du risque.

Projet :
Type de scpi : vu les objectifs, je m’oriente vers des SCPI de rendement
Montant envisagé : 60 000 €
nb de scpi envisagées : 2 pour diversifier comme précisé sur ce forum
Comme les taux sont bas, je pense qu’on peut obtenir un effet levier en ce moment.
Durée du prêt : 20 ans pour limiter l’effort de trésorerie mensuelle mais avec un remboursement anticipé possible et sans frais.
financement à 100% afin de garder du cash pour un autre investissement  locatif (physique) d’ici 4-5 ans.
Avec ce type de projet, je pense avoir un effort de trésorerie de 100 € /mois, ce qui n’ampute pas trop ma capacité d’épargne

Démarche :
Je lis quelques rapports annuels  et trimestriels de certaines grosses SCPI (plus de 400 M€ )
J’ai contacté des courtiers en prêt et conseils en SCPI.  J’attends les simulations à ce jour. On m’a déjà fais une proposition pour ces SCPI : Epargne Foncière, PFO2 (largement abordé sur ce  forum), et Fructipierre

Questions  :
- sur le projet, trouvez-vous qu’il est cohérent?
- sur le prêt immobilier,Quels sont les points importants à examiner/négocier?
J’ai pensé aux caractéristique suivantes :
taux fixe de l’ordre de 3,30 % hors assurance,  IRA à 0 €, modulation des échéances possible, décalage de 5 mois pour la première échéance. Voyez-vosu autre chose?
- sur les SCPI, pensez-vous qu’il faille s’orienter plus sur des SCPI de bureaux ou de commerce? J’ai une préférence pour les bureaux   parisiens, qui rapportent un peu plus, et j’ai une crainte sur les boutiques physiques qui risquent de souffrir de plus en plus du commerce en ligne.

Par avance merci

Mots-clés : scpi

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1    #2 28/05/2013 19h10

Membre (2010)
Top 50 Portefeuille
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Réputation :   312  

Bonjour

Je ne suis pas un grand spécialiste :
- La cohérence du projet se trouvera ou pas dans votre stratégie globale (si vous êtes loin de la retraite les actions sont aussi à envisager)
- Pour le prêt ne perdez pas de vue les frais divers et variés ; quant à décaler les remboursement de quelques mois pourquoi pas mais bon, pour un prêt aussi long cela vaut-il vraiment la peine ?
- Sur les SCPI franchement c’est la qualité de la société de gestion qui fera la différence. Sur 20 ans et plus qui peut dire comment les choses évolueront ?
- Diversifier oui bien sûr et pourquoi se limiter a priori aux grosses ? Plus facilement accessibles certes mais cela vaut la peine de bien regarder les petites à capital fixe que l’on peut arriver aussi à financer à crédit (plus difficile certes)

Bonne recherche

"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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#3 28/05/2013 22h14

Membre (2013)
Réputation :   1  

Merci pour ces commentaires instructifs.
Sur la cohérence globale et l’allocation d’actifs, j’en suis conscient. Même si je n’en suis qu’au début de la phase "accumulation de capital", j’ai commencé un peu à diversifer avec un petit PEA ouvert en 2012 et une assurance vie avec fonds en euros "vitaminés". L’ensemble (actions, immo, AV) feront un bon complément.

J’ai bien noté que  les frais de prêt (frais de dossiers, assurances, pénalités et  autres) penvent impacter grandement sur l’opération. Si je conclue ce projet, je ne manquerais pas d’en faire part sur le forum;
Effecivement, je me focalise (un peu trop peut-être) sur les grosses  et vieilles SCPI en pensant qu’elles sont gages de durabilité et de stabilité. Cela enlève sûrement la possibilité d’avoir des bonnes surprises dans les futures années.

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#4 03/10/2013 00h58

Membre (2010)
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Si vous recherchez des scpi qui ont fait leurs preuves depuis de longues années, vous pouvez regarder également du coté de Sofidy : immorente et Efimmo.

Vous pouvez me contacter directement ICI

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