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Investissement immobilier avec 40% d'endettement ?

Gestion d'un endettement immobilier important et diversification des investissements

Cette discussion porte sur la gestion d'un portefeuille d'investissement immobilier important et sur les stratégies de diversification face à un endettement élevé. Un membre, Mathieu, expose sa situation : 300 000€ investis en immobilier (Scellier, SCPI, résidence principale), avec un endettement atteignant 40% de ses capacités. Il souhaite continuer à investir malgré cette situation, disposant d'une épargne mensuelle de 3 000€. Les participants abordent donc la problématique de la gestion du risque liée à une forte exposition à l'immobilier.

Plusieurs arguments s'affrontent. Certains conseillent la diversification du portefeuille en investissant dans des actifs moins corrélés à l'immobilier, comme les actions (via un PEA) ou l'assurance-vie. D'autres préconisent de privilégier le remboursement anticipé de crédits, notamment celui de la résidence principale, pour réduire l'endettement et renforcer la solidité du bilan financier. L'importance d'une épargne de précaution est également soulignée, afin de faire face à des imprévus.

La discussion met en lumière le besoin de diversification pour réduire le risque. Plusieurs options sont mentionnées : l'assurance-vie (avec une composante sécuritaire), le PEA, et même l'investissement dans des trackers boursiers pour une diversification implicite. Le rendement des placements est aussi un sujet, notamment la faible rentabilité de l'immobilier à l'étranger compte tenu des frais. La discussion souligne l'importance d'une réflexion sur le potentiel de croissance à long terme des différents actifs, en prenant en compte les aléas possibles, comme une baisse des loyers ou des difficultés locatives.

Enfin, les participants mettent l'accent sur la nécessité d'une analyse approfondie de la situation financière personnelle de Mathieu. La renégociation des taux de crédits est envisagée pour réduire les charges, ainsi que l'augmentation des mensualités pour un remboursement plus rapide. La discussion souligne l'importance de considérer non seulement le taux d'endettement, mais aussi la capacité à faire face à des situations imprévues et la nécessité de construire une marge de sécurité financière.


Pages : 1

#1 05/09/2013 22h57

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Voici une question qui me trotte depuis quelque temps auquel je n’ai pas de réponse et je me permet de vous demander votre opinion sur le sujet.

Je me suis endetté au maximum ( invest immobilier) de ce que je pouvais auprès des banques en effectuant plusieurs crédits ( il me reste un tout petit chouilla).

100KE ==> Scellier
100KE ==>SCPI
100KE ==> RP

Aujourd’hui je pense qu’il serait difficile à une banque de me faire un nouveau crédit sachant que j’en ai 3 déjà sur le dos.

Malgré tout,  j’ai toujours la volonté d’investir plus, j’ai 3ke de capacité d’épargne mensuel (mes investissements sont des opérations transparentes).

Cependant je n’ai pas l’impression d’avoir des milliers de possibilité ( assurance vie , livret , remboursement anticipé, remettre un peu dans les scpi, etc..).

Je pensais un moment investir au Portugal ou Espagne ( pays ou les prix de l’immobilier sont bas) mais le rendement devient très faible avec les frais d’un administrateur de biens.   

Plus je passe du temps sur le forum ou d’autre site similaire plus je me persuade d’investir encore plus.

J’en vient donc à ma question :

Quels sont les investissements que l’on peut faire quand on atteint 40 % d’endettement.

Merci pour la lecture et pour votre réponse.

Mathieu

Mots-clés : 40 % d'endettement

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#2 05/09/2013 23h22

Membre (2011)
Réputation :   16  

Bonjour,

Tout simplement un investissement qui ne demande pas à s’endetter ?
Par exemple actions sur PEA ou fonds € d’assurance-vie.

Ou pour rester dans l’immo, un bien qui s’autofinance, donc ne joue pas ou presque sur votre capacité d’endettement. Mais bon courage pour trouver un bien qui s’autofinance avec cette bulle immo.
Et puis vous semblez déjà fortement exposé en immo ? Vous êtes haussier ?

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#3 06/09/2013 00h43

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Parfois, le mieux à faire, c’est de ne rien faire……  (ou plutôt de préparer le prochain mouvement qui n’est pas prévu avant qqs années, par exemple vous constituer un solide apport).

Quelle marge de sécurité avez-vous vraiment, si d’aventure vous aviez un aléas (par ex: locataire du Scellier qui arrête de payer ses loyers, SCPI qui diminue ses distributions de 40%, travaux imprévus à financer sur le Scellier ou la RP, souci avec votre emploi, de santé, etc.) ou même deux aléas ?

Par ailleurs, votre patrimoine ne semble pas du tout équilibré (quid si crise de l’immobilier comme en 1991 ?). Donc c’est peut-être le moment d’y mettre un peu autre chose que de l’immobilier….

Après, vous pouvez toujours tenter de convaincre un banquier que votre dossier est solide, car le taux d’endettement n’est pas le seul critère (au moins pour les bons banquiers). Mais il me semble clair qu’avec par exemple 36 k€ de cash disponible (1 an à 3k€/mois) vous aurez un dossier bien plus solide.

J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 06/09/2013 08h53

Membre (2012)
Top 50 Vivre rentier
Réputation :   112  

“ESTJ”

"Que faire comme investissement quand on a 40% d’endettement ?"

100% immobilier

Ma réponse:
Diversifier

Avec 3K€ de versemments mensuel, celà devrait être facile
d’ouvrir une AV, prendre date sur un PEA

Mon humble avis smile

Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 06/09/2013 09h16

Membre (2013)
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Bonjour,

est il possible de vous désendetter (de votre RP en premier) par un remboursement anticipé ou une augmentation des mensualités en vous appuyant sur le cash qui rentre?

Si j’ai bien compris votre idée, c’est de continuer à faire jouer l’effet de levier du crédit. Une diversification géographique ou de nature de bien est peut être envisageable?

Pour ma culture, comment avez vous vécu la crise de 1990? Elle a été la même partout, sur tout les types de biens?

Parrainage Enercoop : PARRAIN_qUaan , Parrainage lebara https://aklam.io/jgHf51

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#6 06/09/2013 09h58

Membre (2013)
Réputation :   1  

Tout d’abord merci pour toutes vos réponses.

Si j’ai bien compris,  AV,  PEA,  construction d’un apport , penser à se prémunir des aléas, et rembourser sa RP semblent être les solutions à choisir.

Pour information, je n’en avais pas parlé, je possède déjà une AV ( 80 % de sécuritaire) avec des petits versements mensuels ( 200 euros) ,un PEE avec vraiment une petite somme ( on parle de centaine d’euros),  je ne suis pas trop dans la bourse donc je n’investis pas dans quelques choses que je connais pas ( enfin pour investir en bourse je parle!) ou ne maîtrise pas .

Mettre du cash de côté pendant un an ou deux serait donc le meilleur choix?

Merci encore.

Mathieu

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#7 06/09/2013 10h06

Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Avoir une épargne de précaution est un des préalables indispensables pour investir à mon sens.

Il y a quelques précautions à prendre également sur les contrats d’AV, notamment sur les frais sur versement. A voir si votre contrat est bien calibré.

Si vous n’êtes pas chaud pour la bourse, mais pas forcément réfractaire, vous pouvez commencez par ouvrir un PEA et acheter un tracker du CAC40, l’hypothèse étant que les entreprises du CAC sont suffisamment impliquées dans différents domaines et secteurs géographiques pour que la diversification induite soit satisfaisante.

En terme de diversification, il y a plein d’opportunités, avec ou sans effet de levier. A chacun de chercher et choisir.

Parrainage Enercoop : PARRAIN_qUaan , Parrainage lebara https://aklam.io/jgHf51

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#8 08/09/2013 11h18

Membre (2013)
Réputation :   18  

Une question :
le taux auquel vous avez contracté votre prêt RP est-il dans les standards actuels ? SI ce n’est pas le cas, il peut être vraiment pertinent de se désendetter du prêt RP.

Les 3k€ dont vous parlez sont bien en plus des mensualités du prêt RP ?

Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#9 08/09/2013 12h41

Membre (2013)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je viens de racheter mon crédit RP par une autre banque de 4,36 à 3,05 %.

Les 3KE sont de l’épargne à 100 %.

Je vais essayer aussi de renégocier auprès de ma banque le crédit du Scellier,  je suis à 4,05%.

Cordialement,

Mathieu

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