Investissement locatif dans le 93 ?

Calcul simple ….

Si on veut un 8% de rentabilité brute, et avec un m2 loué 30€ par mois, ça nous ramène à un prix de 4500 € / m2.

Ça limite le périmètre en région parisienne.

Perso, je ne connais pas precisement ces coins, mais j’ai regardé récemment creteil ou le m2 est a 3500€, avant de renoncer.

En région parisienne, le locatif devient compliqué. Il faut choisir de sacrifier un paramètre important (l’emplacement, le cash, ou autre).

Bien entendu, il reste des affaires mais elles sont de plus en plus rares.

Maintenant, St Denis se transforme et il faut choisir son quartier, a defaut d’avoir des liens dans le coin ou une très très  bonne GRL.

Un autre calcul grossier et simpliste, les frais de notaire, c’est un an de loyer, idem pour les frais d’agence, de même pour les travaux (400 €/m2). Donc, dites vous que vous avez besoin au moins de quelques années de loyer avant de rentrer dans vos frais.

Guillaumega a parfaitement raison … même si entre la théorie et la pratique il y a un gap !

Bien vérifier la santé financiere de la copropriété.Franchement,je sais pas si c’est une bonne affaire d’acheter pour le rendement dans ces endroits.Meme si vous avez un rendement interessant et des locataires irréprochables la dégradation de la copro et du quartier rend l’investissement hyper hasardeux.
Peut-etre que des quartiers qui bénéficient d’un plan de rénovation urbaine peuvent gagner en standing mais en cette periode de restrictions budgetaire,j’éviterai.
Prospectez donc en province

Le dernier CGP que j’ai vu voulait me vendre un Duflot dans le 93, "mais Monsieur je vous garantis qu’il y a de bonnes affaires à faire dans le 93" qu’il m’a dit, juste avant que je parte en courant…

Bonjour à tous,

Dans la lignée de mon appel à retour d’expérience dans la région bretonne, je me suis dit que cela pourrait intéresser certains d’entre vous d’avoir un partage d’expérience suite à un investissement locatif d’une petite surface dans le 93 (zone 4) en Ile de France, département jouissant d’une mauvaise réputation en général, même si ça commence à changer.
Cela peut faire peur.
Pourtant j’ai décidé de me lancer.

Je ne vais pas entrer dans les détails pour une question de protection de mes données personnelles mais fournir des éléments qui pourraient aider, en particulier la recherche de locataire et le type de profil dans cette zone, plutôt que des chiffres de rentabilité

Investissement d’une petite surface: studette de 17m2 avec une cave.
J’ai mis 1.5 an pour le trouver de particulier à particulier. L’histoire de cette acquisition a été assez compliquée et tendue, très grosse concurrence d’acquéreurs…

Très bel immeuble de cachet, très joli cadre (jardins), à proximité de la gare RER = point fort du bien, avec en plus faibles charges et taxe foncière, ce qui reste rare de façon générale et d’autant plus dans le 93 où en général les TF sont élevées.

Loyer meublé: 530 € + 20€ charges

J’ai par ailleurs une expérience de bailleur à Paris même et dans le 92 petite couronne (biens proches métro à chaque fois).

Mes constats:

Dans le 93 la demande est beaucoup moins élevée, comme on peut s’y attendre.
J’ai mis 1.5 mois environ pour trouver un locataire avec un profil fiable.

- Les candidats locataires sont majoritairement issus de l’immigration ou étrangers (pas de jugement de valeur à mon niveau, je restitue des faits), avec un faible niveau d’éducation (français approximatif) et peu rigoureux (ne lisent pas les éléments de l’annonce par exemple, ne fournissent pas les éléments utiles demandés).

- Les revenus sont bas en général, SMIC voire moins (temps partiel).

- En général pas de garants, ou alors il s’agit de tiers non parentaux, ou alors des garants peu fiables ou alors VISALE.

- Milieux sociaux plutôt défavorisés, parfois en "urgence" de trouver un logement (difficultés sociales, ou en situation d’handicap/dépression, etc.)

- Parfois on reçoit des candidats issus de l’immigration, avec des revenus intéressants (ingénieurs) et plutôt sérieux apparemment mais sans caution parentale ou sans soutien familial (et potentiellement avec des charges familiales car souvent ils soutiennent financièrement leur famille restée au pays). Donc pour moi c’est un risque (peut être trop pointilleux mais je préfère prendre toutes précautions) et j’accorde beaucoup d’importance à la caution parentale et au milieu familial économique dont est issu(e) le/la locataire car en cas de coup dur il est bon de pouvoir s’appuyer sur sa famille.

- j’accorde aussi beaucoup d’importance au niveu d’étude, qui est en général bas voire inexistant (sauf cas des étudiants et profil ingénieur).

- Au niveau de la population étudiante, j’ai qques opportunités aussi avec ce public qui m’intéresse mais encore une fois les profils sont surtout des étudiants issus de familles modestes, boursiers sans garantie financière solide.

Cela prend donc un certain temps de trouver un locataire un minimum sécurisé avec un peu d’assise financière non seulement pour payer le loyer en temps et en heure autant que possible mais aussi pour entretenir le bien, dans le minimum des réparations locatives.
Difficultés aussi d’obtenir les informations financières et justificatifs. Beaucoup de locataires contactent sans avoir préparé de dossier et essaient d’esquiver la question de leurs revenus/garanties financières…, ce qui ne fait pas très sérieux.

Au final j’ai pu mettre en place à l’heure actuelle un très bon locataire fonctionnaire avec une caution parentale solide (propriétaire et tous deux salariés avec le père en fonction de directeur donc bons revenus, très présents pour leur fils).

A Paris, pour comparaison, cela ne prend que quelques jours pour trouver de très bons profils.
En petite couronne 92, cela peut prendre entre 1 et 3 semaines.

Voilà pour l’instant, peut-être que tout ceci semblera des évidences pour certains, mais au moins c’est basé sur une expérience concrète même si encore récente.
Je ne regrette pas mon investissement car c’est ce à quoi je m’attendais plus ou moins et c’est juste à prendre en compte pour se réserver des bons délais de recherche de locataires surtout si vous avez une rotation régulière.

Tout autre avis sur la zone du 93 bienvenu et en espérant avoir éclairé certain(e)s ! :-)

Dernière modification par Alex75 (06/04/2020 21h05)

Très intéressant Tchouikov. Haha je ne sais pas si c’est le département du 93 qui fait peur aux investisseurs du forum, peut-être mais en ce moment on en parle quand même beaucoup avec le grand paris de toute façon donc tous ceux qui s’intéressent à l’ile de france ont forcément regardé de ce côté à un moment ou à un autre.

Je m’intéresse à votre profil de locataire fiable "avec des papiers en règle et des revenus officiels et déclarés"
Sincèrement j’en ai eu aussi, mais le pb a été avec leurs garants, soit inexistant, soit VISALE, soit un garant que j’essaie d’éviter (pas de leur famille, et déjà locataire, avec éventuellement une famille à charge). J’accorde en effet pas mal d’importance aux garants et je ne souhaite pas de Visale.
Dans l’idéal, j’aime bien les deux parents garants, propriétaires de leur domicile principal.

Est-ce qqc que vous prenez en compte aussi ou vous ne demandez pas de garant ?

@Alex75 :

J’exige systématiquement un garant ou l’éligibilité du candidat locataire au bénéfice du cautionnement Visale.

Je préfère éviter les GLI car je sais qu’en cas de sinistre, la compagnie d’assurance va en tout premier lieu chercher la moindre faille dans le dossier pour opposer au bailleur un refus de prise en charge. Ceci dit, je me rabattrai sur cette solution si je souhaite louer à un candidat locataire qui n’a pas de garant à me proposer ou n’est pas éligible à la garantie Visale, mais il faudra alors qu’il rentre au centime près dans les critères de solvabilité imposés par l’assurance et me procure l’intégralité des documents qu’elle exige (même si certains peuvent être compliqués à obtenir). 

Dans le cas de mes locations du 93, j’ai ainsi mis en place dans un cas le cautionnement Visale et, dans l’autre, un garant physique (membre de la famille).

Bonjour,
Je suis investisseur dans le 93. Pouvez vous préciser le nom des villes dans lesquelles vous avez investi?
Je suis désolé mais faire ce débat sans citer les quartiers où les villes n’a aucun sens.
La réalité de la ville du Raincy n’est pas la même que celle de Stains.

Je rejoins ce qui a été dit, pour l’essentiel, notamment pour les bobos adeptes du déménagement scolaire: ils aiment la théorie du "vivre ensemble" et refusent la pratique du "vivre avec"…
Cinq ans après mes premiers investissements, j’en retire des satisfactions, avec un bon rendement locatif de 7% brut et une plus-value d’environ 20 % avec aussi des petits échecs. Un bailleur doit investir du temps, de l’argent et des connaissances, que pour ma part je n’avais pas, sinon on se fait avoir par la copropriété, les réparations diverses et variées, les locataires… L’essentiel reste d’acheter au bon endroit, c’est à dire près d’un bon moyen de transport, à 5 minutes (7 max) d’un RER ou encore mieux, d’un métro correct, pour espérer une plus-value. Et parmi les lignes de métro, la 13 est très, très désagréable… Pour être clair, quand j’ai été sérieux et impliqué, soit à l’achat, j’ai eu du succès, et quand je me suis relâché, notamment sur la gestion quotidienne, cela a été beaucoup moins brillant…
L’ennui est que les prix ont bien augmenté. Quand je me suis rendu dans des agences immobilières, j’étais accueilli comme un membre de la famille il y a cinq ans, comme un ami il y a 3 ans et demi, et le même agent ne s’est même pas levé quand je suis arrivé il y a 6 mois : les agences disposent de listes d’acheteurs potentiels, leur seul problème consiste à rentrer des mandats de vente. Bref, il y a cinq ans, je pouvais jouer deux cartes, la rentabilité et la plus-value, maintenant il ne m’en reste qu’une, la plus-value, en raison de la hausse des prix…
Si je tente une nouvelle affaire, je pense plutôt aller en province, dans une ville de 10 000 à 50 000 habitants avec une forte rentabilité, pour obtenir une sorte d’auto-financement du bien, sans copropriété.
J’ajoute que pour ce type d’investissement dans la banlieue pauvre de Paris, il vaut mieux être un homme pour négocier. Si Paris est une ville nettement féminine, la banlieue nord première couronne (Aubervilliers, Saint-Denis etc.) est très majoritairement masculine avec une culture d’islam dominante. Je suis de type européen et assez costaud, mais dans certaines situations je n’étais pas "tranquille et relax". Pour autant, à mon sens, la "boboïsation" va se poursuivre, elle est très bien lancée à Pantin et elle continuera ailleurs.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (23/04/2020 00h48)

Bonjour à tous,

Je connais des difficultés à trouver des candidats locataires avec des cautions parentales ou à défaut physiques fiables. Bien souvent les gens n’en ont même pas du tout.

Cela vaut pour le département du 93 (Ile de France).
En province en indre et loire ville étudiante et à paris le problème est moindre.
Pour moi c’est impératif, étudiant ou actif.
Et je me demandais quelle était votre expérience si jamais comme moi vous exigez une caution solidaire (en particulier parentale) ?

Merci de vos retours d’expérience !

Je confirme le caractère vexatoire de la demande systématique d’une caution (qu’elle soit parentale, ou autre).

Lorsque j’étais étudiant, et que j’ai dû me loger, l’exigence de cette caution était, me semble-t-il, normale et logique.

Quand j’ai décroché mon premier job (salarié, CDI, statut cadre, et période d’essai validée), à 26 ans, j’ai été relativement vexé qu’il me soit demandé une caution, alors même que mon salaire représentait environ 5 fois le loyer pratiqué. J’ai toutefois été contraint de me plier à cette exigence, en présence d’un marché locatif extrêmement tendu et d’une relative difficulté à trouver un logement.

Quand, à 28 ans, et cette fois avec ma compagne, nous avons cherché une maison en location, il nous a, là encore, été demandé une caution parentale. Cette fois, c’en était trop. Nous avions des statuts corrects (moi toujours salarié en CDI, ma compagne en profession libérale), et nos revenus représentaient 12 fois le loyer pratiqué, de sorte qu’une demande de caution nous paraissait inopportune. Nous avons finalement refusé de prendre ce logement.

Au-delà de la tracasserie que représente l’acte de caution à remplir, c’est plus l’image qui nous est renvoyée : un enfant qui a encore besoin de ses parents. A un âge où, bien souvent, on souhaite s’émanciper et faire notre vie, il est relativement vexant de se voir exiger par un tiers d’être "accompagné" par ses parents. 

Pour des locataires qui se trouvent en situation précaire, solliciter une caution se justifie. Sauf à être dans un marché locatif tendu et à avoir une facilité à trouver de nouveaux locataires, exiger systématiquement une caution peut avoir pour effet de faire fuir les meilleurs profils.