Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage…

Vous avez eu bien raison d’accepter le rdv.

Votre intérêt est d’avoir un dialogue constructif avec le nouveau propriétaire.

Il est décidé a vendre par lot. Soit vous êtes acheteur et dans ce cas, un dialogue constructif permet de mieux converger vers une transaction qui convient aux parties. Vous ne l’etes pas, il sera plus enclin a mieux vous indemniser ou a vous accorder un petit délai si vous en avez besoin pour le déménagement.

Enfin, vous le savez peut être, s’il trouve un acheteur, et que la transaction vous semble alléchante, vous avez un droit préemption.

Donc, c’est une bonne chose de le rencontrer et d’y aller avec un bon esprit en le considérant comme votre partenaire.

Enfin, le prix au m2 comparé au loyer mensuel rend l’acquisition défendable.

Yoannn a écrit :

Quelques questions :

1) Cet investisseur peut il mettre fin à un bail sans aller vivre dedans ?
2) Peut-il mettre à la rue une personne âgée dépressive présente dans les murs depuis 1982 ?
3) Ai-je eu raison d’accepter de prendre ce rendez vous ? ( négo etc … )
4) peut il retiré la cours des parties commune ? la locataire du 1er n’a pas son mot à dire ?

1) Il doit respecter la loi de 1989, donc il ne pourra reprendre le logement pour l’habiter lui-même, s’il veut vendre le logement, ou en cas de motif légitime et sérieux (comme un manquement aux obligations du locataire), tout ceci en en évitant les erreurs à ne pas faire.
2) Ca va un peu dépendre de l’âge de cette personne, et s’il peut la reloger ailleurs….
3) Oui, qu’avez-vous à perdre à discuter (hormis éventuellement un peu de temps) ? Il va vous donner des infos sur ce qu’il cherche à faire, vous ne serez pas obligé de lui expliquer ce que vous voulez faire (mais plus vous aurez les idées claires la-dessus, mieux vous pourrez discuter utilement)
4) Que disent les baux en cours ?

Bonjour, et merci pour vos retours !

Le RDV étant prévu ce soir, je suivrais vos conseils ! Je n’en dirai pas trop d’en un premier temps…
On se rencontre chez moi ( il est malin cela lui permet de voir l’appartement )
Dois-je lui parler des travaux ? des problèmes d’humidité ? dois-je aborder certains sujets auquel un novice ne penserai pas ?

Encore merci !

Range19 a écrit :

Est-ce la dame d’une cinquantaine d’années que vous considérez comme "personne âgée" ?

C’est une femme qui je pense à toujours eu l’air d’être âgée , effectivement même si à 50 ans on est loin d’être grabataire, je pense que tous le monde ne porte pas les années de la même manière ! Puis elle est plus proche des 60 que des 50.

Bonjour,

Suite au rdv, c’est resté assez vague, avec toutefois un ordre d’idée…

Nous nous recontactons une fois le bien évalué de mon coté et de son coté.

Comment dois je procéder?
J’ai deja fait appel à plusieurs entreprise pour diagnostiquer le coût des travaux lié à l’humidité.
J’ai contacté l’agence qui nous à trouver ce bien pour une estimation, elle va nous faire un papier.

Je voudrai finalement acheter l’immeuble et profiter des 2 loyers pour me loger moins chère.

Finalement la personne du 1er est une dame de 70 ans donc pas delogeable, elle restera toute sa vie ici c’est une bonne sécurité. ( le loyer est inférieur au prix du marché mais visiblement il a été revalue à 480 )

Quelques travaux :
pose de carrelage pour 80M2 > 7000 euros
2 cuisines neuve a petit prix > 3/4000 euros avec électroménager de base
2 baignoires
et repeindre tout en blanc
Résoudre les problèmes d’humidité 10/15000 ?

DDtee a écrit :

Une sécurité relative, si elle cessait de payer son loyer, vous ne pourriez pas faire grand chose !

Effectivement, toutefois celle-ci perçoit une aide pour payé son loyer.

-Sur 20 ans à partir de cb de % de rendement brut on obtient un cash-flow légèrement positif ? 9?

-Avez vous une idée des coût d’assainissement d’une cave ? par remonté capillaire ? peut ’on combattre l’humidité a 100% et de manière définitive, ou existe t’il des cas ou ce n’est pas réalisable ?

-Les diagnostics légaux sont suffisant pour évaluer la santé de l’immeuble ou d’autre sont a envisager ?
Le bâtiment à été construit en 185X est ce un gage de qualité ( si il tient debout après 160 ans sans problème visible ) ou au contraire ( problèmes de normes etc … )

-Puis je bénéficier du PTZ sur de l’ancien ? en imaginant couvrir les conditions salarial ( 1 revenue pour 2 personnes )
Ce taux serait applicable uniquement sur l’appartement du RC que j’occupe ou sur l’achat de l’immeuble ?

-Existe t’il d’autres prêts attractif pour des primo accédant ?

Merci

Je vous préconise de faire un vrai business plan sous excel.

C’est mieux de dire à partir de X ou y% vous êtes en CF > 0.

Même si au départ, vous n’avez pas tous postes, vous pouvez enrichir à fur et à mesure. De plus faire des simulations précises.

Votre affaire a l’air de tenir ; si toutefois vous régler cette question d’humidité.

D’ailleurs sur ce point, vous avez intérêt à demander plusieurs devis pour vous faire une idée précise du problème et des solutions ainsi que leurs coûts. De plus, cela vous permet d’ajuster le prix et votre choix (d’y aller ou non) en fonction de la "gravité" du problème.

Bon courage.

Bonjour,

Premier devis reçut : 15 000 euros
Sans négociation toutes options etc… avec garantie 30 ans et 5 sur les stations VMI et une technologie pour refouler l’eau, visiblement à en croire le technicien, le problème sera régler à coup sur … dois je le croire ? je ne sais pas … d’autre devis son en cours.

Pour l’appartement de la personne de 70 ans je me suis un peu renseigner, il est dis qu’un rabais de 30% sur le prix du m2 est d’usage puisque le bien ne peut être récupérer pour y habiter ni pour le reloger… qu’en pensez vous ?

Pour la négociation des biens loués, 30% me paraissent beaucoup, 10/15% sont plus réalistes.
La découpe par lot est plus intéressante pour l’investisseur (c’est un MDB au fait ?). Un immeuble s’achète moins cher que la valeur totale de chaque logement.

Dans votre montage financier ne prenez que 70% des loyers pour couvrir le crédit. Un apport va surement être demander et rassurer la banque.

Pour l’humidité, y a t’il une vmc ou extraction naturelle existante ?
Et faites passer plusieurs spécialistes pour avoir des diagnostics concordants..

Il elle, qui est qui?

Bonjour,

Toujours intéresser par le bien décrit ci-dessus, et après plusieurs devis de travaux, j’ai fait une proposition d’achat à l’un des héritier (il y a plusieurs héritiers).

Ma proposition ne l’intéresse pas, en tous cas, pas pour le moment… les successeurs souhaitent attendre et voir s’ il est possible de le vendre plus cher…
le bien à donc été mis en vente par le biais d’une agence. et depuis quelques jours les acheteurs potentiels ce succède.
Le prix affiché est cher mais au vu du nombre de personnes qui ce sont présentées
le prix n’a pas l’air de les freiner.
La rentabilité (avec le prix annoncer par l’agence) est de 6,5%…

1) quel intérêt d’acheter un immeuble de rapport avec 6% de rendement? même avec une petite nego on reste en dessous de 7%.
Ma proposition me permettrai un rendement de 9,5% (le coin le permet, et contrairement aux acheteurs potentiels j’ai pas de frais d’agence )
Pour une maison je comprendrais  ( coup de coeur etc… ) mais pour un investissement locatif, le but est de gagner de l’argent ? !

L’agence m’a contacté pour programmer une visite avec un acheteur qui semble très intéresser.

2)Quelle attitude dois-je adopter face à cette personne ?
3)Que dois je faire ? faire ralentir les choses, et jouer sur le temps en repoussant les visites (frais de succession) ? ouvrir les yeux de l’acheteur sur les travaux ?
5)Quelle est le délais de paiement légal des frais de succession. ( j’ai lu 6 mois. ?)

Yoannn a écrit :

Le prix affiché est cher mais au vu du nombre de personnes qui ce sont présentées
le prix n’a pas l’air de les freiner.
La rentabilité (avec le prix annoncer par l’agence) est de 6,5%…

1) quel intérêt d’acheter un immeuble de rapport avec 6% de rendement? même avec une petite nego on reste en dessous de 7%.

Le manque d’ambition des uns peut tuer l’ambition des autres… cherchez ailleurs, vous trouverez forcément !
Revenez à ce bien dans quelques semaines, si les autres ne font pas d’offre vous deviendrez bien plus intéressant pour les vendeurs. Les successions sont souvent compliquées, parce qu’en diffuculté supplémentaire il faut mettre tout le monde d’accord sur un même prix…

Peut-être un mélange des deux ; vous pourriez être vous même intéressé car vous avez ambition d’acheter votre résidence principale, cependant vu l’ampleur des différents  travaux que vous faites actuellement chiffrer cela vous semble difficile…