SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

stephane · #1

Je lance le débat ce soir. Quelles sont vos foncières françaises préférées ? Selon quels critères ?

InvestisseurHeureux · #2

Pourquoi se limiter à la France ?

Malheureusement si on ne prend en compte que celles qui ont un gros flottant, il n’y en a qu’une :

Unibail-Rodamco

Qui ma fois est très bien (peu endetté, dominante commerce, grosse capitalisation…) mais peut-être un peu chère.

swantonbomb · #3

je possède UHT aux US et convoite O qui sont performantes. O verse des dividendes mensuelles.
Connaissez vous des foncières en euros avec dividendes trimestriels? Voir même des actions européennes à versement trimestrielles à part UL et RDS?

Dernière modification par swantonbomb (09/07/2010 23h02)

InvestisseurHeureux · #4

Des foncières à dividendes trimestrielles en EUR, il y avait Unibail-Rodamco.

Mais elle est hélas repassée en versement annuel l’année dernière.

Il n’y a donc plus aucune foncières EUR avec des dividendes "fréquents".

Sur la place de Londres, vous avez par contre British Land et sûrement d’autres.

Pour les actions, c’est pareil, il faut voir sur le LSE et on en trouve pas mal. Certaines cotent aussi en EUR sur la place d’Amsterdam.

C’est effectivement le cas de Royal Dutch/Shell ou plus récemment Unilever s’y est mis.

stephane · #5

Bonsoir,

Pour ma part, je ne m’intéresse qu’aux foncières françaises ayant adopté le régime fiscal SIIC 4.

La raison en est simple : logées dans deux plans d’épargne en actions de plus de huit ans, elles me génèrent un revenu annuel régulier que je peux appréhender sans impôts.

C’est un véritable paradis fiscal sur les terres de France…

=>Il n’y a pas d’impôt au niveau de la société (exonération d’impôt sur les sociétés lié au régime SIIC 4)
=> ni aucun impôt au niveau de la personne physique (exonération d’impôt sur le revenu après huit ans + possibilité de faire des retraits sans cloture de l’enveloppe fiscale).

Seule les contributions sociales sont dues (12,10%) à hauteur de la part de bénéfice contenue dans chaque retrait (le prélèvement est donc assez faible, rapporté au montant du retrait).

A mes yeux, et dans une optique de rente à long terme, la taille et le flottant n’a pas d’importance. Je ne m’attache qu’à la qualité de l’affaire rapportée à son prix d’achat. Peu importe qu’elle soit petite ou grosse, liquide ou pas.

Voici mes deux plus grosses lignes :

ARGAN : une foncière "pur player" de l’immobilier logistique. Une affaire exceptionnelle pour sa croissance et la qualité de sa gestion. Un portefeuille occupé à 100% aux loyers sécurisé pour les 6 prochaines années. Une rentabilité des capitaux propres exceptionnelle pour une foncière… Un dividende en augmentation rapide. Pas de covenant sur une dette exclusivement amortissable.

SELECTIRENTE : une foncière spécialisée dans les commerces de centre ville (pieds d’immeubles). Une foncière en croissance rapide. La gestion est confiée à SOFIDY, gestionnaire très réputé de SCPI de murs de magasins. Un dividende en augmentation rapide. Pas de covenant sur une dette exclusivement amortissable.

Puis viennent ensuite : Silic (en croissance régulière depuis 15 ans), Société de la Tour eiffel (que j’ai pu avoir pour une bouchée de pain en 2009) et klemurs (idem).

elles offrent un dividende appréciable sans aucun frottement fiscal.

InvestisseurHeureux · #6

Je comprends mieux et c’est très astucieux.

Cependant, pourquoi la restriction SIIC 4 et sur les SIIC françaises, puisqu’on peut loger des SIIC européennes dans le PEA ?

Je comprends aussi du même coup vos choix de foncières.

Si le critère du flottant n’est pas rédhibitoire, Paref est aussi intéressante avec un mixte de revenus locatifs et de commissions de gestion de SCPI.

On peut aussi citer Terreis dans le même style que Selectirente.

Bref, toutes les foncières qui font dans de la petite surface et arrivent à avoir un rendement locatif + élevé.

InvestisseurHeureux · #7

InvestisseurHeureux a écrit :
Cependant, pourquoi la restriction SIIC 4 et sur les SIIC françaises, puisqu’on peut loger des SIIC européennes dans le PEA ?

Je m’auto-réponds puisque j’imagine que la raison c’est que le crédit d’impôt due au titre de la double-imposition étrangère n’a pas lieu dans le PEA et est perdu.

Je suis étonné que le législateur ai laissé cette brèche SIIC françaises + PEA qui permet d’avoir des revenus locatifs quasi totalement exonéré d’impôts, sous réserve d’atteindre 8 ans.

En tout cas merci d’avoir partagé cette "astuce".

vega12 · #8

Je possède une foncière Européenne qui verse un revenue trimestriel :
Nieuwe Steen Inv (code NISTI)
Moteur de recherche
En gros : 50 % de bureaux / 50 % de petits et grand commerces.
Actuellement + de 9% de rendement…
L’ayant en portefeuille depuis un petit moment, je pense pouvoir dire qu’elle tient toute ses promesses … pour le moment !

InvestisseurHeureux · #9

Belle trouvaille.

Elle ne fait pas partie de l’indice AEX, donc je suppose qu’il est impossible de l’acheter sur Boursorama.

Vous l’avez acheté chez quel courtier ?

vega12 · #10

Chez Cortal.
J’ y achète toute mes actions, Européenne, US, Canadienne …

InvestisseurHeureux · #11

Bizarre sur leur site :
Place boursière : les différentes places boursières - Cortal Consors

Ils n’indiquent même pas que l’on peut investir au Canada.

En tout cas Boursorama prend de + en + de retard sur les autres courtiers. C’est bien beau de relooker le site, mais si on a accès qu’à la moitié des valeurs des autres courtiers.

vega12 · #12

J’ai un peu menti !
Exactement des valeurs canadienne achetable sur la place US …

Comme par exemple mes puits de pétrole avec Prengrowth Energy Tr
Ou a chaque versement mensuel je met mes revenus pétrolier dans un pot pour de petits achats plaisir ! Le JR de la famille c’est moi !

Ceci dit je suis très content de Cortal…
Comme partout il faut avoir un minimum de souplesse.

stephane · #13

Bonsoir,

En effet, vous évoquez la bonne raison. Seule les SIIC françaises cumulées avec le PEA permettent d’éviter totalement toute fiscalité. Cette astuce semble peu connue, même chez les pros de la gestion de patrimoine.

En ce qui concerne PAREF, je note que le PDG vient de changer de stratégie, puisque le LTV sera prochainement ramené de 60 à 50% au moyen de différentes cessions d’actifs, en particulier à la SCPI interpierre.

La diminution du levier risque d’entrainer une diminution des cash flows. Il y a certainement mieux à faire ailleurs, même si le cours actuel décote fortement…

Rodolphe · #14

vega12 a écrit :
Je possède une foncière Européenne qui verse un revenue trimestriel :
Nieuwe Steen Inv (code NISTI)
Moteur de recherche
En gros : 50 % de bureaux / 50 % de petits et grand commerces.
Actuellement + de 9% de rendement…
L’ayant en portefeuille depuis un petit moment, je pense pouvoir dire qu’elle tient toute ses promesses … pour le moment !

Bonsoir,

je viens d’aller voir le site de la société. Effectivement le dividende est trimestriel. Il table manifestement sur un total annuel de 1.33 à 1.36€. Par contre ils distribuent quasi 100% du resultat. N’est ce pas dangereux à terme…. Etant actionnaire depuis quelque temps qu’en pensez-vous ?

InvestisseurHeureux · #15

Rodolphe a écrit :
Par contre ils distribuent quasi 100% du resultat.

C’est le cas de toutes les foncières hollandaises, c’est une obligation légale.

Les FBI (Fiscale Beleggings Instelling) doivent distribuer 100% de leurs résultats contre 85% pour les SIIC. En fait chaque pays a ces spécificités légales pour le statut local de REIT.

Ca n’a pas l’air de poser pb aux foncières hollandaises comme Wereldhave ou Corio, tant qu’elles gèrent correctement leur endettement et le différentiel entre le taux d’endettement et le rendement des biens immobiliers.

D’autre part le résultat comptable peut être inférieur au résultat "réel" du faire de l’amortissement des biens immobiliers. Donc le 100% du résultat net ne correspond pas forcément à 100% du cash flow.

Sauf si c’est explicite dans la stratégie de l’entreprise, ce qui en fait alors une pure machine à rendement, avec en contrepartie des perspectives de croissance limitée.

Dans le cas de Nieuwe Steen Inv :

The dividend policy of NSI is designed to distribute the entire direct result as cash dividend to the shareholders.

A creuser ce que signifie ce "entire direct result" ?

InvestisseurHeureux · #16

Pour compléter mon propos, voici un liste des principales SIIC d’après leur ratio EV/Ebita 2011 et 2010.

Source : Infinancials - Infinancials

Terreis                  11,94    13,68
Foncière lyonnaise      14,10    14,71
Foncière des murs        14,76    14,74
Cegereal                15,43    15,04
Eurosic                  14,37    15,24
Tour Eiffel              16,43    16,33
Silic                    15,85    16,49
Klepierre                16,57    16,83
Icade                    15,85    16,91
Mercialys                16,28    17,11
Altarea                  16,66    17,43
Unibail-Rodamco          17,37    17,79
Gecina                  18,91    19,24
ANF                      19,48    20,70
Foncière logements      20,80    20,92
Klemurs                  12,56    21,83
Fonciere des régions    22,92    23,11

Rodolphe · #17

swantonbomb a écrit :
je possède UHT aux US et convoite O qui sont performantes. O verse des dividendes mensuelles.
Connaissez vous des foncières en euros avec dividendes trimestriels? Voir même des actions européennes à versement trimestrielles à part UL et RDS?

Grace à Philippe et à son "trieur" d’actions, je suis allé voir une foncière Allemande GAGFAH. A la lecture du rapport annuel 2009, du rapport 1er T 2010 et du site en general (en Anglais…) je me demande s’il n’y a pas un loup quelque part :

Prix de l’action 6.70€ environ. rev trimestriel 0.20€ soit 0.80€ an. ANR 12.70€ (si j’ai bien lu).

cette foncière distribue 100% ou presque de sont cash flow. Le patrimoine est constitué de logements en Allemagne à destination locative. Une plus petite partie de l’activité est de la promotion immobilière. Les capitaux propres ont l’air suffisant pour passer un trou d’air passager et assurer le dividende. les 0.80€ annuels sont versés depuis au moins 3 ans (avant 0.16€/trim).

Quelqu’un connait-il un peu plus cette valeur et pourquoi cette decote ?

guillon · #18

Je possède pas mal d’Affine. Je voudrais savoir ce que vous pensez de cette société. merci

patrice · #19

Bonjour

Concernant votre interrogation sur GAGFAH, ci joint l’explication : division du dividende par deux et échéance de dette à renouveler à l’horizon de 2 ans. Voir lien ci joint :

Gagfah Slumps After Apartment Owner Cuts Dividend 50% - Bloomberg Business

Néanmoins vous avez raison concernant l’ ANR qui est évalué à plus 12€ / action. L’entreprise compte d’ailleurs en réaliser une partie.

a bientôt

Vincent · #20

guillon a écrit :
Je possède pas mal d’Affine. Je voudrais savoir ce que vous pensez de cette société. merci

A titre personnel, j’étais resté à l’écart d’Affine à cause de leur activité de crédit bail. Je manquais un peu de vision sur cette activité qui me paraît un peu dangereuse en cette période.

J’avais opté pour Tour Eiffel (revendu depuis). Maintenant je regarde Foncière des Murs et je guette un retour de Tour Eiffel sur 50 €.

stephane · #21

bonsoir,

moi aussi, je scrute eiff pour un troisième aller retour, après avoir acheté à 35 en 2009 puis vendu à 58 au printemps, puis racheté à 44,5 puis vendu à 53 il y a qq jours…

Le titre est volatile mais il n’y a pas de nouvelle particulière sur le 1er semestre. J’espère un retour vers 45 ou 46 € pour un nouveau plein.

guillon · #22

bonsoir,

vincent,

affine a une activité de crédit-bail. Je ne comprends pas bien en quoi consiste le risque de cette activité.

merci

Vincent · #23

guillon a écrit :
bonsoir,

vincent,

affine a une activité de crédit-bail. Je ne comprends pas bien en quoi consiste le risque de cette activité.

merci

Affine a une activité de crédit-bail, ce qui signifie qu’elle achète des biens immobiliers pour des tiers qui payent ensuite régulièrement une redevance à Affine. A la fin, le client peut exercer ou non une option d’achat pour devenir propriétaire du bien.

En théorie, il n’y a que peu de risques car si le client ne paye pas, Affine est toujours propriétaire de l’immeuble. Sauf que si la valeur du bien baisse, alors Affine se retrouve avec un bien déprécié sur les bras. Nous sommes dans une période où Affine devrait connaître des défauts de ses clients, à voir sa capacité à gérer ce genre de situation.

guillon · #24

vincent,

oui, mais le risque de défaut de locataire, on le retrouve un peu chez toutes les foncières.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Vincent · #25

guillon a écrit :
vincent,

oui, mais le risque de défaut de locataire, on le retrouve un peu chez toutes les foncières.

Qu’en pensez-vous ?

merci

C’est exact. Maintenant, pour le moment Affine a des performances opérationnelles intéressantes et n’a pas communiqué sur des soucis sur le crédit bail. Donc, vous pouvez être serein pour le moment d’autant que le dividende reste très intéressant.

De mon côté, j’avais investi sur Tour Eiffel (je suis sorti depuis), je comprenais mieux l’activité.

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