Celui qui a inventé cela est un génie du marketing. P&V me semble avoir été le premier en France (avant 1970). Personnellement, je trouve que cela mérite d’être enseigné dans les écoles de commerce pour l’intelligence avec laquelle cet entrepreneur s’est affranchi des contraintes du WACC et autres ROCE.
- Financer le foncier (gourmand en capital et risqué au lancement) par des particuliers investisseurs.
- Se concentrer sur l’exploitation peu gourmande en capital.
- Se créer une clientèle captive et fidèle pour longtemps (au moins la durée du bail).
- Utiliser TVA et impôts allégés, comme parfait ingrédients de l’apat.
Quelle recette magique !
Enfin, les 10% pour des investisseurs quand on a réservé à l’avance et sur des semaines (à priori) creuses … est ce réellement un avantage ? L’allègement des contraintes du WACC mérite beaucoup plus que cela.
Ce n’est pas péjoratif, ni parti pris, cher construiresaretraite. Je le reconnais, c’est direct !
Pour répondre à votre question, et essayer de procurer un conseil utile, pourquoi ne pas essayer d’acheter une cabane sur le marché secondaire ?
1- C’est l’occasion de rencontrer ceux qui ont déjà vécu l’expérience. Vous aurez une meilleure idée du sujet.
2- Vous avez une meilleure probabilité de trouver un vendeur plus pressé que le promoteur.
3- Si vous n’avez pas de marché secondaire … creuser un peu. Probablement, c’est une bonne opportunité d’investissement.
Deux autres questions : dans le cas de financement par un prêt bancaire, dans le cas précis des cabanes, quelle garantie demanderait la banque ? La PNO pourrait aussi réserver une surprise ?
Je serai vraiement curieux de savoir ce que donneraient l’investigation du marché secondaire, de la garantie du prêt et de l’assurance.
Avec ces trois élements, l’appréciation du risque me semblerait meilleure.
Bonne investigation ;-)
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