Investissement locatif à Bordeaux ?

Ils ne sont pas "suicidaires" : soit ils anticipent des plus-values futures (et alors espèrent un rendement total bien supérieur au 3-4-5% du loyer), soit ils considèrent que d’autres placements avec un meilleur rendement apparent sont moins bien (typiquement présentent bien plus de risques de moins-value) et ils préfèrent se contenter de ces 3-4-5 % plus sécurisés, soit un peu des deux.

Il est d’ailleurs bien possible qu’ils se trompent dans leur raisonnement.

roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

roudoudou a écrit :

DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

Dans un très grand nombre de préfectures, le taux moyen de rendement brut tourne autour de 6 à 7%.
C’est un taux moyen, en cherchant activement et en y passant du temps on peut évidemment trouver 3 ou 4 point de mieux. Je parle ici de centre ville, avec souvent une dynamique démographique, de biens non à la marge.
Evidemment y faire des travaux est souvent comme ailleurs une bonne stratégie pour améliorer la rentabilité.
Je suis bien conscient que pour de nombreux parisiens (dont j’ai à une époque fait parti) une ville préfecture de 40 à 80 000 habitants (pour une aire généralement du double) c’est un trou, mais je vous assure que c’est suffisant pour qu’il y ait une demande locative significative.
A la campagne, dans des villages éloignés des aires de population d’importance, à mon sens il faut viser un taux de rendement bien supérieur pour couvrir le risque de vacance locative, personnellement j’aurais du mal à y aller (très difficile à revendre, je suis bien d’accord avec vous). Il y a des villages ou la demande est cependant vraiment existante avec peu d’offre, également des villes intermédiaires…
A la campagne comme en ville, le niveau qualitatif moyen de l’offre locative privée permet assez facilement de se distinguer. Il suffit bien souvent de proposer un produit propre et au goût du jour. Cette distinction contribue également à la rentabilité du bien.

A mon sens, les illusions de nombres français sur la pierre vont faire pleurer dans la décennie… la marge d’exploitation ou le taux de rendement sont l’unique garantie qu’un investisseur peut avoir contre une conjoncture baissière de l’immobilier, une augmentation de la fiscalité ou une baisse du montant des loyers… autant de facteurs pourtant probables.

DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

DDtee a écrit :

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

Dans un très grand nombre de préfectures, le taux moyen de rendement brut tourne autour de 6 à 7%.
C’est un taux moyen, en cherchant activement et en y passant du temps on peut évidemment trouver 3 ou 4 point de mieux. Je parle ici de centre ville, avec souvent une dynamique démographique, de biens non à la marge.
Evidemment y faire des travaux est souvent comme ailleurs une bonne stratégie pour améliorer la rentabilité.
Je suis bien conscient que pour de nombreux parisiens (dont j’ai à une époque fait parti) une ville préfecture de 40 à 80 000 habitants (pour une aire généralement du double) c’est un trou, mais je vous assure que c’est suffisant pour qu’il y ait une demande locative significative.
A la campagne, dans des villages éloignés des aires de population d’importance, à mon sens il faut viser un taux de rendement bien supérieur pour couvrir le risque de vacance locative, personnellement j’aurais du mal à y aller (très difficile à revendre, je suis bien d’accord avec vous). Il y a des villages ou la demande est cependant vraiment existante avec peu d’offre, également des villes intermédiaires…
A la campagne comme en ville, le niveau qualitatif moyen de l’offre locative privée permet assez facilement de se distinguer. Il suffit bien souvent de proposer un produit propre et au goût du jour. Cette distinction contribue également à la rentabilité du bien.

A mon sens, les illusions de nombres français sur la pierre vont faire pleurer dans la décennie… la marge d’exploitation ou le taux de rendement sont l’unique garantie qu’un investisseur peut avoir contre une conjoncture baissière de l’immobilier, une augmentation de la fiscalité ou une baisse du montant des loyers… autant de facteurs pourtant probables.

Je suis d’accord avec vous mais je dirais qu’il faut modérer vos propos en fonction de chaque situation :

Je bosse a plein temps à Paris donc pour moi (et comparativement à ma situation) l’hyper centre de bordeaux me convient car je vais louer très rapidement et je pense qu’il y a un potentiel de plus value (les prix sont entre 2800 et 3500 euros du m2).

Je suis complètement en phase sur le fait qu’il y a d’autres villes avec des rendements supérieurs mais le risque est plus élevé qu’un hyper centre de 2 ou 3e gde ville de province et plus sensible à la conjoncture.

Le rendement est tjs lié au risque et si le rendement est supérieur c’est qu’il y a une raison…

Devant votre impatience pour utiliser mon programme, je me permets de faire un extraction des données collectées pour l’agglomération bordelaise : le loyer moyen observé est de 13.8€ /m2 sur ce genre de biens (2P), avec une déviation standard à 1.6€ (ce qui veut dire que la variation est relativement faible).

Vos 550€ HC sont donc tout à fait dans la moyenne, à pondérer avec votre connaissance particulière du quartier.

Retour terrain :

J’ai vu deux bien intéressants dans le quartier victoire, proche tram, en étage mais les prix demandés (resp. > 4000€/m2 et 3750€ du m2) pour respectivement 24 et 26m2 me paraissent très élevés ?

des avis ?

Merci

moi ce sont des premiers étage mais pas du tout loin du tram

Bonjour,

Oui je veux bien un historique de ventes si vous le pouvez

Merci bcp

ps = votre appli est top

Bonjour,

Merci. C’est ce qui me semblait.

Les prix d’affichage sont démentiels dans le quartier de victoire il n’y a que des biens entre 3800 et 4500 le m2 en prix d’affichage. Mais le stock semble augmenter.

Visant une rentabilité de 6% cela sera difficile mais pas impossible je pense.

Je continue mes recherches et vous tiens au jus.

Cdt,

Hello, je remonte cette file :

J’ai un appart. dans le collimateur :

- situation prés de la "grosse cloche" (pour les connaisseurs, donc plein centre)
- 3 e étage (sous les toits)
- mansardé (mais HSP 2,09m donc surface carrez), seul défaut une poutre moins haute que les autres oblige à se baisser à un endroit
- 34m2
- occupé encore pendant 2 ans (locataire 38 ans a tjs payé loyer depuis 20yr)
- travaux (électricité, murs, sol, sdb, cuisine à refaire)
- Affiché 3020 euros/m2 possibilité de négo
- Charges dans l’immeuble plutôt faibles (30-35/mois)
- immeuble en pierre

qu’en pensez vous ? des avis ?

Oui c’est vrai

loyer actuel 360 hc
Loyer espère une fois reloue : 500 hc (marche actuel)