Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois)

A moins d’avoir un besoin réel et concret de défiscalisation (trés haut revenus quelqu’ils soient), bannissez tout ce qui est duflot scellier et autres conneries du genre.

A montpellier quartier PortMarianne que du scellier et co, immeubles beaux, récents, design, trés bien desservi retour des agents immobiliers du secteur :

- Charges monumentales
- de maniére assez incroyable, grande difficulté pour trouver un locataire (que du bail vide aussi…)
- rendement risibles aux vues de la limitations des loyers + frais de gestion + charges de copro
- immeubles qui, malgré tout, ne sont pas robustes (immeuble fini il y a 3 ans, dont le premier étage s’est retrouvé couverte d’excréments, dû à une canalisation qui a sauté à cause d’un mouvement du bati, etc etc)

Effectivement, je ne dois pas forcément réfléchir de manière assez « globale », mais c’est un peu nouveau et complexe pour moi. Pour répondre concrètement aux questions soulevées :

Objectif de l’investissement fait il y a 5 ans sur l’achat du 2 pièces à Paris et objectif dans les prochaines années :>> Placer l’argent familial dans de la pierre. Pendant 5 ans j’y ai habité.
Aujourd’hui, vu que je n’y habiterai plus, cela reviendrait à percevoir un revenu complémentaire pour moi dans un premier temps, l’épargner pour entretenir et rénover l’appartement, ou l’épargner en vue de racheter quelque chose par la suite ?… puis pourquoi pas partager le revenu locatif plus tard avec ma sœur et mes parents (quand ils seront à la retraite)
Je ne sais pas de quoi l’avenir sera fait, on pourrait aussi réutiliser le fruit d’une revente future pour financer de futures résidences principales ma sœur et moi (maisons lorsqu’on aura des enfants), mais c’est à envisager dans au moins 8 ans.

comment comptez-vous traiter le fait que votre "sœur devrait être également propriétaire à 50%" ? Elle ne pourra pas percevoir 50% du prix de vente si le bien n’est pas à son nom… Ceci serait une "donation", entrainant le paiement de droits assez conséquents entre sœurs. Qui donc a payé le bien effectivement ?Les 2/3 ont été financé par mes parents, je ne sais plus si leurs fonds ont été considérés comme de la donation. Pendant 5 ans j’y ai habité. Si je le revends, ne pourrai-je pas racheter quelque chose en mettant le nom de ma sœur également ? ou alors faire une donation à mes parents pour que le bien plus tard nous revienne à chacune à 50% ou qu’il nous refasse une donation à 50% ?

Sur ma situation :>> 30 ans, célibataire mais en couple depuis 5 ans, certainement maman dans 1 à 2 ans, TMI actuel : 30%

Loyer estimé mensuel : 800
Charges mensuelles :100
IR (Micro bic) mensuel : 170
Revenu net mensuel location : 530
>> au bout de 5 ans 530*60 mois = 31 800 euros

En cas de revente dans 5 ans à 200K : Plus value nette d’impot : 12 756
En cas de revente dans 5 ans à 220K : Plus value nette d’impot : 26 546

et idem pour les autres placements alternatifs que vous pourriez envisager : >> aucune idée pour l’instant si ce n’est réinvestir dans un autre bien, de plus grande valeur ? Car si cela nécessite un crédit supplémentaire, alors je pourrais considérer que le loyer généré couvrira le crédit…

C’est beaucoup d’informations, de suppositions/projections également, sur des domaines que je ne maîtrise pas, donc difficile à gérer et ingérer  C’est pourquoi que j’ai du mal à établir une vision claire et précise de ce qui serait le meilleur choix…

roudoudou a écrit :

Bonjour (et bienvenue !),

A mon avis la plus grosse de vos problématiques en vous lisant c’est de gérer les 50% de votre sœur car le montage n’a pas l’air très net (fiscalement et juridiquement) parlant. Même si vous vous êtes arrangés entre vous je ne suis pas sur que niveau administration fiscale cela soit sans vagues.

Vous n’avez pas répondu à la question : le bien est à quel nom ? (car c’est structurant)

Cdt,

onjour, merci pour votre réponse. Le bien est à mon nom.

C’est vrai qu’avec ma soeur, ça va poser problème à un moment donné. Tout se passe bien dans ma famille pour l’instant, je n’ai aucune pression, mais on n’est sûr de rien et je veux penser à ses intérêts.

On m’a parlé de monter une SCI avec elle par la suite… je ne me suis pas renseignée plus que ça pour l’instant, ma principale préoccupation étant de savoir d’abord ce que je devais faire du bien en ma possession et que je vais quitter dans quelques mois, pour procéder par étape.

Si je peux faire le meilleur choix en terme d’investissement et que ça me permet aussi de clarifier la situation avec elle, tant mieux ?

marieange75 a écrit :

Je suis actuellement propriétaire d’un 2 pièces sur Paris (acheté 148K), qui constitue à ce jour ma résidence principale.
…/…
le prix de vente se situerait entre 175-185K, 200K au mieux
…/…
Revenu net mensuel location : 530

Avec ces données, la rentabilité nette avoisine 3.4% (530*12/185000), avant travaux et vacance locative, ce qui semble faible.

A votre place, je privilégierais la vente de ce bien (échappant aux impôts sur PV car résidence principale), pour investir les fonds dans quelque chose de plus rentable (pas forcément de l’immobilier d’ailleurs, et pas uniquement dans l’immobilier…).
Au fait, vous financez la nouvelle résidence principale comment ?
Vous vous faites peut-être des illusions en tablant sur une revente dans 5 ans à +10% ou +20% du prix actuel : beaucoup d’éléments indiquent que l’époque où ça monte sans cesse est révolue, au moins pour quelques années.
Commencez déjà par faire évaluer le bien (et aussi le montant du loyer qu’il serait possible d’en obtenir) par quelques agences  actives sur votre quartier.

En parallèle, je clarifierais la situation vis çà vis de la soeur, en décrivant précisément ce qui a été fait lors de l’achat du bien (donation ou pas, déclarée ou "sous la table", etc.) à un notaire (en allant le consulter avec vos parents et votre soeur), et votre objectif (à savoir : avoir une situation claire et sans ambiguïté, pour éviter toute surprise vis à vis du fisc, et éviter toute pomme de discorde potentielle avec votre soeur -si vous saviez combien de familles se déchirent à l’occasion d’une succession, juste parce qu’il y a eu des donations peu explicitées auparavant, à une période où personne ne pensait que ça pourrait générer un conflit…-) et lui demander quelles solutions sont possibles.

Je pense qu’il a fait une coquille pour votre rentabilité vous devez bien diviser par le prix d’achat (incluant travaux + fdn + autre ?) c’est bien le prix de revient.

En divisant par le prix de vente vous avez le rendement instantané qui constitue plutôt un indicateur ou signal d’achat/vente (rendement instantané qui vous parait trop faible = si vous êtes acheteuse vous n’achèteriez pas = si vous êtes vendeuse il faut vendre).

Il n’y a pas dans l’absolu de bon taux de rentabilité nette, mais tout est relatif, le plus couramment un point de comparaison est le "taux sans risque" = obligation d’état 10 ans qui est a 2.1% actuellement.

Mais souvent c’est le taux que l’investisseur est prêt a accepter en échange du risque qu’il supporte (à savoir ici, locataire qui ne paye plus, vacance, baisse de la valeur du bien, évolution aléatoire de la fiscalité…). Certains ici n’investissent par exemple que à 7%-8% net (taux permettant d’avoir un bien autofinancé sans ou presque sans apport)

En ce moment à Paris a moins de jouer les marchands de sommeil, louer très cher (30€/m2 et +) ou dans des cas très rares, les rendements nets n’excèdent que rarement 3% nets en location meublée ou vide (exclure le touristique qui est théoriquement interdit à Paris)

marieange75 a écrit :

Dans le calcul de la rentabilité nette, on divise bien par le prix d’acquisition, c’est bien cela ?

Si vous calculez le taux de rentabilité sur la base du prix d’achat historique (d’il y a pas mal d’années), vous obtiendrez un taux décrivant la rentabilité dans le passé. Ca peut avoir un intérêt. Mais ça n’est en rien pertinent pour décider de vendre ou de conserver le bien, car c’est alors sur la rentabilité dans l’avenir qu’il faut se baser.

En effet, vous avez 2 alternatives à comparer  : soit continuer à encaisser les produits du bien déjà détenu (les loyers moins toutes les charges et impôts associés), soit vendre et disposer du produit net de cette vente pour effectuer un autre investissement. Pour comparer ces alternatives, c’est donc bien le rendement prenant en compte le montant (net) que vous pourriez avoir en vendant le bien qu’il faut considérer pour évaluer la pertinence de conserver le bien.

Juste un exemple pour illustrer ceci :       On a acheté un bien 100 k€, qui actuellement se vendrait 300 k€ net actuellement, et rapporte 9k€/an net. Un autre bien achetable actuellement pour 300k€ rapporterait par exemple 5% net (15 k€/an).  Faut-il comparer ce rendement (5% net) à 9% (9k€/100k€) ou à 3% (9k€/300k€) de rendement de l’ancien bien ?

Hé oui, investir son argent n’est pas forcément si facile, et permet rarement de "s’enrichir en dormant", contrairement à certaines idées reçues (de personnes n’ayant vraisemblablement jamais investi).

marieange75 a écrit :

Oui, mais moi je ne veux pas investir pour m’enrichir forcément, juste faire les bons choix pour ma famille et moi avec ce qu’on a réussi à économiser en travaillant.

C’est à dire?

Vous souhaitez maintenir votre pouvoir d’achat avec le capital déjà accumulé? Autrement dit vous protéger de l’inflation?

Dans ce cas, placez votre argent en banque et dormez tranquille.