LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ?

Merci Despe44.

Donc, le comptable c’est un service. Et c’est un choix. Comme ceux qui préfèrent faire eux même les travaux (c’est mon cas), le ménage (ce n’est pas mon cas), le jardinage ou le faire faire.

Pour l’adhésion à un CGA, j’ai fait mon calcul de seuil de rentabilité.
C’est "rentable" à partir d’un bénéfice de 4400€ pour un TMI de 30%.

Voilà le calcul, pour valider la méthode. Il s’appuie sur la majoration de 25% des bénéfices.

Sans CGA : Benefice comptable = 4400€ => Bénéfice imposable = 1.25*4400=5500 € => Impot = (15.5% + 30%)*5500 = 2502 €
Cash out = 2502 €

Avec CGA : Benefice comptable : 4400€ - 915 € = 3485 € => Bénéfice imposable = 3485€ => Impot = (15.5% + 30%)*3485€ = 1585€
Cash out = 1585€ + 915€ = 2500€.

Donc à partir de 4400 € de bénéfice, il est interessant d’adhérer à un CGA si TMI 30%.
Le seuil devient 8800 € pour un TMI de 14% et de 2825 € pour un TMI de 41%.

Dans mon cas :
Si je prends micro-foncier pour la SCI et le fermage, j’ai un bénéfice de 6580 € => CGA.

Question
Le LMNP se cumule-t-il (en + ou en -) avec les revenus de la location nue ou c’est une ligne à part ?

Merci pour cette précision.

Donc, rien qu’avec le bénéfice en nu, j’y ai droit.

Vient maintenant une question subtile, pour laquelle j’ai appelé un CGA et la personne que j’ai eu n’a pas su me répondre. Il s’agit de la date de prise en compte.

La date d’adhésion doit intervenir au plus tard 5 mois après le début de l’activité.

Or, pour la SCI c’est trop tard.

LNMP ça démarre en septembre.

Le fermage le bail est signé à partir de 1er juillet 2013.

Si j’adhère maintenant, à votre avis, je suis éligible pour 2013 ? pour l’ensemble des revenus ? ou uniquement pour le LMNP et le fermage ?

Boubouka a écrit :

Merci Despe44.

Donc, le comptable c’est un service. Et c’est un choix. Comme ceux qui préfèrent faire eux même les travaux (c’est mon cas), le ménage (ce n’est pas mon cas), le jardinage ou le faire faire.

Pour l’adhésion à un CGA, j’ai fait mon calcul de seuil de rentabilité.
C’est "rentable" à partir d’un bénéfice de 4400€ pour un TMI de 30%.

Voilà le calcul, pour valider la méthode. Il s’appuie sur la majoration de 25% des bénéfices.

Sans CGA : Benefice comptable = 4400€ => Bénéfice imposable = 1.25*4400=5500 € => Impot = (15.5% + 30%)*5500 = 2502 €
Cash out = 2502 €

Avec CGA : Benefice comptable : 4400€ - 915 € = 3485 € => Bénéfice imposable = 3485€ => Impot = (15.5% + 30%)*3485€ = 1585€
Cash out = 1585€ + 915€ = 2500€.

Donc à partir de 4400 € de bénéfice, il est interessant d’adhérer à un CGA si TMI 30%.
Le seuil devient 8800 € pour un TMI de 14% et de 2825 € pour un TMI de 41%.

Dans mon cas :
Si je prends micro-foncier pour la SCI et le fermage, j’ai un bénéfice de 6580 € => CGA.

Question
Le LMNP se cumule-t-il (en + ou en -) avec les revenus de la location nue ou c’est une ligne à part ?

Pour compléter votre simulation, vous trouverez ci-dessous une des interventions que j’avais posté sur le site (LMNP : les déductions possibles en régime réel (4/7)) :

J’apporterais juste une précision supplémentaire : adhérer à un CGA est utile uniquement si vous êtes en bénéfice, car ce sont bien les bénéfices qui seront majorés de 25 %, et non les revenus comme vous l’avez très bien souligné.

Je me suis récemment laissé distraire par la réalisation d’un calcul destiné à juger de l’opportunité d’adhérer à un CGA ou non, même en cas de bénéfice :

Une adhésion à un CGA coûte environ 250 € (parfois moins, parfois plus).
Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

En payant 250 € l’adhésion, il faut que l’économie d’impôt résultante de cette adhésion soit au moins de 250 €. Autrement, l’adhésion n’aura eu aucune conséquence positive.

J’ai considéré que mon TMI était mon taux moyen d’imposition (à tort). Dans ces conditions, pour déterminer l’efficacité de l’adhésion à un CGA par la formule suivante :

(Coût adhésion / majoration de 25 %) / taux globale de taxation prélèvements sociaux compris.

L’objectif recherché étant de réaliser une économie d’IR au moins égale au coût de l’adhésion.

Démonstration par les chiffres:

250 / 0,25 / 0,295 = 3 390 €.

En réalité ce doit être un peu plus du fait de la tranche à 5,5 %.

Sur la base du même calcul, pour une personne imposée à la TMI de 30 %, payer une adhésion n’est efficace que si le bénéfice est au moins de 2 198 €. Là encore, la vérité est plus importante du fait des TMI inférieures (5,5 % et 14 %).

MALGRÉ CE COMMENTAIRE J’AI BIEN CONSCIENCE QU’ADHÉRER A UN CGA EST FISCALEMENT ET ÉCONOMIQUEMENT NEUTRE DANS LA MESURE OU LE COÛT DE L’ADHÉSION FAIT L’OBJET D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LA LIMITE DE 915 €.

Cela étant, pour des raisons de trésorerie, il n’est pas toujours possible (ou du moins difficile d’avancer cette somme). Dès lors, autant adhérer à un CGA uniquement quand c’est profitable.

Despe44 a écrit :

En revanche, pour le LMNP l’usage d’un comptable est recommandé. Pour autant, il ne vous rapportera rien, excepté un gain de temps important. En effet, vous ne gagnerez économiquement rien : dans la limite de 915 €, l’Administration vous remboursera les frais engagés (et liés à la facture d’un comptable) sous la forme d’une réduction d’impôt.

Au final, vous déboursez 500 € (simple exemple), vous paierez 500 € de moins d’IR. Donc l’impact est tout simplement neutre.

En revanche, pour l’adhésion à un CGA, cette dernière sera fortement recommandée si vous vous situez en bénéfice. En effet, sans adhésion à un CGA, alors le bénéfice issu de la Location Meublée Non Professionnelle (BIC pour rappel), sera majoré de 25 %, ce qui conduira mécaniquement à une augmentation d’IR.

Vous semblez avoir d’ores et déjà connaissance de votre résultat LMNP 2014 : si vous estimez que vous serez en déficit, alors l’adhésion à un CGA n’emportera aucune conséquence. L’administration vous remboursera simplement (dans la limite de 915 € toujours, frais de comptabilité compris).

Despe

Attention, la réduction d’impôt n’est applicable que pour les adhérents à un centre de gestion. Aucune réduction d’impôt ne s’applique sur les frais de comptabilité pour les non-adhérents comme le laisse entendre votre message.

oz a écrit :

Despe44 a écrit :

En revanche, pour le LMNP l’usage d’un comptable est recommandé. Pour autant, il ne vous rapportera rien, excepté un gain de temps important. En effet, vous ne gagnerez économiquement rien : dans la limite de 915 €, l’Administration vous remboursera les frais engagés (et liés à la facture d’un comptable) sous la forme d’une réduction d’impôt.

Au final, vous déboursez 500 € (simple exemple), vous paierez 500 € de moins d’IR. Donc l’impact est tout simplement neutre.

En revanche, pour l’adhésion à un CGA, cette dernière sera fortement recommandée si vous vous situez en bénéfice. En effet, sans adhésion à un CGA, alors le bénéfice issu de la Location Meublée Non Professionnelle (BIC pour rappel), sera majoré de 25 %, ce qui conduira mécaniquement à une augmentation d’IR.

Vous semblez avoir d’ores et déjà connaissance de votre résultat LMNP 2014 : si vous estimez que vous serez en déficit, alors l’adhésion à un CGA n’emportera aucune conséquence. L’administration vous remboursera simplement (dans la limite de 915 € toujours, frais de comptabilité compris).

Despe

Attention, la réduction d’impôt n’est applicable que pour les adhérents à un centre de gestion. Aucune réduction d’impôt ne s’applique sur les frais de comptabilité pour les non-adhérents comme le laisse entendre votre message.

Bonjour,

Je ne suis pas sûre de bien comprendre.
Si j’ai un résultat négatif en LMNP au réel, suis-je obligée d’adhérer à un CGA pour pouvoir récupérer les frais du comptable sur mon IR ?
Merci d’avance.

Sandra a écrit :

Bonjour,

Je ne suis pas sûre de bien comprendre.
Si j’ai un résultat négatif en LMNP au réel, suis-je obligée d’adhérer à un CGA pour pouvoir récupérer les frais du comptable sur mon IR ?
Merci d’avance.

Le fait que votre résultat BIC soit négatif ne fait pas obstacle à la déduction IR pour frais de comptabilité.

Ah, dans cette optique c’est intéressant.

Oz, est ce votre compréhension du texte ou cela s’appuie sur d’autres éléments ?

Merci oz.

Loin de moi de vous challenger. Juste que cette question me tourmentait pour un investissement à trésorerie négative que je ne souhaitais pas aggraver.

Avec mon dernier  post sur mon investissement en cours, vous constaterez que j’ai opté pour un CGA.

Aussi, je vous ai mis un +1 mérité. Vous avez sué par ce temps caniculaire … pardon ;-)