Paref Gestion et ses SCPI à capital fixe (Atlantique Pierre 1, Capiforce Pierre, Cifocoma et Cifoc2)

J’ouvre ce sujet pour parler spécifiquement des 4 SCPI à capital fixe gérées par Paref Gestion que sont Atlantique Pierre 1, Capiforce Pierre, Cifocoma et Cifocoma 2.

Ces 4 SCPI ont plusieurs point communs :

_Ce sont des SCPI de commerce à petite capitalisation :
Atlantique Pierre 1 : 48M€ pour 28 immeubles
Capiforce Pierre : 53M€ pour 67 immeubles
Cifocoma  : 21M€ pour 51 immeubles
Cifocoma 2 : 23M€ pour 64 immeubles
Cifocoma et Cifocoma 2 sont à 100% ou presque investies en commerces, Atlantique Pierre 1 à 75% et Capiforce Pierre à 72%. Atlantique Pierre 1 n’a pas de lots à Paris contrairement aux 3 autres (43% pour Cifocoma 2, 62% pour Capiforce Pierre et 65% pour Cifocoma).

_La gestion de ces SCPI ayant plus de 30 ans a dans tous les cas été reprise par Paref Gestion des dernières années :
Le 1er janvier 2013 pour Capiforce Pierre (anciennement BNP Paribas REIM)
Le 1er janvier 2016 pour Atlantique Pierre 1 (anciennement Fiducial et Uffi Ream aux pires années 2009 et 2010)
Le 1er octobre 2017 pour Cifocoma et Cifocoma 2 (anciennement Sofidy)

Elles connaissent des fortunes diverses depuis la reprise par Paref Gestion :

_Prenons-les dans l’ordre alphabétique, Atlantique Pierre 1 a connu de graves problèmes à cause de mauvaises stratégies d’acquisition en 2009 et 2010 par une équipe dirigeante à l’origine de la création de Corum … Origin. L’avenir dira s’ils ont appris de ces erreurs.
La stratégie visait à acquérir vite et bien des actifs censés apporter des revenus pérennes sur le long terme par le biais d’une collecte abondante précédée d’emprunts tout aussi abondants. La suite beaucoup la connaissent, des biens de piètre qualité avec des locataires de piètre qualité, un marché secondaire qui se grippe, des associés piégés ayant payé 320€ des parts rapportant 22€ annuels de dividende quand quelques années après ces parts ne valent plus que 200€ pour un dividende amputé de 50%. Il leur est toujours possible de vendre mais à perte.
Depuis que Paref Gestion a repris cette SCPI, on ne peut pas leur reprocher grand chose, ils ont hérité de la gestion et tous les litiges associés, ils font ce qu’il peuvent pour les régler, il est difficile d’avoir un aperçu de l’évolution des litiges mais cela concerne plusieurs centaines de milliers d’euros par an ce qui représente 5 à 10% de loyers perdus chaque année.
Le marché des parts s’est stabilisé à 210€ et reste fluide, le TOF semble se stabiliser un peu au dessus de 90%, reste à connaître la part de loyers qui ne rentrent pas dans ces 90% car un TOF c’est théorique, ça ne tient pas compte du paiement effectif des loyers pour les biens occupés (ça me dépasse).

_Capiforce Pierre connait actuellement des difficultés à la fois sur le marché secondaire (prix de part en baisse de 12,3% en 2018) et sur son TOF baissant de 12,8% depuis début 2017. Il semble que Paref Gestion avait réalisé une bonne gestion depuis la reprise en 2013, le taux d’occupation en baisse est un problème qu’ils doivent solutionner au plus vite mais pour l’instant, le dividende reste stable. Il ne faut juste pas vouloir vendre ses parts en ce moment (idem les 2 Cifocoma).

_Cifocoma est de mon point de vue la plus mal en point et la SCPI à l’avenir le plus sombre. Le dividende 2018 reste inconnu, ils ne sont pas pressés de l’annoncer, il faut dire que la baisse devrait être de l’ordre de 30 ou 40%. Le marché secondaire se grippe, le TOF vient de baisser de 10% pour arriver à 82%. Espérons qu’ils le remontent car la SCPI a semble-t-il des problèmes de trésorerie, eh oui il faut rembourser les emprunts sur 10 ans pris à des taux élevés alors verser un dividende quand des biens coutent deux fois plus qu’ils ne rapportent, à un moment ça coince.
A qui la faute ? Je ne me prononcerai pas, ou plutôt si, la faute à Sofidy et Paref Gestion.
Il est par exemple inacceptable et irresponsable que cette SCPI ait pu distribuer 60€ de dividende en 2017 (dont 22,02€ au T4 !) alors que la situation ne le permettait pas. Cadeau empoisonné de Sofidy ? Je ne sais pas, toujours est-il que Paref Gestion n’avait pas eu d’états d’âme à amputer le dividende de Atlantique Pierre 1 en guise de cadeau de bienvenue, ils aurait mieux fait de s’attaquer à celui du T4 2017 de Cifocoma car c’est celui de 2018 qui trinque et surtout les associés !

_Cifocoma 2 connait (aussi) une lente et interminable descente, surtout à cause d’un prix de part qui ne cesse de baisser (plus de 25% depuis le prix moyen 2015) et un TOF suivant maintenant la même courbe, il est actuellement de 82%. Quand cela s’arrêtera-t-il ? Nul ne le sait mais l’essentiel serait que Paref Gestion retrouve rapidement des locataires aux bien vacants car c’est le meilleur moyen pour assurer l’avenir des distributions qui heureusement se maintiennent encore cette année. Espérons que le résultat le justifie.

En conclusion : on ne peut pas jeter la pierre à Paref Gestion qui est une société de gestion ayant des compétences et ayant montré ses capacités par le passé. Pour autant ils ont une obligation de résultat et avoir 3 SCPI avec des TOF en baisse de plus de 10% montre tout de même qu’il y a un problème. Vous allez me dire qu’il y a peut-être un problème pour les SCPI de commerce à Paris, alors regardez ce qui se passe dans les 3 SCPI gérées par AEW-Ciloger que sont Actipierre 1, 2 et 3 avec leurs TOF respectivement de 97,5%, 95,5% et 94,2%.
Ca doit les faire rêver, surtout que eux savent parfaitement organiser un marché secondaire dans le respect des règles édictées par l’AMF …

Mots-clés : atlantique pierre 1, capiforce pierre, cifocoma 2, cifocoma, paref gestion