Investir dans les murs d'un salon de coiffure…

Boubouka · #26

Bravo et bonne chance pour ce projet qui se concrétise !

neilcaffrey · #27

bonsoir,

pour avoir une bonne vision du prix au m² essayer de visiter d’autre murs commerciaux dans le quartier et n’hésiter pas a demander les loyers aux autres commerçant (en expliquant que vous voulez acheter un pas de porte et que vous aimeriez avoir une idée du loyer car sinon il peuvent peut-etre vous coupé l’herbe sous les pieds du coin et aux notaire pour savoir ou vous aller ,pour la toiture et les murs essayer d’avoir différents avis(archi,expert du coin,banquier du coin )demandé a la mairie si dans la rue il y a des travaux de prévu n’hésitez pas a faire le tour du quartier avec plein de question ce sont les gens du quartier qui en savent le plus et recoupé vos infos.

quand vous voulez faire une offre voyez votre banque avant et demandé lui une lettre d’intention avec le montant cela fera voir qu’il suit cela vous permet d’appuyer une offre basse car l’agent a l’obligation de la soumettre a la vendeuse ,ensuite si elle refuse vous pouvez monté un peu mais jamais au dessus de votre objectif .

cordialement

Despe44 · #28

Bonsoir à tous,

En effet, cette opération me rend plutôt enthousiaste !
C’est d’ailleurs étonnant, je n’avais pas ressenti une telle "émotion" lors de ma première acquisition locative de l’année (et de ma vie par la même occasion).

Merci pour vos encouragements Pruls, et de m’avoir lu ces dernières semaines. Prochaine étape ? Prendre le temps de bien finaliser l’opération en cours (compromis, négociation de l’emprunt, acte authentique). De toute façon, je pense que je ne serais pas officiellement propriétaire avant début Novembre.

Ensuite, je verrais. Je pense que je vais calmer le jeu pendant quelques mois, parce que mine de rien, la "veille immobilière" demande un peu de temps, et surtout de l’investissement, des visites, de la chance, du courage, des opportunités, des circonstances… Bref, il faut être patient, mais je pense n’apprendre rien aux personnes fréquentant ce forum !

En outre, si je compte tempérer les recherches immobilières à court terme c’est aussi car nous sommes en pleine réflexion sur notre projet de vie avec mon amie : nous sommes déjà convaincus que d’ici 4 à 6 ans nous aurons déménagé, pour quitter notre appartement et acheter une belle maison, avec barbecue (c’est de saison), un peu de jardin (environ 800 m²), de l’espace (environ 130 m² habitable serait une bonne base), le tout en 2eme couronne Nantaise (seul élément restant à être confirmé). Bref, à plus long terme un cadre idéal pour éduquer des enfants…

Du coup, même si l’opération immobilière que nous avons réalisé en mars, et celle que nous sommes en train de parachever présentent de belles opportunités, cash-flow positif (augmentation des impôt quasi-nulle pour le moment), enrichissement patrimonial, amélioration du reste à vivre, … Il n’empêche qu’un curseur prend une "tournure négative" quand à lui : notre taux d’endettement ! Or, disposant de peu d’épargne monétaire, il est plausible que la nouvelle acquisition de notre RP nécessitera un emprunt important, peut être inférieur à la totalité si nous vendons bien notre appartement (cela ne semble pas de circonstances pour le moment compte tenu de la tendance immobilière), et selon le capital remboursé. Néanmoins, l’apport demeurera faible (nous avons acquis notre appartement pour 106 K€ alors que la maison coûterait au moins le double probablement. Aux alentours de 230 K€ je pense).

@Kool : ce fut un plaisir pour moi de partager cette acquisition avec la communauté.
En effet, la raison première de cette acquisition, outre la proximité actuelle (env. 45 minutes en voiture), et la relative stabilité des locataires, était la diversification patrimoniale.
Je paierais des impôts (à l’inverse du LMNP) mais au moins mon patrimoine immobilier (je n’ai que ça) sera un tant soit peu diversifié.

Merci Boubouka !

A bientôt, je ne manquerais pas de vous tenir informé des rebondissements éventuels (en espérant qu’il n’y en ait pas, ce ne serait pas bon signe).

Despe

P.S : je pense que les coûts notariés sont les mêmes pour une transaction immobilière d’habitation et de commerce. Pouvez vous toutefois confirmer svp ? De même, les délais de traitement sont identiques ?

Pruls · #29

Bonjour,

évidemment, ne pas vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué.

Pour la RP, à mon sens, le point d’entrée a une grande importance.

Une fois acquise, il s’agit surtout de transfert de capital d’un bien à un autre, aux frais de mutation près.
Si le marché varie à la baisse ou à la hausse, tout suit la même tendance (sauf à changer de marché, genre Paris => province)

Le fait d’acheter quand le marché est bas est donc plutôt favorable, à financement identique.

Sur votre présentation, vous indiquez vouloir vous perfectionner sur les notions financières et vous avez évoquez des objectifs en terme de patrimoine.
Je vous conseille de profiter de ce ralentissement dans la démarche d’investissement pour prendre du recul et bien valider vos envies, notamment vis à vis d’une évolution familiale (800m² c’est du boulot à entretenir, fini les restau?)

L’argent est un moyen, pas une fin.

Cordialement.

Despe44 · #30

Pruls, pour répondre à vos interrogations, j’ai acquis ma RP en juin 2012. Même si le prix d’acquisition a été légèrement inférieur au marché je pense (106 000 €, alors que les mêmes appartements se vendent aux alentours de 120 000 € dans la même cage d’escalier; après je suis au 4e étage sur 4). D’ailleurs, l’appartement juste en dessous du nôtre vient d’être cédé, il faut que je me renseigne sur le prix de vente

Pour le moment le projet de déménagement se situe à moyen terme : 4 à 6 ans comme indiqué plus haut. Bien malin celui qui peut aujourd’hui se prononcer sur l’état du marché immobilier à cette échéance…

Pour les 800 m², c’est une médiane. Après ce ne sera pas que 800 m² de pelouse je pense. Enfin l’avenir nous le dira, je trouve cela trop tôt pour me prononcer.

Arrêter les restos ? Vous êtes fou, plutôt mourir !

Despe44 · #31

Quelques question en vrac pour vous chers lecteurs :

- Les frais de Notaires diffèrent-ils entre l’immobilier d’habitation et les murs de commerces ? Si oui dans quel sens, et pour quels motifs ?

- Les délais de traitement Notarié sont-ils identiques ?

- Après avoir pris contacts avec mes deux banques (un indice : Rolland-Garros et Écureuil), il semblerait que mon dossier relève de la catégorie "investissement professionnel". Leur réaction est franchement risible, aucun banquier ne comprend que cela concerne un investissement patrimonial privé. Enfin bref, cela reflète le niveau de nos interlocuteurs bancaires quel qu’il soit. Pour en revenir à cette "classification", il me semble que les conditions d’emprunt seront moins avantageuses (taux du prêt spécifiquement) ? Avez vous des retours d’expériences à ce sujet.

D’avance merci à vous.

Cordialement,

Despe

Pruls · #32

Concernant la RP, je ne dis pas qu’il faut acheter ou pas. Je mets le doigt sur un élément financier qui permet d’arbitrer entre achat et location, mais encore une fois avec une vision strictement financière.

J’en discute quand je peux avec mon entourage et d’autres arguments viennent souvent brouiller l’analyse financière permettant de choisir.

Par exemple, le fait de se sentir chez soit n’a pas de prix.
Se forcer à avoir une discipline d’épargne au travers du remboursement d’un emprunt n’est peut être pas optimal, mais c’est mieux que rien.

A chacun de se positionner.

Pour le restau, il faudra penser à ajouter les frais de nounou pour être un peu tranquille

Pruls · #33

Ma conseillère m’a clairement dit ne pas pouvoir gérer un dossier contenant un commerce du fait de son inculture dans l’analyse de bilan. En effet, la santé du commerce compte dans la valeur du local.

De mon point de vue, il est plus intéressant d’être avec les conseillers pro, ils sauront mieux ce qu’est un business plan et analyser le risque par rapport au reste à vivre.

Un artisan qui finance un équipement est tout à fait là dedans.

Et acheter des murs commerciaux ne représente pas un business modèle innovateur, c’est du déjà vu pour eux.

Après, rien n’empêche de mettre en concurrence les banques.

Enfin, si la faisabilité de votre projet tient à quelques dixièmes de % sur le taux d’emprunt, n’y allez pas.

Construiresaretraite · #34

Despe44 a écrit :
Quelques question en vrac pour vous chers lecteurs :

- Les frais de Notaires diffèrent-ils entre l’immobilier d’habitation et les murs de commerces ? Si oui dans quel sens, et pour quels motifs ?

Ce sont les mêmes modalités, ni plus chères, ni moins chères !

Despe44 a écrit :
Les délais de traitement Notarié sont-ils identiques ?

Oui

Despe44 a écrit :
Après avoir pris contacts avec mes deux banques (un indice : Rolland-Garros et Écureuil), il semblerait que mon dossier relève de la catégorie "investissement professionnel". Leur réaction est franchement risible, aucun banquier ne comprend que cela concerne un investissement patrimonial privé.

Nous avons eu le même problème. Cela dépend vraiment des banques. Non dans la mesure ou vous acquérez uniquement des murs (sans l’exploitation du fonds), vous restez dans la catégorie privé. (Sauf si vous devenez gérant d’une SCPI !)

Despe44 a écrit :
il me semble que les conditions d’emprunt seront moins avantageuses (taux du prêt spécifiquement) ? Avez vous des retours d’expériences à ce sujet.

Oui les taux sont moins avantageux qu’un investissement en RP classique. Cela dit la rentabilite n’est pas la même !

Construiresaretraite · #35

Pruls a écrit :
Ma conseillère m’a clairement dit ne pas pouvoir gérer un dossier contenant un commerce du fait de son inculture dans l’analyse de bilan. En effet, la santé du commerce compte dans la valeur du local.

De mon point de vue, il est plus intéressant d’être avec les conseillers pro, ils sauront mieux ce qu’est un business plan et analyser le risque par rapport au reste à vivre.

Un artisan qui finance un équipement est tout à fait là dedans.

Et acheter des murs commerciaux ne représente pas un business modèle innovateur, c’est du déjà vu pour eux.

Après, rien n’empêche de mettre en concurrence les banques.

Enfin, si la faisabilité de votre projet tient à quelques dixièmes de % sur le taux d’emprunt, n’y allez pas.

La majorité des agences n’ont pas de conseiller pro sauf les succursales. Cela dit, ceux qui ont le dernier mot, ce sont bien les analystes des pôles immo des banques. Et la croyez nous, ils maîtrisent bien le sujet.

DDtee · #36

Pruls a écrit :
Ma conseillère m’a clairement dit ne pas pouvoir gérer un dossier contenant un commerce du fait de son inculture dans l’analyse de bilan. En effet, la santé du commerce compte dans la valeur du local.

De mon point de vue, il est plus intéressant d’être avec les conseillers pro, ils sauront mieux ce qu’est un business plan et analyser le risque par rapport au reste à vivre.

Généralement, c’est le directeur d’agence qui s’y colle, quand il n’y a pas de conseiller pro (normalement il sait lire un bilan, enfin on espère pour son employeur )

Despe44 · #37

Bonjour à tous les lecteurs, et particulièrement à ceux qui m’ont lu et soutenu tout au long de ce fil,

J’ai malheureusement reçu une très mauvaise nouvelle il y a deux semaines de cela, à mon retour de congés.

Comme j’avais pu vous l’indiquer, la date de signature du compromis restait à fixer après l’acception de l’offre que j’avais formulée.
Dans les fait, mon offre a été acceptée par orale, puis il a été assez difficile de trouver une date pour la signature (vendeur en vacances à l’étranger pendant 2 semaines, suivis des congés de mon notaire, puis des congés du Notaire du vendeur, puis à mon tour de partir en vacances).

Bref, tout cela pour dire, que la date avait été fixée à mon retour de vacances, soit aux alentours du 25 septembre. Pour m’assurer que l’opération se conclue, j’avais tout de même pris le soin d’adresser une offre d’achat écrite à la vendeuse, afin qu’elle me confirme sa volonté de vendre par écrit.

A mon grand désespoir, le courrier ne m’a jamais été retourné, et pour cause… La locataire, qui a fait une offre plus haute que la mienne en apprenant qu’une offre a été acceptée.

Bref, je l’ai mauvaise, raison pour laquelle j’ai mis un peu de temps à évoquer tout cela avec vous. Le temps de "digérer la pillule" en somme. Du coup, je ne me suis pas enrichi dans l’histoire, et je vais donc devoir reprendre les recherches à court terme si je souhaite trouver des opérations aussi opportunes.

Au moins un point positif, (on apprend toujours de ses erreurs), je veillerais à signer un compromis de vente au plus vite à l’avenir. Même si j’en avais déjà conscience, je m’en rends d’autant plus compte, une fois m’être fait berné.

A bientôt pour une prochaine aventure !

Ma devise n’a certainement jamais été aussi vrai que dans la persévérance !

Pruls · #38

Merci pour ce retour à chaud.

Mieux vaut rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise. Il est possible que vous en ayez raté une.

Siocnarf · #39

Bonjour Despe44,

Une promesse de vente, même orale, peut engager le vendeur !

Voici un article à méditer à ce sujet : Immobilier: une promesse de vente orale engage le vendeur

Les références exactes ne sont pas précisées, mais si vous avez quelques preuves de l’accord oral et du fait que vous étiez en cours de négociation, vous pouvez demander des indemnités au vendeur, la justice pouvant être de votre côté.

Dernière modification par Siocnarf (10/10/2013 09h10)

Gratouille · #40

Bonjour Despe44,

Effectivement, c’est dur à encaisser sur le moment….

Connaissant bien le secteur, un commerce situé en plein centre de St Nazaire n’est vraiment pas un bien porteur depuis quelques années, compte tenu des différents projets commerciaux dans le secteur et de la politique de cette ville.

Donc, pas de regrets à avoir, je pense qu’il faut plutôt le voir comme un signe…"Les bonnes affaires sont aussi celles qu’on ne fait pas"

Merci de nous faire partager votre "aventure", quelque part, nous en sortons tous grandi !

Construiresaretraite · #41

Bonsoir Despe44

Cet épisode fait, malheureusement pour vous, partie du circuit d’apprentissage de l’investisseur immobilier.

Outre le fait d’être déçu, ce qui nous ennuie lorsque cela nous arrive, c’est le temps perdu…
Cela dit dites vous que vous trouverez mieux.

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