Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD

GoodbyLenine · #1

Voici une synthèse des différentes problématiques à prendre en compte quand on souhaite investir dans des chambres d’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). J’essaierai de la tenir à jour, en amendant régulièrement ce premier message.

Différents aspect de ce thème ont déjà été abordé sur ce forum : [forum IH] Résidence médicalisée, ou [forum IH] Investir en Ehpad, ou [forum IH] Investissement locatif : EHPAD vs LMNP, ou [forum IH] Investir en LMNP dans un EHPAD, ou [forum IH] EHPAD et parties communes, ou [forum IH] Quelques gros exploitants d’EHPAD, ou [forum IH] La CFE en cas de location meublée d’EHPAD

Un investissement en EHPAD consiste généralement à acquérir une partie de l’immobilier d’un EHPAD, et le mobilier associé, pour le louer meublé par bail commercial à l’exploitant de l’EHPAD, avec le statut [Forum IH] LMP ou [Forum IH] LMNP.

Il y a différents moyens d’acquérir de tels biens, les principaux étant :
- achat sur le marché secondaire à un investisseur qui souhaite vendre (il y a qqs spécialistes)
- achat à un gros exploitant qui souhaite externaliser l’immobilier (la plupart mènent de telles opérations)
- achat en VEFA à la construction d’un nouvel établissement (rare actuellement, car peu de nouveaux EHPAD)

On choisit ce type d’investissement pour bénéficier d’un flux de revenus (les loyers) sur le long terme (et pas en visant une plus-value), en estimant que l’avenir du marché concerné est favorable, en particulier avec l’augmentation anticipée du nombre de personnes dépendantes qu’on peut estimer de l’ordre de 1%/an si l’on en croit différentes études disponibles sur le net (Notons cependant que cette augmentation est bien plus faible que celle du nombre de personnes de plus de 80 ou 90 ans, car l’age auquel on rentre en EHPAD augmente régulièrement). Avec ce type d’investissement, on espère aussi se simplifier la vie, en se reposant sur l’exploitant pour de nombreux aspects (l’exploitation de l’établissement, son maintien aux normes, voire l’établissement des factures de loyer), et sur le bail commercial qui apporte une certaine visibilité sur plusieurs années, tout en bénéficiant d’une rentabilité correcte (de l’ordre de 5%/an actuellement) qu’on espère devant suivre l’inflation, et avec un statut LMNP ou LMP fiscalement relativement favorable.

Il y a cependant un certain nombre de problématiques ou de risques potentiels dont il faut être conscient, même s’il ne faut pas en prendre prétexte pour rejeter en bloc les investissements en EHPAD :

(1) On se rend très dépendant de l’exploitant, donc il faut choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans l’exploitation d’EHPAD, qu’il est financièrement solide, avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, etc.), et vérifier que l’exploitation de l’EHPAD dans lequel on investi est saine (ce qui idéalement nécessite de comprendre le business model de l’exploitant).

[2) On se lie à très long terme via un bail commercial, donc il faut comprendre les caractéristiques d’un tel bail, qui en particulier ne pourra jamais être résilié par le bailleur sans indemniser le locataire (pour ses pertes d’exploitations), pour lequel le montant du loyer évolue selon certaines règles (certaines étant contenues dans le bail, d’autres étant d’application générale, sachant que le loyer peut dans certains cas être décidé par un juge, éventuellement à la baisse), et pour lequel il y a une certaine latitude laissé aux parties (pour définir quelles charges restent supportées par le bailleur -art 605-606 du Code Civil, taxe d’ordures ménagères, renouvellement du mobilier, impôt foncier,…-; pour définir comment le montant du loyer sera réévalué; etc.)
EDIT : à noter que la loi Pinel de 2015, sur les baux commerciaux, limite pas mal la flexibilité des baux commerciaux.

(3) Il ne sera pas forcément facile de revendre ce bien, surtout si l’exploitant n’est pas de première qualité. Par ailleurs, le prix de vente ne suivra pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier, mais réagira plus comme le prix de rachat d’une rente (on vendra surtout un loyer annuel, et un taux de rendement dépendant des caractéristiques de l’établissement et de l’exploitant), donc il ne faudra pas vraiment escompter des plus-values à la revente. Par ailleurs, il y une différence importante (encore plus que pour l’immobilier traditionnel) entre le prix net acheteur et le prix net vendeur, qui comprend : les "frais de notaire", les "frais d’agence", et les éventuels "frais d’ingénierie" (que le conseiller de l’acheteur facturera généralement, pour le montage d’une opération LMNP packagée).

(4) Les EHPAD sont subventionnés (donc leur équilibre financier dépend des pouvoirs publics), via des conventions tripartites (avec le département et les autorités sanitaires) qui financent une partie de leurs dépenses en personnel (le personnel médical et celui s’occupant des aspects "dépendance"). Il faut savoir que la plus grosse charge d’un exploitant est son personnel, la seconde étant les loyers. Une partie des résidents sont aussi aidés par l’APA pour financer leur séjour en EHPAD. Si les fonds pour financer ce type de dépenses diminuaient (c’est principalement des décisions politiques, qui bien sur freinerait aussi la construction de nouveau EHPAD), l’équilibre économique des exploitants serait impacté, et ils seraient tentés de justifier ainsi des demandes de baisse de loyer.

(5) Ouvrir et exploiter un EHPAD nécessite des autorisations : on peut donc considérer qu’il y a une grosse barrière à l’entrée… pour l’exploitant, qui protège un peu le propriétaire des mur d’un EHPAD (l’exploitant pourra toutefois déménager son établissement… mais devra justifier de ses motifs auprès des autorités de santé pour pouvoir transférer son autorisation. Des locaux trop vétustes, plus aux normes, et dont les propriétaires refusent de financer les travaux, peuvent être un motif acceptable. Lorsque l’exploitant déménage, c’est généralement une catastrophe pour le propriétaire des murs, qui se retrouve avec un immeuble difficilement adaptable à d’autres usages, et avec une valeur locative bien plus faible que celle de murs d’un EHPAD).

(6) Il existe divers autres risques potentiels :
- Il y a débat sur les avantages/inconvénients à être propriétaire d’une quote-part des parties commune et des locaux de service. Si l’exploitant en est propriétaire (comme dans les baux ORPEA), il serait plus difficile de changer d’exploitant s’il devenait un jour défaillant.
- Attention aux clauses de révision du montant du loyer. Si c’est plafonné (par exemple à 2%/an) un retour de l’inflation sera très pénalisant. Une clause conduisant à trop augmenter les loyers mettra en péril l’équilibre financier de l’exploitant. Mieux vaut sans doute que les loyers soient bien corrélés avec les recettes de l’exploitant (pour l’exploitant, mais pour le bailleur aussi car l’exploitant doit rester prospère) et avec l’inflation (pour le bailleur).
- L’exploitant peut un jour être tenté de transférer son activité dans un autre bâtiment (je connais des cas concrets, où les bailleurs avaient refusé de financer de lourds travaux ou de baisser assez les loyers), s’il estime qu’il aura un gros avantage à acquérir un terrain et à y construire un bâtiment adapté (mais l’exploitant ne devrait le faire qu’en dernière extrémité, car ça serait un projet complexe, lourd à financer, avec de multiples risques, et ça ne favoriserait pas les ventes futures de murs d’EHPAD qu’il exploite…).
- Un exploitant (défaillant ou négligeant) peut un jour perdre ses autorisations (je connais 1 cas, où il n’a pu réaliser les travaux requis pour mettre aux normes, et où les investisseurs se retrouvent avec des m² inoccupés, qui ne seront plus une EHPAD de sitôt…).
- Un EHPAD solide et bien portant pourra être fragilisé si un autre établissement (EHPAD privé ou établissement public ou associatif) ouvre à proximité : il devra peut-être baisser le prix des chambres pour garder un bon taux d’occupation.
- Si on observe l’évolution sur les dernières années d’une part des indices limitant la hausse du tarif d’hébergement payé par les résidents (principales recettes des exploitants), et d’autre part des coûts de personnels (salaires + charges) et de loyers (surtout s’ils suivent l’ICC), on constate que les recettes augmentent bien moins vite que les charges, et que les exploitants doivent donc réaliser des gains de productivité significatifs pour maintenir leur équilibre d’exploitation. Ceci ne sera pas forcément éternellement possible.
- Même si on a choisi un ’’bon" exploitant, il est possible que celui-ci soit racheté par un autre acteur du marché (il y a eu pas mal de consolidations dans ce secteur ces dernières années, y compris des fusions de gros acteurs), et les conséquences à long terme d’un tel rachat pourront s’avérer plus ou (plus probablement) moins favorable pour les bailleurs.
- Il a été constaté que, lors de "crises financières" comme celle de 2008, il y avait une tendance (pour les familles) à se replier vers des EHPAD aux tarifs raisonnables, et les EHPAD plutôt chers ont souvent eu des problèmes pour conserver un fort taux de remplissage. Ceci pourrait être un premier signe des limitations des budgets des résidents (et de leurs familles), augurant d’un avenir avec des taux de remplissages loin des 95% que certains établissement plutôt haut de gamme ont eu l’habitude d’avoir ces dernières années. Bien entendu, si le taux de remplissage diminue, l’exploitant aura un compte d’exploitation plus tendu, et cherchera à diminuer ses charges…. Or les loyers sont souvent la charge qui apparait la moins difficile à diminuer, d’autant plus si les bailleurs sont divisés et/ou passifs (ce qui est souvent le cas).
- Il y a aussi des cas où les pouvoirs publics ont participé à la construction de nouveaux EHPAD, parfois avec des aides financières (terrain bon marché par exemple). Les EHPAD existant se retrouvent alors avec un nouveau compétiteur qui a des bases de coûts plus favorable….

N’hésitez pas à commenter ce message, et à indiquer comment cette synthèse pourrait être améliorée !

Mots-clés : ehpad synthèse

Pruls · #2

J’ai un peu de mal avec le business des EHPAD mais je vais suivre le fil par curiosité.

A mon sens, le fil mérite d’être épinglé pour rester visible.

Range19 · #3

Bonjour GBL,
Fil très intéressant.
Je m’étais penché sur la question il y a quelques années et trouvais la rentabilité piteuse par rapport au service rendu au gestionnaire.
Dans ma région, la plupart des EHPAD sont publics, restructurés voire neufs et certains souffrent déjà d’une désaffection liée au prix incompatible avec les pensions moyennes des retraités locaux.
Il est questions de spécialiser certains établissements vers l’accueil de handicapés âgés pour qui le maintien à domicile est impossible après une vie en établissement spécialisé (Foyer occupationnel etc).
Pourquoi ? Question de coût pour la collectivité et de mode de vie, l’orientation actuelle est au maintien à domicile. Ce sont donc les plus dépendants qui s’orientent ou sont orientés vers les EHPAD.
Autre problématique plus générale : je ne crois pas à la retraite par répartition telle que nous la connaissons, remise en cause qui peut gréver le pouvoir d’achat des retraités.
Les contorsions des familles pour aller vers le moins cher méritent aussi d’être considérées.

Donc oui, le besoin existe, mais les financeurs serrent les budgets et sont à la limite de l’implosion (je pense aux conseils généraux) . Tout le médico social est concerné par la pression budgétaire avec des conséquences qui touchent les populations les plus fragiles.
Quel sera l’impact sur le prix de journée des EHPAD ?

Cela dit, et pour finir sur une note positive, on voit des acteurs privés plus performants que le public ou faux public (gestion associative) d’établissements médico sociaux. Il m’a été rapporté récemment que certains gros acteurs privés gérant des EHPAD envisageaient une diversification vers la gestion d’ESAT, foyers occupationnels voire IME…
Le marché du médico social luié aux personnes fragiles (handicap ou âgées) représente quelques dizaines de milliards d’euros bienvenues par ces temps d’activité économique stagnante… tentant… Subsiste la question de qui paye ?

Jean-Marc · #4

Très bonne initiative.

Je me méfie du secteur car le principe "la demande augmente donc ça va être juteux" est généralement erroné. Nous avons déjà eu plusieurs exemples comme les énergies renouvelables.

Le fait que la population soit vieillissante ne la rend pas solvable. Ni les descendants au vu du nivellement des revenus par le bas que l’on observe depuis une dizaine d’années.

Lorsque la dépendance va s’amplifier, la frange de population qui pourra accéder à un EHPAD sera néanmoins stable. Si l’on regarde les marges des entreprises, on constate qu’elles sont déjà modestes, et le niveau montant des réglementations oblige régulièrement à des investissements substantiels.

Pour ma part je reste à l’écart.

chuck · #5

Je rejoins Pruls et Range.

Etant dans le médico social j’ai du mal à comprendre qu’on puisse se faire de l’argent sur les personnes âgées ou en situation de handicap !
Effectivement les personnes les plus dépendantes sont orientées sur les EHPAD plutôt qu’avec une aide à domicile mais il faut savoir que lorsqu’il y a une place suite a un décès, l’établissement doit accueillir une personne de même GIR. Mais on va tendre vers se système: Dépendant en établissement.

Question budget on y arrive, l’argent, les directions n’ont que ca à la bouche ….

Donc bon investissement ou pas, une chose est sur la population vieilli il va falloir plus d’établissements !

GoodbyLenine · #6

En réponse aux remarques faites :

- Moi aussi, je considère que l’analyse faite par certains, que le doublement/triplement du nombre de personnes de + de 85 ou 90 ans ou dépendantes va entrainer le doublement/triplement du nombre de places en EHPAD, est erronée. Le besoin en nombre de place d’EHPAD n’est pas proportionnel au nombre de personnes de +85/90 ans ou dépendantes. En effet, l’âge moyen d’entrée en EHPAD est en constante augmentation (seule la durée de séjour semble stable, vers 18 mois), et des modes d’hébergement alternatifs se développent (à domicile en particulier) même s’ils coutent souvent aussi cher à la collectivité. Cependant les multiples études qu’on peut trouver sur internet (sur le site de l’INSEE en particulier), faites dans les départements, avec prise en compte de données ’’terrain’’, montrent quand même que la demande devrait augmenter au niveau des places en EHPAD.

- En ce qui concerne les différents types d’établissements (publics, associatifs, privés), je ne perçois pas de différence fondamentale : il y a un service à rendre, qui est rendu au mieux par des acteurs ayant un véritable professionnalisme (ce qui n’est pas l’apanage d’un type d’établissement). Dans certains cas (public ou associatif), des subventions (ou un terrain fourni à prix d’ami) financent la construction de l’établissement, ce qui conduit à un tarif de séjour plus bas que dans le privé, où il faut rémunérer celui qui a consenti (et pas subventionné) cet investissement. Je doute qu’un type d’établissement revienne significativement moins cher à la collectivité au final. (Si c’était pas le cas, certains acteurs auraient des marges plantureuses, or je n’en vois aucun dans ce cas).

- En ce qui concerne la solvabilité des résidents, ça me semble une problématique pour laquelle il ne faut pas raisonner "le nez sur le guidon" en constatant que les coûts augmentent sans cesse pour la collectivité. En prenant du recul, et en raisonnant à l’échelle de la société toute entière, n’est il pas logique et normal que lorsque dans une société le temps passé en situation de dépendance augmente, et que le mode de vie empêche les familles de s’occuper eux-même de leurs anciens, le % du PIB de la société consacré à ces anciens augmente aussi ? Il reste à nos hommes/femmes politiques à correctement expliquer ceci à tout le monde pour éviter que ça ne soit perçu comme "vous allez encore devoir payer pour les autres, qui profiteront".

- Je serais intéressé par des exemple concrets d’établissement qui "souffrent déjà d’une désaffection liée au prix incompatible avec les pensions moyennes des retraités locaux" et d’une analyse des causes d’une telle situation (la demande a-t-elle correctement été analysée avant de décider de construire ces établissements ?). Par ailleurs, si on considère qu’un résident moyen passera 18 mois en EHPAD, faut-il raisonner en comparant le coût mensuel de son séjour uniquement avec le montant mensuel de sa pension, ou aussi en comparant le coût de 18 mois de séjour avec le montant de son patrimoine ? (ceci rejoint un peu le débat sur l’héritage)

- En ce qui concerne la retraite par répartition telle que nous la connaissons (en laquelle range19 ne crois pas), ceci a déjà fait l’objet de nombreux débats sur ce forum. (en particulier Cotisations retraites Arrco et Argic : quel rendement ? ou Montant moyen des retraites : c’est pas lourd !). Pour ma part je pense que, si moins de retraités à venir bénéficieront des pensions confortables de certains retraités actuels, et que de nombreux ajustements devront intervenir (en particulier pour se simplifier et gommer les disparités entre les différents régimes qui coexistent), le système perdurera et parviendra à équilibrer durablement ses recettes et ses charges (Il pourrait par exemple évoluer vers un système de comptes notionnels, garantissant à toutes les personnes d’une même génération un TRI homogène sur leurs cotisations retraites, avec un niveau de prestation minimum assuré et financé par une solidarité des mieux nantis). Le discours alarmiste (ou angélique) des médias (voire de certains politiques) sur ce thème ne me semble pas approprié : il est contre-productif d’inciter à raisonner en % du salaire d’activité (souvent en comparant le salaire d’activité brut avec la pension brute, oubliant que les écarts en net sont bien plus faibles, et après IR encore plus), oubliant que les besoins sont différents; il est contre-productif de considérer qu’un déficit de 10% ou même 20% du montant des prestations pourrait conduire à une disparition complète du système.

- en ce qui concerne la remarque "j’ai du mal à comprendre qu’on puisse se faire de l’argent sur les personnes âgées ou en situation de handicap" j’avoue que j’ai du mal à comprendre ce qu’elle signifie. Il me semble que la totalité des acteurs du secteur (le personnel des EHPAD, les gestionnaires, les autorités sanitaires, les responsables politiques, les investisseurs qui financent des EHPAD, les entreprises du bâtiment qui construisent ces EHPAD, etc.) permet, par leurs actions, que les personnes âgées dépendantes soient prise en charge le mieux possible. Que se passerai-il sans ces acteurs ? Il me semble aussi légitime que ces acteurs soient rémunérés pour ce qu’ils apportent, que ce soit leur travail, leur apport, ou leur financement.

chuck · #7

GoodbyLenine a écrit :
- en ce qui concerne la remarque "j’ai du mal à comprendre qu’on puisse se faire de l’argent sur les personnes âgées ou en situation de handicap" j’avoue que j’ai du mal à comprendre ce qu’elle signifie. Il me semble que la totalité des acteurs du secteur (le personnel des EHPAD, les gestionnaires, les autorités sanitaires, les responsables politiques, les investisseurs qui financent des EHPAD, les entreprises du bâtiment qui construisent ces EHPAD, etc.) permet par leur action que les personnes âgées dépendantes soient prise en charge le mieux possible. Il me semble aussi légitime que ces acteurs soient rémunérés pour ce qu’ils apportent, que ce soit leur travail, leur apport, ou leur financement.

Pour répondre, je ne parle pas bien évidemment du personnel, peut importe la hiérarchie et encore moins des professionnels du bâtiment (je ne vois pas leur implication dans l’affaire) je parle des établissements privés à but lucratif ou le seul but des investisseurs est de faire de l’argent, entraînant baisse des effectifs, réduction des coûts en tout genre, ce qui mène à se retrouver à un professionnel le week end pour 30 résidents ….

Pour moi (ce n’est que l’avis d’un professionnel du secteur), mais on ne peut pas raisonner en terme de profit quand on parle d’humain mais je je peux comprendre que pour un investisseur tous supports est potentiellement "exploitable"

GoodbyLenine · #8

Il me semble qu’un établissements privés à but lucratif (comme un établissement non privé d’ailleurs) dispose d’une dotation en relation avec sa convention tri-partite pour financer ces personnels… Donc je ne comprend pas ce qui conduit à écrire "le seul but des investisseurs est de faire de l’argent, entraînant baisse des effectifs, réduction des coûts en tout genre", mais je peux me tromper. Avez-vous visibilité sur un large échantillon d’établissements privés et non-privés pour tirer une telle conclusion ?

Note : Si ça signifie "l’argent c’est le mal" ou "il ne faut pas compter", cette discussion risque de tourner en rond, et je vous renverrez sur [forum IH] Grande-Bretagne: le plus gros opérateur de maisons de retraite va fermer et [forum IH] Finance éthique et bourse.

J’imagine qu’il existe des "normes" pour évaluer le nombre de personnel requis pour correctement s’occuper des résidents, et que ça va dépendre du degré de dépendance des résidents. En cherchant sur internet, ça ne semble pas forcément aussi simple, et j’ai trouvé http://www.sante.gouv.fr/IMG/pdf/ehpad-2.pdf et http://www.soignantenehpad.fr/pages/inf … ehpad.html et http://www.ces-asso.org/sites/default/f … Martin.pdf et http://www.fosps.com/iso_album/enquete_ … presse.pdf , mais aussi un témoignage sur http://cathyneves.over-blog.com/article … 64663.html

Range19 · #9

Je suis totalement votre raisonnement GBL… mais je ne peux m’empêcher de penser à une triste réalité que je connais, je vous l’assure, très bien.
Je ne peux vous répondre publiquement sur les établissements ayant déjà alors qu’ils sont neufs ou presque neufs des difficultés pour trouver des pensionnaires. Je suis impliqué dans des réflexions sur le sujet et me dois de rester un minimum discret.
Par MP ou contact tél si vous le souhaitez.

Vous semblez imaginer qu’une étude de marché digne de ce nom est réalisée. Malheureusement, quoi que je puisse espérer pour positiver sur le secteur médico social, les enjeux politico économiques sont tels que des investissements lourds se font sur des considérations qui ne sont pas toujours clairement liées à l’analyse du besoin.
On se moque d’ailleurs totalement de certaines populations et des déplacements géographiques qui leur sont infligés.
Nous sommes en plein dedans en ce moment avec les maisons médicalisées : de multiples études sont en cours, il va s’en créer… alors que le problème principal tient dans les aspirations des jeunes médecins, le numérus clausus et donc le faible nombre de praticiens à installer dans ces maisons qui vont pourtant pousser comme des champignons.

Pour répondre à Chuck, je considère que le privé peut-être bon dans la gestion d’établissements médico sociaux et sans déshumanisation. La notion de profit, même si elle n’est pas purement comptable, me semble omniprésente chez l’humain… dans ce secteur en particulier. Le profit ou l’intérêt ne sont pas en eux même des tares.
Ce que je sais de certaines associations (trésors de guerre constitués sur fonds publics, des arbitrages de gestion de certaines associations, de l’affichage de fortes valeurs morales mais en gaspillant les moyens faute de compétences, salariés démotivés, planques à copains, mégalomanie etc) me laisse songeur et ne me fait pas partager votre vision du privé.
GBL : sur la question des taux d’encadrements, malheureusement de nombreux établissement sont sinistrés. Je milite pour améliorer non pas ce taux mais le niveau de qualification. Je n’arrive pas à accepter les problèmes de maltraitance, fréquemment involontaires. Cf les avis de Jean Marie Delarue, contrôleur général des lieux de privation de liberté qui souhaiterait mettre le nez dans les EHPAD…

Sur la question du montant des retraites et du coût mensuel d’un accueil en EHPAD, à vérifier pour généraliser mais ce que nous observons souvent : pension < 1000 euros voire 800
Prix d’un accueil en EHPAD : environ 1800 pour le moins cher… Peu de places pour les déments déambulants… alors que le besoin augmente en flèche.
Possibilité de récupération sur le patrimoine souvent lui même invendable, lorsqu’il y en a un. Des familles sont sollicitées et ont du mal à contribuer au financement… acceptent.

chuck · #10

Comme partout entre ce qui est dit dans les textes et la réalité il y a souvent un fossé.
je n’ai effectivement pas une vision assez large pour affirmer ce que j’ai dis sur les investisseurs mais je peux confirmer le manque cruel de personnel dans certains établissements (arrêt maladie non remplacé, turn over de remplaçants…) et pour rejoindre Range bien souvent du personnel non qualifié à pas cher !

Après je pense que ce sujet dévie un peu, mais il est bien de partager ses idées !

Geoges · #11

Range19 a écrit :
Ce que je sais de certaines associations (trésors de guerre constitués sur fonds publics, des arbitrages de gestion de certaines associations, de l’affichage de fortes valeurs morales mais en gaspillant les moyens faute de compétences, salariés démotivés, planques à copains, mégalomanie etc) me laisse songeur et ne me fait pas partager votre vision du privé.

Votre vision me paraît un peu déformée. Heureusement que le mot "certaines" apparaît devant. Pour autant, je serais tenté de dire qu’il y autant de brebis galeuses dans les associations que le privé lucratif. Peut être pire encore dans du public. Mais il y a aussi de très nombreuses associations qui permettent à tout ce milieu de fonctionner, même si la plupart sont en train soit de mourir faute de moyen, soit d’être absorbée par des CIAS de façon plus ou moins…. forcée.
Je reste néanmoins opposé à la notion de bénéfice sur le secteur médico-social puisqu’en général, la notion de choix n’existe que peu. Sauf dans des maisons de retraite de luxe où là, cela ne me pose aucun problème.

Range19 · #12

Geoges a écrit :
Votre vision me paraît un peu déformée. Heureusement que le mot "certaines" apparaît devant.
…
Mais il y a aussi de très nombreuses associations qui permettent à tout ce milieu de fonctionner

Très juste, ma vision est déformée… et les associations ont le dos large pour assumer des missions de services publics sans les statuts correspondants.
Mais quand j’observe les luttes intestines entre elles…

Romain · #13

GBL, Vous auriez des exemples de "bons" opérateurs ou tout du moins réputé pour leur sérieux et leur stabilité financière?

MGA · #14

Bonjour,

Je suis très intéressé par ce fil car on vient de me proposer un investissement en Ehpad. J’aimerais vous exposer le cas pour avoir vos avis éclairés. J’avoue que certains points ne sont pas encore limpides pour moi (c’est mon premier contact avec les statut LMNP et EHPAD).

Le bien
Il s’agit d’un Ehpad situé à Soulac-sur-mer, le gérant est GDP Vendome directement (pas de sociétée fille créée uniquement pour cet établissement qui peut être mise en faillite…).

L’investissement se monte à environ 180k€ HT pour l’immobilier (chambre + dépendances immédiates et nécessaires représentant la quote-part des parties communes liées à chaque lots + frais et commissions)
--> Que signifie "dépendances immédiates et nécessaires représentant la quote-part des parties communes liées à chaque lots"?
Les termes "immédiates et nécessaires" me font penser que d’autres parties communes non immédiates et nécessaires pourrait rester propriété du preneur de bail…
Est-ce que qqu’un aurait déjà eut des expériences de ce type?

Bail
Le bail cours pour 12 ans sans résiliation triennale durant les 12 premières années. Il se renouvelle pour une nouvelle période de 12 ans avec possibilité de résiliation triennale pour le preneur.
--> cela me paraît plutôt positif.
Qu’en pensez-vous?

Loyer
Le loyer net HT représente 4.3% du montant total HT (logement + dépendances immédiates et nécessaire + frais de commissions + mobilier). Le loyer est ré-evalulé de 1.5% par an.
Le loyer de 4.3% tient déjà compte d’une retenue de 0.35% pour le renouvellement du mobilier.
--> Je ne comprends pas bien la notion de loyer Hors Taxes. Est-ce que cela signifie que je devrais acquitter la TVA moi-même sur ces loyers? A quel taux?

Articles 605 & 606 du Code Civil?
Les travaux et/ou réparation au sens des Articles 605 & 606 du Code Civil sont pris en charge par le preneur.
--> Je comprends que ce point est positif, cependant je ne suis pas arrivé à trouver une liste ou une définition des ces 2 articles pour comprendre exactement de quoi on parle ici. Est-ce que l’un d’entre-vous saurait m’éclairer?

Merci d’avance.

Range19 · #15

Bonjour,
La rentabilité me semble vraiment très faible pour un tel engagement. Une chambre même avec dépendance pour 180 000 euros HT dans ce coin me laisse dubitatif.

xav92 · #16

Bonjour MGA,

Je suis du même avis que Range19 : 180k HT pour un bien de ce type dans cette région ça me paraît très cher.
J’avais moi-même été démarché par un vendeur d’EHPAD enfin il se présentait comme CGP, après pas mal de réflexion j’en suis venu à penser que ce type de produit se rapprochait plus d’une obligation à 4,3% de coupon,émise par Vendôme dans votre cas mais avec absence d’obligation de remboursement (à la fin des 12 ans ils peuvent décider d’arrêter d’exploiter le bien).

2 ou 3 éléments de réflexion :
_ que vaut votre achat si ils arrêtent l’exploitation ?
_ prêteriez-vous à un taux aussi bas à un corporate aussi mal noté ?
_ pourquoi à votre avis Vendôme ne préfère pas emprunter pour monter l’opération sans vous ? (cette question rejoint la précédente)

Cordialement,

Xavier

GoodbyLenine · #17

Remarques sur la proposition faite à MGA :
- rentabilité (trop) faible
- l’exploitant est un des plus gros, sinon le plus gros (en tout cas c’est de loin le plus gros vendeurs de murs d’EHPAD) mais ses pratiques commerciales sont dénoncées par certaines sources, et pour ma part je n’investirais pas dans ses établissements.
- que l’exploitant conserve une part des parties commune pose problème.
- que la revalorisation du loyer soit cappé à 1.5% /an pose problème
- celui qui vous a fait cette proposition ne vous a pas tout expliqué (sur la TVA, sur les modalités de résiliation du bail, entre autres), ou au moins n’a pas vérifié que vous aviez tout compris, donc n’a pas bien fait son boulot.

MGA · #18

Bonjour GBL,

GoodbyLenine a écrit :
- rentabilité (trop) faible

Mon interets pour els Ehpad est assez récent. D’après ce que j’ai pu trouver dans mes recherches, les rentabilités vont de 4 a 5+%. Celui-ci se trouve a 4.65% (-0.35% pour renouvellement mobilier). Je suis d’accord pour dire que ce n’est pas le meilleur, mais il me semble dans le moyenne…

Quel est selon votre expérience la rentabilité à viser pour un Ehpad?

GoodbyLenine a écrit :
- l’exploitant est un des plus gros, sinon le plus gros (en tout cas c’est de loin le plus gros vendeurs de murs d’EHPAD)) mais ses pratiques commerciales sont dénoncées par diverses sources, et pour ma part je n’investirais pas dans ses établissements.

J’avoue avoir chercher des retours d’expérience sur GDP, mais je n’ai pas lu de choses très significativess. Avez-vous des exemple ou des sources ou je pourrais approfondir?

GoodbyLenine a écrit :
- que l’exploitant conserve une part des parties commune pose problème.

Tout à fait d’accord avec vous. Je ne dis pas que c’est le cas, mais c’est pour cela que je me pose la question sur les termes "dépendances immédiates et nécessaires". Est-ce qu’il n’y a pas la une porte entre-ouverte pour que le preneur puisse garder quelques parties communes?

GoodbyLenine a écrit :
- celui qui vous a fait cette proposition ne vous a pas tout expliqué (sur la TVA, sur les modalités de résiliation du bail, entre autres), ou au moins n’a pas vérifié que vous aviez tout compris, donc n’a pas bien fait son boulot.

Du fait des vacances nous n’avons pas eut le temps d’avoir une vraie discussion sur ce sujet, et c’est moi qui ais insisté pour pouvoir avoir les documents commercial avant et faire mes devoirs à la maison.
Pourriez-vous élaborer un peu sur les modalités de résiliation de bail?
Ce sujet me paraît clair et je ne vis pas ou il pourrait y avoir des surprise par rapport à ce que j’ai écrit auparavant.

Merci d’avance

MGA · #19

xav92 a écrit :
Bonjour MGA,

Je suis du même avis que Range19 : 180k HT pour un bien de ce type dans cette région ça me paraît très cher.
J’avais moi-même été démarché par un vendeur d’EHPAD enfin il se présentait comme CGP, après pas mal de réflexion j’en suis venu à penser que ce type de produit se rapprochait plus d’une obligation à 4,3% de coupon,émise par Vendôme dans votre cas mais avec absence d’obligation de remboursement (à la fin des 12 ans ils peuvent décider d’arrêter d’exploiter le bien).

2 ou 3 éléments de réflexion :
_ que vaut votre achat si ils arrêtent l’exploitation ?
_ prêteriez-vous à un taux aussi bas à un corporate aussi mal noté ?
_ pourquoi à votre avis Vendôme ne préfère pas emprunter pour monter l’opération sans vous ? (cette question rejoint la précédente)

Cordialement,

Xavier

Je suis partiellement d’accord avec votre analogie. Si le preneur arrête l’exploitation, il y a la possibilité de trouver un autre exploitant. Certainement que les conditions seraient différentes, mais contrairement à une obligation, les biens n’appartiennent pas à l’exploitant et les résidents de l’Ehpad sont toujours présent. C’est un bail commercial, il ne s’agit pas de fournir un financement a l’exploitant.

Concernant le prix, c’est un sujet qui a été plusieurs fois développé dans les fils de que GBL a citer, je ne crois as que l’objectif d’un investissement Ehpad soit la plus-value (en tout cas e n’est pas le mien).
Il y a plusieurs élément qui peuvent expliqué le cout, cet établissement a une zone spécialisé pour les malades d’Alzheimer qui implique certainement des besoins particuliers, les espaces verts sont relativement grand par rapport a d’autre établissement en grande ville…
Je ne dis pas que cela justifie n’importe quel coût, mais en creusant, on peut peut-être l’expliquer un partie. J’avoue que je n’ai pas encore eut le temps de regarder ce point en détail.

Cordialement

stumpy · #20

Bonjour,
Je rejoins avec intérêt votre discussion, il est important que les investisseurs en LMNP qui s’orientent vers l’EHPAD aient bien conscience de l’aspect purement financier du produit. L’exploitant maîtrise d’autant plus la gestion que les bailleurs n’ont aucun moyen de prendre la main en cas de défaillance, et souvent en cas de changement d’exploitant la baisse des loyers et la réalisation de travaux sont non seulement une source de difficultés financières pour l’investisseur, mais également un frein voire une impossibilité de revente (sauf réduction drastique du prix et moins values importantes). GDP Vendôme est un gros acteur du marché mais cela veut simplement dire qu’il commercialise et gère beaucoup de lits, pas que ses programmes sont rentables. J’ai malheureusement le cas concret de nombreux propriétaires pris au piège, attirés par un gestionnaire connu et un rendement plus ou moins bon au départ mais "garanti par le bail commercial" (au mieux, il est respecté pendant sa première période), "net de charges car les travaux de l’article 606 sont à la charge du preneur pendant toute la durée du 1er bail" (certes, mais curieusement les travaux ne sont pas réalisés avant le renouvellement de bail).
MGA, si c’est votre 1er achat en LMNP je ne suis pas persuadée de l’opportunité d’investir en EHPAD. Le marché va "tanguer" dans les 2-3 prochaines années (période de renouvellement de baux "anciens"). Il serait judicieux de comparer avec des produits que vous pourriez gérer vous-même en cas de défaillance de l’exploitant et de non-reprise par un autre preneur à bail.

marketmaker75 · #21

bonjour
je suis conseiller en gestion de patrimoine
concernant les LMP et LMNP il y autre chose que les résidences médicalisées ou d’affaires ou de vacances ou vous n’êtes pas propriétaire des parties communes, à la merci de la DDASS ou d’un organisme de controle ou d’un gestionnaire
donc produits trés peu liquides
en plus les rentabilités sont déplorables…il y a d’autres produits avec d’autres rentabilités bien plus intéressantes voire près du double ou plus ou vous êtes propriétaire à 100% du bien et avec une gestion locative
je vous souvent des clients collés avec ce genre de produits qui n’arrivent pas à revendre ensuite
mais c’est vrai que mes confrères préfèrent vendre ce genre de produits qui est je dois bien le reconnaître trés bien marketé mais où surtout notre rémunération est beaucoup plus importante que sur ceux dont je vous parle
après tout dépend si le CGP vise le long terme en proposant de bons produits et fait bien bien son travail et dans ce cas il gardera son client et sur le long terme gagnera plus ou bien si il veut faire des coups en sachant trés bien qu’à terme le client sera perdu…

Pruls · #22

Bonjour,

peut être pourriez vous développer dans le fil qui recense les différentes manières de faire de l’immobilier?

Cordialement.

MGA · #23

Bonjour,

marketmaker75 a écrit :
bonjour
je suis conseiller en gestion de patrimoine
concernant les LMP et LMNP il y autre chose que les résidences médicalisées ou d’affaires ou de vacances ou vous n’êtes pas propriétaire des parties communes, à la merci de la DDASS ou d’un organisme de controle ou d’un gestionnaire

….

mais où surtout notre rémunération est beaucoup plus importante que sur ceux dont je vous parle

Je vous en prie, parlez-nous donc de ces produits hors du commun!
Sans quoi votre poste ressemble fortement à du racolage (ce qui n’est pas très apprécié sur ce forum).

Je serai ravis de faire un +1 sur votre réputation en découvrant ce produit.

Cordialement

PS: une présentation dans la file correspondante serait très appréciée.

Elisabeth92 · #24

Bonjour,
Alors je vous explique, je suis intéressé pour investir dans l’immobilier et on m’a proposé d’investir en EHPAD car à priori c’est très sécurisé, ce qui me convient parfaitement.
Par contre on m’a parlé de plusieurs gestionnaires comme ORPEA, DomusVie, groupe DVD, etc … je n’ai pas tout retenue.
J’ai regardé sur le site d’information sur l’ehpad, mais j’ai rien trouvé.

Merci de me donner plus d’informations.

ario · #25

Bonjour,

Régulièrement démarché pour ce type de produit, j’ai cherché à établir la rentabilité d’un tel produit (base dernière publicité reçue) et à la comparer à celle d’une SCPI de rendement. Pour par exemple un TMI de 30%, j’arrive à 1,9% de rendement net annuel après impôt. Pouvez-vous m’indiquer si ma simulation est vraisemblable (j’ai en particulier appliqué IR et PS sur la base du revenu dit garanti et ceci sans abattement puisque la publicité annonce que le taux de 4,25% est HT/HT net de toutes charges)

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