Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ?

Vous êtes vraiment sur que des frais de notaire, ou des frais de garanties que le notaire facturerait, doivent être pris en compte dans le calcul du TEG que la banque fait figurer dans l’offre de pret ?

Attention avec les formules Excel, surtout si vous etes un habitué des maths financieres, vous ne retrouverez pas vos petits en recalculant un échéancier, parce que le code de la consommation se fonde sur des périodes jamais inférieures a un mois (contre infiniment petit dans les calculs usuels).

D’apres un lien trouvé sur la page que vous citez, Calcul de TEG / Taux Effectif Global , l’article R313-1 du code de la consommation dit en effet que :
"Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire." et un peu avant "Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois. ",

En pratique ils disent que 6% par an et 0.5% par mois sont équivalents, ce qui est rapidement tres faux.

Prenez contact avec l’Association Française des Usagers des Banques (AFUB), ils pourront vous aider précisément car ils ont mené (et gagné) des actions en justice pour des TEG erronés.

Et faites nous un retour.

Vous pouvez commencer par discuter avec votre banquier pour obtenir les éléments de calcul et la méthode pour le TEG.

En fonction du résultat et de l’éventuel écart (surtout de l’éventuel préjudice subi) que vous pouvez votre réaction.

Et quel serait l’intérêt au final de la démarche ?

Le TEG doit à mon sens tenir compte des frais de garantie, mais qu’il soit juste ou non, les intérêts payés par votre SCI sont calculés avec le taux nominal du prêt (non le TEG) contracté par votre SCI sur le capital débloqué par la banque.
Le TEG est un indicateur de coût global fonction d’un certain nombre d’autres frais liés à l’emprunt (je n’ai pas le détail de tous les autres frais pris en compte) et ce de manière à notamment ne pas dépasser le taux d’usure (ce qui peut arriver notamment sur un emprunt court terme grêvé du taux du prêt + frais de garantie + frais de dossier, assurance décès etc..).

Pour info et à mon sens, il y a "un certain nombre" de prêts avec des problèmes de calcul de TEG….
Par ailleurs, il faut bien que la banque instruise le prêt en prenant en compte les frais annexes dont l’estimation des frais de notaire (suivant provision transmise par lui) pour finaliser un contrat et une signature de l’acte authentique..si derriere, le notaire rectifie le montant des frais (à la hausse ou la baisse), certes le TEG initialement calculé est erroné au niveau du contrat. De là à dire que cela remet en cause le contrat et en particulier les intérêts dûs……

Bonjour,

je ne fais que retranscrire ce qui est mentionné dans le bouquin de l’AFUB.

Cela dit, il faut passer par un jugement, et comme vous le faite remarquer, si le TEG est faux car la banque n’avait pas les bonnes informations en sa possession, cela parait difficile d’argumenter en faveur d’une réduction des intérêts.

Comme je l’évoquais plus haut, attention à ne pas briser le lien avec la banque, qui reste un partenaire important pour faire jouer l’effet de levier.

Bonsoir,

Je tombe sur ce fil, et un point me chiffonne : les émoluments du notaire concernant le PPD sont déterminés par l’article 23 du  Décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, sèrie S1.

Donc je ne vois pas comment le notaire peut se "goinfrer" sur le sujet sans enfreindre la loi et risquer sa plaque.

Quoi qu’il en soit, vous n’avez pas de recours contre la banque pour l’erreur du notaire, sauf à démontrer que la banque a calculer le TEG avec un autre montant de frais de sûreté que le montant indiqué par le notaire.

Si le notaire s’est goinfré, c’est CONTRE LE NOTAIRE qu’il faut vous retourner.

Bonjour à toutes et à tous.
Une de nos SCI à l’IR, mécontente du comportement d’une banque à son égard, avec laquelle elle travaillait sans souci particulier depuis 15 ans, à assigné la-dite banque devant le TGI de Nantes en Décembre 2014, remettant en cause 2 clauses de prêts souscrits en 2010 et 2012.
L’action est pendante.
Objet de la contestation:
- TEG erroné (article L 313-1 Code Consommation)
- Utilisation de l’année lombarde pour le calcul des intérêts (interdite dans le cas d’un emprunteur non professionnel) (Articles 1907 alinéa 2 Code Civil, Articles L 313 -1, L 313-2 et R 313-1 Code de la Consommation, ensemble combinés)
J’aimerai savoir si d’autre forumeurs ont également intenté une telle action…
Si oui, serait-il possible de partager notre expérience en la matière (négociation préalable, attitude de la banque en toutes phases, procédure mise en place, étapes, durée, résultat…)
Attention: merci d’éviter de dénigrer tout le système bancaire qui, par ailleurs, nous est bien utile pour financer nos acquisitions en général.
Un tel sujet a t-il déjà été traité par ailleurs ? Si oui, merci de me préciser où je peux le retrouver.
Merci par anticipation pour vos contributions.

Nek Bonjour,

merci pour votre message.
Ces discussions commencent à dater. C’est pourquoi je me dis qu’aujourd’hui certaines personnes peuvent avoir du vécu à ce sujet.
Et il y a eu de nombreuses jurisprudence depuis.
Les arrêts de la cour de cassation sont sévères pour les banquiers irrespectueux du droit.
BABOUKA écrivait le 20/11/2013: "je suis prêt à parier que les banques se dépêcheront de revoir leurs contrats pour éradiquer les failles. Et que ce sera fait d’ici la fin de l’année".
Nada. Force est de constater que nous sommes maintenant en 2016.
Et que rien, ou quasiment rien, n’a changé.
Sur 32 prêts que nous avons, j’ai constaté que les taux de 31 semblent mauvais…(taux fixes): Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, Société Générale, Crédit Agricole, Banque Populaire…
Je dis "semblent" parce que seul un juge, en final, "dit" le droit si 2 parties s’opposent.
Je croyais que le 32è allait être parfait (taux variable)… Et bien ? Non. Il ne respecte pas l’article L 312-8 du Code de la consommation.
En 2015, j’ai pris contact avec le directeur de la caisse locale de ma banque pour lui expliquer quelles modifications devraient être apportées aux contrats de prêts de sa banque, et lui ai suggéré de me faire rencontrer les services juridiques de sa banque.
Peine perdue. Je me suis fait proprement jeter !
J’ai un peu de mal à comprendre vu les enjeux (exemple: si notre action prospère devant le Tribunal, et elle ne concerne que 3 prêts à la même banque, les intérêts d’emprunt que nous aurions dû payer à la banque concernée chuteraient de 450 000 à environ 70 000 €…
C’est pourquoi les échanges d’informations seraient…précieux !

Bonjour Nek,
merci pour votre intervention, très claire.
Pour votre mémoire, notre SCI est cliente de la banque depuis 15 ans. Jamais de problème. Jamais de discussion sur le taux octroyé. Jamais de demande de renégociation des taux.
Mais, en contrepartie, nous attendons de notre banquier qu’il respecte ses dires. Et qu’il soit à nos côtés quand nous avons besoin de lui.
Nous sommes de petits clients, avec un encours d’environ 1M€.
A la base, nous nous sommes retourné contre la banque en question parce que les offres de prêts qui avaient été signées prévoyaient la possibilité pour notre SCI de solliciter un report d’échéances compris entre 6 et 12 mois pendant la vie du prêt. Ce, 18 mois au moins après la date d’entrée en amortissement des prêts (nous en étions à 24). Cela avait été, pour les associé(e)s, un des éléments déterminants dans la décision, car permettant d’avoir de la souplesse le cas échéant.
Notre banquier initial avait précisé dès le départ les conditions principales pour obtenir ce report:
la SCI devait:
* être à jour de son plan de remboursement initial et ne pas être en situation d’impayé sur les autres prêts accordés par la même banque
* ne pas être inscrites aux fichiers FICP et FCC
La demande écrite devait s’effectuer 60 jour au moins avant la date de mise en place du report.
Normal. Libre à la banque d’accepter, ou non…mais cela devait n’être qu’une simple formalité, selon lui.
La SCI respectait parfaitement tous ces critères.
Le locataire du local commercial financé était parti le 31 Décembre. Nous devions retrouver un successeur (arrivé en avril, avec une franchise de loyer de 2 mois pour travaux d’aménagement).
La demande de report a été adressée par écrit à notre nouveau conseiller bancaire le 24 janvier.
Avec sa réponse en retour le 1er Février par mail: "je vous adresserai une réponse au plus tard sous 8 jours"
Malgré de multiples relances en Février, mars…mai…rien. Aucune réponse de sa part.
Nous avons tenté plusieurs fois de le rencontrer pour lui demander des explications. Pas de RV (vacances, formations, en clientèle…et j’en passe).
Ce n’est qu’en juin, toujours sans nouvelle, que les associé(e)s ont eu marre du (mauvais) traitement qui leur était réservé et se sont sentis, comme vous dîtes, floués.
Considérant que ce que le conseiller originel avait promis n’avait pas été tenu…
Nous avons enfin obtenu un RV le 31 juillet.
Nous avons expliqué notre mécontentement à notre conseiller. Et demandé de renégocier les taux des 3 prêts, dans la mesure où nous considérions que la banque n’avait  pas respecté ses engagements.
Refus net. Pas un iota.
Transmission de notre demande au Service clientèle.
Tentative de trouver un accord par nos soins.
Réponse en Octobre: Refus de toute négociation.
Tentative à nouveau d’entente amiable avant contentieux. Refus net.
Action à partir de Décembre, soit quasiment 1 an après notre 1ère demande de report.
Nos associés ne sont pas des procéduriers, sinon ils auraient agi contre les autres banques aussi. Ce dont ils se sont abstenus.
Ce sont les non respect de l’engagement initial et l’absence de toute considération qui ont motivé la SCI à agir.
J’ignore à ce jour quelle sera la position finale du juge.
Ce que je sais, c’est que nous aurions tous préféré nous entendre avec notre banquier…quelque soit le montant des intérêts en jeu aujourd’hui.
Pour votre gouverne, nous avons même précisé à notre avocat que la SCI était encore ouverte au dialogue avec la banque pendant la procédure.
Enfin, je comprends parfaitement que le stock de prêts "en vie" est élevé.
Le risque potentiel qu’il représente (quel que soit le faible taux actuel de contentieux) n’est-il pas à lui seul une raison supplémentaire, à vous qui me dîtes être parfaitement informé des erreurs dans les contrats, de faire en sorte que la relation-client se passe correctement, tout simplement ?

Bonjour Nek,

merci pour les échanges que vous m’accordez, et que j’apprécie.Nous sommes peut-être des investisseurs avertis (en immobilier). Mais, avant de lancer notre action, nous ne savions absolument pas comment se calculait un TEG…
Vous avez entièrement raison. Quand la relation avec le banquier est correcte (je ne dis pas que le banquier doivent tout accepter de ses clients non plus), il n’y a pas raison d’entreprendre une action quelle qu’elle soit, pour le plaisir d’avoir raison, alors qu’ne relation bonne et durable existe. Et qu’elle doit prévaloir sur le reste.
Nous lui demandions juste d’honorer ses engagements, comme il nous demande la même chose.
Pour l’absence d’informations,  je ne suis guère étonné.Plusieurs banquiers parmi mes amis m’ont indiqué en apparté qu’un tel sujet faisait peur à sa direction. Et que l’ordre en interne était d’en dire le moins possible.
En ce qui concerne les frais de notaire, ils sont connus le jour de signature de l’acte authentique. Rien n’empêche le banquier de contacter le notaire par le moyen qu’il juge opportun, de lui demander les frais exacts attachés au prêt, et de (faire) re-calculer avant la signature de l’acte authentique le TEG. Et proposer en conséquence un nouvel échéancier.
La banque concernée par notre affaire a d’ailleurs demandé au juge (et obtenu gain de cause) de lier les notaires à notre action.
Depuis, les notaires concernés envoient systématiquement, le jour de signature de leurs actes authentiques, une copie des frais liés au prêt à la banque. Et demande que la banque leur communique un nouveau calcul en tenant compte de ces dernières informations, en précisant qu’une non-réponse engagera la responsabilité de la banque en cas de TEG erroné..
Que croyez-vous qu’il advint ? Rien. Les banques accusent réception de l’information au notaire… et ne font rien.
Excellent votre humour à la fin Votre client vous a t-il communiqué, au minimum, un résumé de l’ouvrage en question pour vous en faire partager l’histoire ?