Distributions d'une SCPI de déficit (Pierre 48) : quelle fiscalité ?

Nikki · #1

Bonjour,

Je cherche à comprendre le fonctionnement des SCPI ne distribuant pas de revenus et créant du déficit foncier afin de juger si elles sont opportunes pour ma situation et mes projets personnels.

Je prends l’exemple de Pierre48 et je me base sur ces deux pages :
Fiscalité de la SCPI Pierre 48 - Paref Gestion
SCPI - Quels sont les impôts sur les profits réalisés ? | Pierrepapier.fr

J’ai deux questions :
Fiscalité des distributions de Pierre 48
- Pierre 48 s’est mise depuis quelques années à distribuer des coupons exceptionnels, correspondant à des plus-values de cession. Qu’en est-il de la fiscalité de ces revenus pour l’investisseur final ? Compte tenu de la transparence fiscale, je suppose que ces cessions sont celles de biens ayant dépassé la durée permettant une exonération, et que par conséquent l’investisseur ne subit aucune imposition dessus, suis-je dans le vrai ? Est-ce le cas de l’intégralité des sommes distribués ? Paref distingue-t-il les abattements sur plus-values au titre de l’IR et ceux au titre des PS ?

Utilisation du déficit foncier
- Pierre48 génère des déficits fonciers compte tenu des loyers qui ne couvrent pas les charges. En tant qu’investisseur, et toujours compte tenu de la transparence fiscale, quelle "quote-part" de ces déficits puis-je utiliser ? Existe-t-il un compteur qui, depuis la date de jouissance des parts, indique combien de déficit a été généré ? Raisonne-t-on en stock ou en flux au sein de la SCPI ? (autrement dit, ai-je doit à une quote-part du déficit dès le moment où je souscris ?)
Vous semble-t-il judicieux, dans un calcul de TRI et en supposant que l’on aura des revenus fonciers provenant d’autres sources à horizon court, d’ajouter ces déficits (pondérés par sa TMI) en tant que "revenu différé" ? Je pense souscrire à Pierre48 pour améliorer des rendements futurs.

Enfin, ce déficit ayant été généré par des charges et non par de l’intérêt, pourquoi peut-on lire qu’il permet de s’imputer sur des revenus fonciers et non sur tout types de revenus ?

Conscient que mes questions sont "denses", j’accepte avec plaisir une réponse partielle ou des liens traitant du sujet.
Avec mes remerciements.

Mots-clés : distribution, déficit, pierre 48, plus-value, scpi

goiz · #2

Bonjour,

Pour le premier point, la distribution du dividende (coupons) est nette d’impôts pour les associés car la SCPI est transparente fiscalement et a deja payé l impot au moment de la vente des immeubles.

Dans le dernier bulletin on peut trouver :
"
Fiscalité
Le régime fiscal des plus-values immobilières change au 1er septembre 2013.
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) en date du 2 août 2013 précise les nouvelles modalités du calcul des plus-values immobilières applicables dès le 1er septembre 2013. Ces mesures ne résultent pas d’un texte de loi mais d’une simple décision administrative, dépourvue de base légale : toutefois, elles seront intégrées dans le projet de loi de finances pour 2014 en anticipant donc la volonté du législateur.

Désormais, le calcul des abattements pour durée de détention, sera différencié entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Un abattement pour durée
de détention fixé à 6% par an au-delà de la 5ème année de détention, 4% par an pour la 22ème année soit une exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu
ramené de 30 à 22 ans tandis que l’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG,CRDS, et autres prélèvements d’un taux global de 15,5%) interviendra
désormais de manière progressive chaque année et ne sera acquise qu’à compter de 30 ans.
"

http://www.paref-gestion.com/pdf/pierre … 4T2013.pdf

Pour le second point, je ne sais pas (encore) repondre precisemment…

GoodbyLenine · #3

Précision sur le 1er point : Lors de la vente d’un immeuble, la SCPI paie (au notaire, qui collecte pour le fisc) l’impôt sur la plus-value et les PS, comme si la vente était effectuée par une personne physique. Pour un associé personne physique (ou SCI à l’IR), le coupon qui en découle est donc net (tout a déjà été payé). Mais pour un associé personne morale à l’IS, c’est un peu différent (la SCPI récupère du fisc la quote part d’impôt/PV et PS, et les reverse à l’associé, qui doit les inclure dans son bénéfice, et payer l’IS dessus).

Sur le second point, vous bénéficierez de votre quote part des éventuels déficits. La société de gestion vous transmettra chaque années (au printemps) un IFU mentionnnant le montant de bénéfice ou de déficit que vous devrez déclarer au fisc pour l’exercice de l’année civile écoulée. Ce montant tiendra compte du nombre de vos parts, ainsi que de leurs dates de jouissance. (Le montant avec 20 parts sera le double de celui avec 10 parts, le montant avec 12 mois de jouissance sera 3x celui d’avec 4 mois de jouissance).
C’est d’ailleurs exactement la même chose qui se produit en cas de bénéfice (le montant à déclarer n’est pas le montant des dividendes perçus, mais la quote-part des bénéfices de la SCPI).

Votre raisonnement pour souscrire afin de diminuer votre revenu foncier semble correct. Cependant, soyez conscient qu’il existe un risque d’instabilité fiscale, et que les déficits ne se reportent pas indéfiniment. Pour ma part, j’éviterais de générer le déficit avant de disposer des revenus, et surtout j’éviterais de le faire pour des montants élevés.

Je vous recommande d’interroger directement la société de gestion, qui doit être habituée à ce genre de questionnements.

PS : Je ne possède pas de parts de Pierre48, mais d’autres SCPI.

joser · #4

Bonjour,

Je suis l’heureux possesseur de SCPI Pierre 48 depuis 2007.
La SCPI génère bien un déficit foncier, mais celui-ci a toujours été très faible :
En 2012 le déficit foncier par part de SCPI était de 7,10 € pour une part ayant une valeur unitaire de 1 200 € environ à l’achat. Soit 0.60 % de déficit

Je suis satisfait de mon placement parce que la rentabilité est bonne ( revalorisation de la valeur des parts, distribution de PV non imposé à mon niveau), mais je ne dirait pas que c’est une SCPI qui génère des déficits…

GoodbyLenine · #5

Si l’achat de parts de Pierre48 est financé à crédit, le déficit généré devient bien plus substantiel…

ojala · #6

Je m’écarte peut-être un peu du sujet mais les immeubles sous loi de 48 commencent à devenir rare.

Sur quel autre support Pierre 48 peut-elle investir les fonds collectés pour générer des déficits fonciers
puisque c’est sa raison d’être ?

Nikki · #7

Lisez donc le dernier rapport trimestriel et le site de la société de gestion :
Pierre 48 investit dans des appartements loi 48 - Paref Gestion

Paref a écrit :
La SCPI Pierre 48 investit dans des appartements soumis à la loi de 1948 ou des biens assimilés. En effet, le stock d’appartements soumis à la loi de 1948 se réduit de quelques pour cent chaque année. Pour se prémunir contre le resserrement du marché, la société de gestion acquiert des :

Biens en viager
Appartements en démembrement de propriété
Appartements en Loi de 1989 non libérables (article 15 de la Loi)
Immeubles conventionnés

En définitive, il s’agit d’acquérir des appartements dont les caractéristiques d’occupation justifient une décote permettant de générer une plus-value automatique à la libération.

stephane · #8

En ce qui concerne le second point évoqué :

La politique de gestion de la SCPI Pierre 48 n’est pas de générer de déficits fonciers récurrents et importants. Si vous achetez Pierre 48, ne le faites pas dans ce but là.

Il existe bien d’autres SCPI crées dans ce but, mais je les déconseille généralement car elles sont trop faiblement rentables…

En revanche, il est possible de générer un déficit foncier (non imputable sur le revenu global, mais éventuellement reportable 10 ans dans le temps en cas d’insuffisance de revenus fonciers), en faisant un achat à crédit.

Dans cette hypothèse, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers, puisque Pierre 48 ne distribue pas (peu) de revenus fonciers.

J’ai donné plusieurs exemples de calcul illustrant cette logique, sur le forum et ailleurs. En particulier, l’hypothèse d’un achat d’une SCPI de rendement (50% de l’investissement) et de Pierre 48 (50% de l’investissement) avec un crédit sur 15 ou 20 ans.

Je vous invite à vous y reporter…

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