Logement de qualité : qu'est-ce qu'un logement de qualité ?

Tout est là :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

A mon avis, en tant que locataire qui a un peu bougé et beaucoup visité, c’est :
un parking facile
une façade en bon état
des parties communes en bon état et propres
des marques visibles d’entretien (ou l’absence de marques visibles de non entretien, exemple murs avec traces, angles avec choc, salissures dans les angles, ampoules défaillantes, portes marquées ou non repeintes etc.)
un intérieur propre (murs, sols, bouches d’aérations etc.)
un intérieur en bon état (pas de chocs, de papier peint qui se décolle, de carrelage fendu…)
un intérieur fonctionnel (placard, interrupteurs, dispositions des pièces)
un intérieur moderne (les interrupteurs en porcelaine peuvent bien fonctionner mais bon…)

Après, on peut pousser plus loin dans le confort, l’acoustique etc.

mais déjà, avec ces critères là réunis, on quitte, à mon avis (et je le partage), 90% des logements existants.

En fait, toute la difficulté réside dans la question en elle-même : qu’est-ce que la qualité ?! Nous sommes tous capables de la constater, mais la définir est une autre paire de manche. On définit plus facilement la non-qualité, que la qualité en elle-même.
Aussi, me semble-t-il utile de commencer par rappeler que la qualité est une la supériorité de quelque chose, donc une notion relative, et celle-ci est basée sur un besoin.

Je dirais donc, à la teneur de cette esquisse de définition, qu’un logement de qualité est un logement qui répond mieux que les autres logements aux attentes ( en terme de besoins) qu’en ont les possibles futurs locataires.
Cela dépend donc directement du type de locataire que vous recherchez. Un logement de qualité pour un jeune couple pauvre sans enfant ne sera pas le même que pour une famille de 4 enfants.

Il faut donc tout d’abord définir la population que l’on vise (en adéquation avec l’environnement), tant en nombre (personne seule et agée, couple, famille etc.), le niveau de revenu et de loyer (un 240m² en marbre dans un HLM de banlieue, c’est un peu too much), et le niveau des autres biens immobiliers (un joli petit studio propre n’est pas de qualité si les biens environnants sont plus grands/plus modernes/moins chers etc.)

Espérant avoir apporté ma petite pierre…

Il y a eu rénovation totale de la plomberie et réhabilitation de l’électricité (ajout de nouvelles lignes, mais de changement de tableau).

Façade, cage d’escalier etc sont un poste complètement différent de la rénovation à mon avis puisque ne dépendant pas de nous directement

Par contre vous avez raison de me faire préciser les notions de rafraichissement et rénovation.

Rafraîchir, pour moi c’est de la rénovation trés légére. Peinture des murs et plafonds, changement de quelques meubles (literie notamment), rebouchage/ponçage de certains trous/éclats faits au gré des locataires plus petite réparation (ex, changement d’un robinet, de plafonniers, joints silicones etc.), changer une plaque de cuisson…

Rénovation, pour moi c’est le gros taf. Repenser tout l’appartement, détruire ou reconstruire des cloisons, ou des placards en dur, refaire le revêtement du sol, mise aux normes partielles de l’électricité, rénovation de la plomberie (ex des tuyaux qui s’évacuent mal, changement des vasques ou douche etc), remplacement de la cuisine et réparation liées aux particularités du bien (annexion des combles, dans le cas présent, coulage d’une nouvelle chape, perçée dans le gros oeuvre, changement des menuiseries…)

Je suis assez d’accord sur ce que dit Geoges. Et pour reprendre l’exemple du toilette dans le salon, cela est acceptable à 250 euros par mois dans le cantal, pas à 700 ou 800 euros en agglomération (nombres indicatifs..).

Oui tout à fait.

Dans notre cas, nous avons eu à faire une amélioration acoustique au niveau du faux plafond et des murs mitoyens avec les appartements d’à côté et du dessus. Nous voulions attendre la rénovation totale avant d’entreprendre cela, car c’est qu’en cassant quasi tout, qu’on peut bien refaire toutes ces choses là.

Quitte à rénover, il faut le faire bien et en profondeur. Sinon pas la peine, il faut juste rafraichir

Ce qu’on a fait c’est de la rénovation

On a cassé des cloisons, refait le faux plafond, plomberie entiérement etc. Un rafraîchissement, à tout casser, c’est 500 euros (peinture, un peu d’enduit, plus petite réparation).

Avec l’appartement tel qu’il est on est reparti pour une douzaine d’année, avec l’avantage d’avoir viré la moquette et autre parquet flottant pour avoir un carrelage, dont la durée de vie est plus proche du quart de siècle.

Un prévisionnel précis et chiffré non, mais on a un prévisionnel de travaux et d’appartement dont on sait à quelle année il faudra soit les rafraîchir, soit les rénover. En sachant que selon certains aléas, on peut repousser évidemment un peu les travaux en tirant vraiment sur la corde (et donc en faisant des efforts sur le montant du DG par exemple).

On s’éloigne du sujet, mais je pense qu’il y a rentier à tout prix et rentier à patrimoine valorisant.

Les deux approches sont différentes et les gains également.

Acheter un immeuble de 10 lots pour 150.000 euros à Béziers et en rénovant le moins possible rapportera forcément plus qu’un seul appartement à paris ou grosse agglomération. Personnellement nous ne cherchons pas la rentabilité à tout prix, mais aussi la beauté du patrimoine. Quitte à gagner moins (encore que par exemple à Montpellier pur Écusson, les prix continuent à augmenter, alors que sois disant la bulle a enfin éclaté en France).

Cela dit, je ne dénigre pas l’autre approche, surtout pour les rentiers en phase de constitution.

Personnellement je porte beaucoup d’importance a l’isolation et au mode de chauffage, chose que de plus en plus de personne regarde.

Dans des régions ou les loyers sont a des tarifs raisonnable ca peut changer beaucoup, et certain préfèrerons payer 50€ de loyer en plus que 100€ de facture EDF.

Mon 1er logement été un appartement tout neuf ( 2ans ) et je penser etre tranquille question isolation malgré le chauffage électrique 1er prix mais j ai vite déchanté quand j’ai senti passer l’air par les joint de fenêtre et la mauvaise isolation

Résultat moins de confort dans la maison et des grosses factures….

Je suis entrain de rénové 2 logements de A a Z ( je posterai des photos si sa intéresse quelques membres ) et je vais les isolé correctement pour en tiré un bon loyer mais aussi pour essayer d’avoir le moins de turn over possible

Car pour moi proposer un logement de qualité c est certes plus cher mais il y a plein d’avantage:
Location plus rapide
Locataire plus enclin a prendre soins de la maison ( meme si sa n’empeche pas de tomber sur des "casseur" )
Possibilité de louer plus cher et donc de rentré dans son argent
Moins de turn over si les locataires se sente bien dans le logement
Les locataire ont l’impression d’en avoir pour leur argent , sa change parfois beaucoup la mentalité et peut reduire les impayés

La qualité… : la notion est éminemment subjective. J’ai vu des travaux qui semblaient satisfaire les bricoleurs/bailleurs et qui relèvent pourtant d’un bricolage approximatif à mes yeux… au sens le plus péjoratif du terme bricolage.
Tout dépend donc d’un curseur personnel et… des attentes du marché.

Je suis persuadé que beaucoup de personnes vivent encore dans des conditions logements piteux et s’en satisfont. Mais le jour où ils ont le choix et peuvent bénéficier d’un lieu de vie isolé, insonorisé, bien agencé, à la déco sans faute de goût, pour un coût parfois identique (cf la remarque de Julien62),  ils n’hésitent pas.
Dans ma ville, les bailleurs traditionnels (ie qui ne voient que le rendement) ne comprennent pas ce qui leur arrive depuis quelques années.

Une chance pour les bailleurs dynamiques sur les marchés soit disant atones : beaucoup de bailleurs ont un goût discutable, d’un autre temps… Si on joue la carte de la qualité, on n’a aucun problème.

Mes critères de qualité, en vrac
- emplacement
- style de l’immeuble
- équipements
- isolation thermique et phonique
- luminosité
- facilité de parking
- déco
- agencement
- environnement
- finitions

Pruls a écrit :

Pour l’emplacement, la luminosité (pas orienté nord) et le parking, cela me semble assez simple à analyser.

Pour le style de l’immeuble, j’ai une culture de l’architecture donc un avis, mais pour un novice, comment aborder la question? Quelle formation avez vous là dessus et comment analysez vous ce point?

Qu’entendez vous par équipement?

Isolation thermique et phonique, encore une fois, comment faites vous? Les cours de LeroiMalin? Bureau d’études?

La déco, avez vous des techniques (genre les rideaux assortis au mur, pas de posters…)? Est ce madame qui gère? Est il intéressant de passer par un architecte d’intérieur? Quelqu’un a des retours sur Mme Franck?

Agencement, encore un sujet qui mérite d’être approfondi. J’ai parlé de chambre commandée, la proximité/séparation acoustique des toilettes de la pièce de vie.
Est ce que les salle de bain sont appréciée? Au boulot on passe tout en douche. Une suite parentale ça le fait ou pas?

Environnement, pour moi ça va avec l’emplacement, mais peut être que des précisions me ferait changer d’idée?

Finitions je vois bien, une fois que le reste est décidé, bah faut aller jusqu’au bout.  Mais peut être y a t il des points d’attention qui permettent d’augmenter la durée de vie des matériaux?

Plein de questions, c’est très intéressant!

Tout ces points font appel à de multiples connaissances et autant de metiers. Un investisseur composera avec ses propres connaissances et affinités en fonction de la cible de locataires visés

Il y’a plusieurs gammes de logements:du social au luxueux. Difficile de donner une définition type d’un logement de qualité

Avec l’expérience et une bonne connaissance du marché, on se forme petit à petit à beaucoup de choses.
La rencontre de (bons) professionnels est cruciale, des gens qui savent bosser. Beaucoup malheureusement ont un goût discutable.
Pour le goût, les bons vendeurs de matériaux pros font des miracles. On peut aussi bouquiner un peu ou encore papoter avec ma soeur qui a du talent dans le domaine.

Le style des immeubles ?
Entre un hausmanien et une façade de tour des années 60, tout le monde fait la différence, non ?
Dans les ensembles modernes, idem.
En général, le bas de gamme se repère très vite. Pas dur, la plupart des immeubles anciens avec renta >10%…

Les équipements : vidéophone, porte de garage automatique, ascenseur, types de boîtes aux lettres etc pour les communs, cuisine équipée, salle de bains équipée, sèche serviette, type de menuiseries, porte blindée, stores, motorisations diverses, type de chauffage etc pour le privatif.

L’isolation : quand je fais construire, c’est fastoche, je décide et choisis en me faisant conseiller par des gens (de confiance) dont c’est le métier…Pas un artisan qui vend son volume mais un pro des matériaux . On finit par s’y connaître.
Des fois on se plante, mais on apprend. Vous devriez aller sur forum construire.

Environnement : voisinage pro ou particuliers, mais pas seulement (on peut être au calme au centre ville, c’est le top). Malgré toutes mes bonnes résolutions, il y a aussi un ou deux profils de voisins auxquels je ne pourrais pas me faire donc impossible de les infliger à mes locataires.

Les finitions : il ne s’agit pas de finir mais de fignoler.

Votre question sur la salle de bains ? La mode esthétique est à la grande douche, mais c’est frustrant pour les amateurs de bains.
J’ai par ailleurs le sentiment que l’on peut se doucher dans un baignoire mais très difficilement se baigner dans une douche

Bonsoir DDtee,
J’aime bien les stéréotypes pas totalement caricaturaux et votre seconde affirmation est souvent vraie aussi.
Je ne sais pas faire plus de 7 à 7.5 avec quelque chose de très très chouette (qualité et emplacement) et frôle le 10 avec du moyen + sur mon échelle personnelle.