SCI ou SARL et acquisitions immobilières multiples…

Guess169 · #1

Bonjour,

J’aurais aimé savoir si le scénario suivant est possible. Si oui, quels sont les points d’attention, les choses à ne pas négiger, etc. et si non, pourquoi, s’il y a une opération similaire qui soit possible, etc. Je n’ai pas trouvé de réponse directe en recherchant sur le forum.

Scénario :

Contraction d’un emprunt de 220k par un particulier ayant 50k€ en poche pour acheter un appartement de 250k (+ frais de notaire).
Imaginons que ce pret se négocie à 3,6% pendant 25 ans, avec des mensualités à environ 1100€ / mois (de tête)

La location de cet appartement rapporte 1100€ brut, et environ 900€ net (hors charges et taxe foncière, sans prendre en compte les risques divers dus à la location, et les eventuels travaux)

Le propriétaire rembourse alors une partie du prêt en anticipé (pendant 3 ans par exemple), en diminuant ainsi les mensualités.

Avec l’augmentation des loyers et la diminution des mensualités, il arrive un moment ou les revenus fonciers nets couvrent les mensualités (revenus à 1150 brut 2-3 ans plus tard, et 950 net et mensualités à 950 grâce au remboursement anticipé)

Est il possible, à ce moment, de créer une SCI (ou peut être une SARL avec un membre de sa famille, je ne sais pas), avec ce bien immobilier comme apport. Le crédit contracté par une personne physique peut il alors basculer sur la SCI (ou la SARL) si cet apport est fait ?

L’idée derrière, c’est que comme la personne physique n’est plus endettée, et que les revenus fonciers couvrent le crédit de la SCI, l’entrprise est "standalone" et peut tourner toute seule (sauf éventuels travaux, ou pb de locataires), et la personne physique peut capitaliser pour réaliser une seconde opération immobilière 2 ans plus tard par exemple.

Est-ce possible ? Un montage semblable existe-t’il ?
Je suis preneur de toutes les informations car les montages juridiques et fiscaux me sont totalement inconnus.

Merci

Mots-clés : montages sci immobilier

GoodbyLenine · #2

La réalisation de l’opération posera différents problèmes (transfert du prêt par exemple, qui devra nécessiter l’accord de la banque) et génèrera différents frais.

Mais de toute manière, ce que vous proposer de faire ne permettra en rien d’atteindre le but recherché : l’emprunteur initial continuera (s’il est associé de la SCI, ou caution personnelle du prêt en cas de SARL, ce que la banque exigera très probablement) de devoir tenir compte du prêt dans son profil d’endettement, quasiment comme s’il était encore propriétaire en direct.

Donc peu d’intérêt… Désolé, mais vous n’avez pas trouvé le trèfle à quatre feuilles

miguelmantes · #3

Que pensez vous de la SARL pour gérer un parc immobilier locatif?

Dans le cadre de la SARL de famille ?

rocambole · #4

Salut,

Ça dépend quels sont les objectifs.

Remarque : elle a le mérite de permettre le réel meublé et donc de déclarer les revenus en BIC.

Siocnarf · #5

Autre point, en cas d’apport d’un bien à titre onéreux (avec un crédit en cours avec le capital restant dû proche de la valeur du bien) ou mixte (avec capital restant dû inférieur à la valeur du bien) à une SCI, il y aura :

1- des droits d’enregistrement à payer sur la valeur du capital restant dû (5% environ)
2- une éventuelle imposition à la plus-value.
3- l’ouverture du droit de préemption pour la commune, le département …

Enfin, pour que votre montage puisse vous "séparer" fiscalement / financièrement de la société, il faut que celle-ci soit fiscalement opaque, donc soumise à l’impôt sur les sociétés : SCI à l’IS ou SARL (pas de famille) ou autre.

Dominique67 · #6

Bonjour,

J’ai 62 ans et suis propriétaire d’une sarl avec 138K€ de capital qui a 2 locaux professionnels loués 6K€ mensuel en tout, les remboursements sont de 5K€ pendant encore 12 ans.

J’achète un autre local 300K€ et emprunte 150K€ sur 6ans. les loyers paient les mensualités.

Est-ce une bonne idée?

Est-il préférable d’acheter par la sarl? ou créer une SCI?

Cela vaut-il la peine d’ajouter une activité de marchand de biens si je peux revendre rapidement?

Connaissez-vous un spécialiste (de préférence vers Strasbourg)?

Merci pour votre aide

GoodbyLenine · #7

Bonjour Dominique67,

Je pense qu’il serait préférable de vous présenter ici, et de beaucoup plus détailler votre situation [*], et surtout vos objectifs, si vous souhaitez obtenir des réponses pertinentes (sinon, ça concerne une telle variété de situations qu’on pourrait écrire un bouquin pour y répondre, et vous risquez de n’avoir de fait aucune réponse).

[*] par exemple :
- la sarl est-elle à l’IS (ou sarl de famille à l’IR), a-t-elle d’autres activités, d’autres associés, distribue-t-elle des dividendes, etc.
- quel est votre patrimoine, quels sont vos revenus, quelle est votre fiscalité ?
- comment envisagez-vous que la situation évolue à l’avenir ?
- quels avantages/inconvénients avez-vous déjà identifié en cas d’achat par la SARL, par une SCI, en direct ?

Dominique67 · #8

Merci GoodbyLenine de m’avoir répondu.

En suivant le lien, je vais me présenter en espérant ne rien oublier

A bientôt.

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