Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

Attends de pouvoir acheter une ville …

Ok elle est nulle et en plus c’est une insulte aux espagnoles.

Je vois toujours l’immo comme cela : les gens vivent là où ils ont du travail (en règle générale) pas de boulot == pas besoin de maison ==> pas de business.
(tu connais la situation de l’espagne)

Pareil pour une résidance secondaire : si pas de boulot alors ville/village où rien ou presque ne se passe == vacances pourrie

DDtee a écrit :

Boubouka a écrit :

Je me demande si tous ces journalistes ne sont pas en train de créer une nouvelle mini-bulle sur les ruines de la bulle précédente.

Quand un bon plan est dans un reportage télé … pour moi c’est trop tard pour la bonne affaire voir un indicateur avancé d’une nouvelle bulle en gonflement.

L’avenir nous dira si c’est une bonne affaire ou une bulle.

Je partage ce point de vue, pour avoir vécu une situation non éloignée, il y a de nombreuses années quand je vivait au Maroc. Capital a réalisé un reportage sur Essaouira, petite ville côtière pleine de charme mais relativement inconnue alors. Cette ville à été présentée comme le futur Saint-Tropez (opération de lobbying d’un proche du roi, grand propriétaire foncier local disent les mauvaises langues). Dès le lendemain, des français débarquaient pour acheter à tour de bras, les prix ont été multipliés par 5 en un mois ou deux…

De quelle bulle parle t’on ? Depuis juillet 2007 (sommet des prix en Espagne), l’immobilier rechute en Espagne, on est donc cet été dans la 7ème année de baisse de l’immobilier en Espagne, où est le risque de bulle dans ces conditions ? La bulle en question, elle a déjà éclaté avec un marché baissier qui dure déjà depuis un moment et qui est bien plus violent que ce que j’ai pu voir en France (je vis en Espagne, j’ai pu voir les différences ici et en France, ici c’est un vrai krach qui s’est passé, rien à voir avec la fausse rechute de 2008/2009 en France).
Pour Boubouka, vu la taille des stocks qu’il reste encore à écouler en Espagne, je doute que ça ait le même effet que sur Essaouira, au mieux le fait que des français, russes, algériens, marocains, chinois etc … achètent en Espagne car ils voient bien les prix et ce qui s’est passé, bah ça aidera à écouler les stocks et stabiliser le marché, et dans un futur plus lointain, une fois l’essentiel des stocks écoulé, l’essentiel des ventes de saisies faites (les banques vendent énormément en ce moment, elles bradent, elles lourdent leurs stocks d’apparts saisis), ventes forcées (certains vendent pour avoir du fric pour vivre, de quoi manger, ces prix de vente là ne sont clairement pas dictés par une étude rationnelle de la valeur du bien mais un besoin rapide d’argent) etc … alors là oui peut-être une remontée.
Je n’ai pas vu l’émission en question, apparemment c’était capital sur M6 ce dimanche dernier c’est ça ? Je vais essayer de voir sur le net, ça me rend un peu curieux de voir ce qui a été dit ^^

Bonjou a tous,

Nouveau sur le forum , je partage le même intérêt pour l immobilier Espagnol . surtout le villas.
Je rentre d’une petite tournee en Andalousie, Murcie, , Torrevieja et Alicante. Je suis encore hésitant.
C’est en Andalousie que le rapport qualité/prix semble meilleur.
Mais ce sont toujours des anglais qui vendent leur maisons et  qui tiennent les agences immo.je voudrais  bien savoir pourquoi…
Est -ce que quelqu’un a des infos sur les endroits ou le potentiel de location est le meilleur?
Merci d avance de votre reponse.

Bonjour à tous.

Je suis nouveau sur ce site, et j’ai lu avec grand intérêt vos différents échanges sur vos projets immobiliers en Espagne. Je pars bientôt à bcn pour prospecter l’achat d’un appartement, et j’ai demandé mon NIE au consulat de Paris (Ils m’ont dit qu’il faut 10 jours pour l’obtenir)

Je réagis sur :

Zetrader a écrit :

Les banques espagnoles sont chères pour les chèques de banque (sauf ing direct espagne, qui n’est pas une banque espagnole mais internationale, mais il faut avoir la carte verte de résident pour ouvrir le compte chez eux, en ouvrant récemment chez eux j’ai eu la surprise que ce papier me soit demandé, contrairement aux banques espagnoles où le NIE et la pièce d’identité suffisent), cependant il y a moins cher que ça.
Bon, pas grave, c’est fait, c’est fait, mais si vous achetez un jour un autre appart, je vous invite à comparer car si le montant de l’achat est important, il peut être question de plusieurs centaines d’euros à économiser

Et je voudrais aborder le sujet des frais bancaires concernant le paiement du bien.
J’ai lu un peu partout que le notaire n’était pas séquestre et se contentait de valider l’acte de vente entre les 2 parties. On peut également lire que les espagnols sont fâchés avec les chèques, et qu’à défaut de cash, ils "aiment bien" les transferts inter-bancaires. Je sais que des amis ont payé leur appartement via un transfert bancaire, et donc que c’est possible. J’imagine qu’il faut alors que l’avocat soit une sorte d’intermédiaire pour blinder l’opération, et rassurer le vendeur sur la disponibilité des fonds avec une clause suspensive.
Dans la mesure ou le notaire n’intervient que pour le côté administratif, et que le paiement est une affaire entre l’acheteur et le vendeur, en quoi est il obligatoire, armé de son NIE, d’ouvrir un compte en Espagne, puisque les tarifs de ces banques est tout simplement abusif.
 
Le système SEPA (Single Euro Payment Area), depuis 2008, a pour objet d’uniformiser les transferts de fonds entre les banques européennes (tout le monde avec un numéro standard IBAN+BIC) et les coûts de ces transferts. Ainsi, une banque ne peut plus facturer un transfert entre pays plus cher qu’un transfert national. Sauf que SEPA a fixé une limite à 50.000€ ce qui a permis aux banques espagnoles de s’engouffrer dans la brèche. Ainsi, dès qu’on dépasse 50.000€, les tarifs ne sont plus encadrés et retour aux commissions (0.34 ici, 0.60 par là , …). Alors qu’en France, il n’y a pas de limitation de montant (on paie 3 ou 10€ en agence, gratuit via internet).
Et pas mal de banques espagnoles ne prennent rien lorsque l’argent est reçu (pas toutes je crois)

J’ai même lu par ailleurs qu’une personne indiquait comment payer toutes les factures de son bien (eau, gaz, impôts, ..) via des prélèvements sur son compte français et avait réussi à se débarrasser de son compte bancaire espagnol.

Certains ont ils fait l’expérience de payer directement le vendeur via un virement de leur banque française (contrairement à ce qu’on peut lire, beaucoup de banquiers français connaissent la situation et proposent des arrangements pour virer l’argent, puisque ma propre banque m’a proposé de faire un virement)
Ou comment ils ont pu éviter de se faire dépouiller par la banque si il y a une autre solution…
Comme Zetrader , j’ai trouvé que ING Direct Espagne permettait d’obtenir un chèque sans frais de commission et n’oblige pas à la domiciliation du salaire (contrairement à beaucoup d’autres banques)

Merci pour vos retours :-)

Bonsoir , j’ ai une question
J’ ai le projet d’acheter 50.000€ un appartement en Espagne ,mais à un français .Afin d’éviter les frais sur chèque de banque en Espagne , pourrai-  je régler directement le vendeur avec un chèque français?
Merci pour vos réponses.

Bonjour

Pour l’instant, je n’ai vu aucun texte de loi espagnol qui détermine le moyen de paiement.
Les banques française sont capable d’émettre des chèques de banque certifiés conformes pour l’étranger. Leur coût est un peu plus élevé qu’un chèque de banque valable uniquement en France (environ 11€) selon votre banque. La mienne fait du 0.10% avec un maximum de 67€ environ.
Donc ce chèque vous coûte 67€ et est valable en Europe. Un banquier espagnol m’a confirmé il y a 5 jours que ces chèques sont parfaitement valables en Espagne.

Passer par une banque Espagnole en tant que non-résident, c’est se faire plumer.
Quelques banques "internet" proposent du 0% commissions mais pour les résidents seulement.
Votre NIE ne vous sert alors à rien.
La plupart des banques pratiquent des commissions sans plafond si vous n’avez pas domicilié votre salaire chez eux (et encore…). Du coup, vous prenez la double peine en ouvrant un compte :
Commission sur le transfert ENTRANT (transfert de votre compte français à votre compte espagnol)
Commission sur le chèque de banque certifié.
Et ces commissions sont quasiment toutes sans plafond (tant qu’à être malhonnête…)
Imaginez un achat de 250k€ avec 1% de commission sur le chèque : 2500€ le chèque!

Je suis en train de voir comment échapper à ça, d’autant que les banque françaises n’aident pas.
Ma banque par exemple refuse de faire un chèque de banque pour la partie empruntée…
Ils admettent cependant le transfert bancaire…
Une banque espagnole veut bien faire sauter les commissions si vous placez plus de 12.000€ en placement chez eux… Pas évident lors d’un achat immobilier….

Une autre solution consiste sans doute à passer par le compte de l’agence immobilière ou d’un avocat ayant pignon sur rue, et que le compte de cet intermédiaire soit lui-même exempté de commissions pour établir le chèque de banque. Puisqu’ils admettent la pratique pour payer les 10% du compromis de vente, je ne vois pas trop pourquoi ils pourraient faire une différence pour le solde. J’en saurais un peu plus prochainement…

Je suis à l’écoute de toute expérience d’une personne ayant échappé à ces frais de banque espagnol exorbitants…

zetrader a écrit :

Je ne vois pas en quoi c’est se faire plumer, les frais que tu cites ne sont pas tellement différents que des frais de chèque de banque des banques espagnoles. - See more at: Info
Je ne sais pas dans quelle banque espagnole tu es et quand tu as acheté…
Les frais bancaires pour un chèque de banque sont environ de 1% sans maximum
Des commissions sont prises par les banques espagnoles pour à peu près tout (transfert SEPA entrant ET sortant)
Cela signifie que si tu paies un appartement 250.000 euro, un chèque de banque en espagne te coûte 2500€. Je préfère payer mon chèque 67€ en france….

Et je ne parle même pas du transfert de la banque française vers la banque espagnole.
En effet, depuis la loi SEPA, le système de transfert est de type SHA. A savoir que les frais sont payés par chacun pour SA banque. Or vu que le compte t’appartient des 2 côtés, tu te fais racketter à l’arrivée des fonds sur le compte espagnol (alors que le transfert est gratuit du côté français)

Je ne suppose aucun coût à l’international, puisqu’on parle d’europe (SEPA=Single European Payment Area).

Quand à parler des frais, je suppose que tu n’es pas sans savoir que depuis le 1er septembre 2013, l’ITP (impuesto transmision patrimoniales) qui représente la part payée à l’état est passée à 10% , ce qui donne un joli 12% sur le prix de vente. En france, sur un appartement en revente, on est à 8%). Donc question frais… le calcul est vite fait également. 4% sur 200.000€ par exemple, c’est la bagatelle de 8000€…

Question chèque en France, tu oublies un détail de poids. C’est le notaire qui est séquestre et donc il n’y a pas de problème de confiance, car l’argent ne vient pas de l’acheteur mais du notaire, et il faut juste 2 jours de plus pour l’encaisser. Le notaire peut confirmer qu’il a reçu l’argent. Un chèque de banque est de toute manière certifié par la banque nationale du pays émetteur et il n’y a pas de raison d’avoir peur selon le pays émetteur. Un banquier espagnol m’ayant confirmé n’avoir aucun problème avec ça.

Si tu n’es pas confronté au problème des commissions sur chèques (à priori non), je suis curieux de savoir comment tu as payé tes appartements…