Investir dans une maison mitoyenne à ma résidence principale…

mehdi57 · #1

Bonjour a tous.

Ma voisine part en maison de retraite et m’a proposé de racheter sa maison qui est mitoyenne de la mienne.

Actuellement je ne peux pas acheter parce que j’ai déjà mon prêt pour ma RP.

Cependant grâce a la foule d’informations que contient le site je me surprends a vouloir utiliser l’effet levier du crédit pour arriver a mes fins.

C’est a partir de la que ce se gâte…

J’imagine qu’avant d’aller voir le banquier il faut que j’ai un dossier en béton sinon je ne serai pas pris au sérieux.

Donc pour la partie chiffres nous avons:

Prix de vente 70000e ,loyer 500 mensuel ,TF 600e ,notaire 6200e,imposition sur loyer micro-foncier 15,5% de 4200e

Je prévois de mettre l’équivalent de 6 Mois de loyer de côté sur un compte pour prévoir la vacance.

Je vais essayer de négocier pour l’avoir a 65000 et voir avec la banque si l’on ne peut pas passer par une caution solidaire plutôt qu’une hypothèque.

le but dans l’idéal serait d’avoir un crédit très long,remboursé entièrement par le locataire et dégageant un cash-flow positif pour payer TF et impots.

Voilà pour le résumé maintenant a vous qui y êtes passés avant moi,dites moi si j’ai oublié quelque chose et si le régime du micro foncier est valable…

Je vous souhaite une bonne journée et vous remercie par avance de l’attention que vous portez a mon affaire.

Mots-clés : immobilier

Motivex56 · #2

Je pense qu’une dès première chose à faire pour valider ce business plan est de valider de manière formelle le loyer potentiel.

La maison n’a t’elle pas une déco à l’image de sa propriétaire ? C’est à dire ancienne, et si oui, la louer risque d’être un massacre pour votre loyer ou alors un bon coup de frais est à prévoir avec le chiffrage qui va bien.

Philippe30 · #3

Pourquoi du micro foncier ?

Vous allez forcement payer 15,5 % de CSG sur les 50 % des revenus perçus et devoir ajouter ces 50 % de revenus dans votre déclaration personnelle.

Le micro foncier ne vous permet pas de déduire les intérêts d’emprunts , la taxe foncière , vous ne pouvez pas faire de déficit foncier dans le cas de travaux important.

Philippe

mehdi57 · #4

Comment fait on pour potentialiser le loyer ?

Pour ce qui est de l’état de la maison,je ne l’ai pas encore visité donc je ne peux pas en parler sauf dire que probablement la tapisserie est a refaire…

@Phillipe ,j’ai pris le micro foncier parce que je n’y connais rien du tout et que parallèlement je cherche la meilleur solution d’ailleurs mon calcul d’impôts est complètement faux parce que j’avais cru comprendre 30% d’abattement sur les loyers et juste un impôt de 15,5 % sur le reste.

Ce matin je regardais pour "les frais réels" mais c’est pas évident parce que je suis au travail et sur mon portable.

De fait si le micro foncier empiète sur mon imposition de salarié ça ne m’intéresse pas.

Alors il me reste la deuxième solution que je dois maintenant chiffrer.

Ce qui est sur c’est que TF plus les intérêts annuel d’un long crédit ça doit être égal au montant du loyer si ce n’est plus cher.

Je repasse sur le coup de 14 h la tête reposée pour chiffrer

DDtee · #5

mehdi57 a écrit :
Pour ce qui est de l’état de la maison,je ne l’ai pas encore visité donc je ne peux pas en parler sauf dire que probablement la tapisserie est a refaire…

Il est vivement conseillé de visiter le bien avant d’estimer son prix. Si la "mamie" est là depuis longtemps il y a sans doute bien plus que la tapisserie à refaire… comme vous le suggère Motivex56 sans doute une reprise bien plus importante.

Quand à convaincre un banquier, un des éléments principaux est le taux d’endettement ainsi que le reste à vivre que vous ne mentionnez pas. Pour un autofinancement visez 10% de rentabilité brute.

Immo03 · #6

Le micro foncier est rarement intéressant.

A part pour celui qui hérite d’un bien qu’il met en l’état en location mais c’est quand même assez rare.

Pour info, tu peux déduire des loyers en réel : Intérêts d’emprunts, assurance PNO (je ne la vois nulle part dans ton projet, elle est obligatoire), frais de dossier bancaire pour monter l’emprunt, Travaux de remise en état, diagnostics après travaux avant mise en location (si modifié), taxe foncière (hors ordures ménagères). Ensuite tu auras toujours un peu d’entretien tous les ans qui viendra s’ajouter aux charges fixes.
De plus, si la première année, ton déficit foncier ne dépasse pas 10700 €, tu le déduira de tes revenus d’activité. S’il les dépasse, tu le déduira dans la limite de 10 700 € et tu stockera le surplus à ré-imputer sur les bénéfices des années suivantes. Déficit valable 10 ans maxi. Dans tous les cas, gains d’impôt a rajouter a ton calcul de rentabilité

mehdi57 · #7

Merci…

Nous avons visité la maison et sommes plutôt surpris de son état général,seulement pour faire un beau f3 il faut aménager les combles donc travaux a prévoir+tapisserie salon …

endettement RP 27% (800e)
RP + incompressible 66% (2000e)
Reste a vivre 33% (1000e)

Si j’ai bien compris pour le déficit : Je loue 500 par mois donc 6000 à l’année.
J’additionne TF , les interets du credit et les frais de notaire:7800
J’aurai un déficit foncier de 1800 euro qui viendra s’imputer sur mon imposition personnelle ?

Tout ceci n’est qu’hypothétique mais est ce le bon raisonnement ?

La première année j’ai donc récolté l’intégralité des loyers et réduit mon imposition si le résonnement est juste.

Le confirmez vous?

Quelqu’un va passer pour estimer la maison c’est pas sur encore que le prix soit de 70000e.

@bientôt

DDtee · #8

Vous devriez peut-être commencer par la banque, elle risque d’être difficile à convaincre si vous n’avez pas un capital d’épargne de côté…
Concernant les estimations recoupez l’information pour être certain du chiffre annoncé, celui-ci peut-être, selon l’intervenant, fantaisiste.

Boubouka · #9

Je n’ai pas l’impression que vous avez vraiement étudier la qualité du bien, s’il vaut ce que votre voisine propose et l’existance d’une demande solvable de location.

il se peut que vous puissiez acheter cette maison, que vous trouver un bon accord avec votre voisine mais si elle ne se loue pas au prix que vous estimez … votre projet deviendra un fardeau plutôt qu’un tremplin.

C’est peut être direct … mais si ça vous évite de vous hypothéquer l’avenir tant mieux.

Visitez une, deux, trois fois la maison. Chaque coin pour savoir ce qu’il y à faire avant de la rendre louable. Ensuite estimer la demande locative. Une fois vous avez ces élements, il est facile de vous dire si la banque vous prête ou non et combien. Avec ces éléments, d’abord vous allez progresser. Ce que vous faîtes pour cette maison servira pour un autre bien. Ensuite, vous allez vous présenter de manière crédible auprès de votre banque ou courtier. Et vous saurez ce qu’il faut discuter précisement.

Prenez le temps de maturer votre projet … vous avez déjà un premier pas important en le formalisant sur ce forum.

Philippe30 · #10

J’ajouterais qu’il n’est jamais recommandé d’habiter dans le même secteur que ses locataires.

Aussi bien dans le même immeuble pour un immeuble de rapport que dans le voisinage proche.

Si vous êtes mitoyen avec vos locataires , vous allez ajouter aux problèmes de voisinage les problèmes de location , de retard de paiement.

Que penserez vous quand vos locataires ne pourront pas vous payez dans les temps mais que vous verrez arriver une camionnette de livraison de meubles ou autres produits de consommation… ?

Comment régirez vous le matin en voyant votre voisin locataire alors qu’il vous doit 3 mois de loyer en retard …. ?

Etc ……

Philippe

Immo03 · #11

mehdi57 a écrit :
endettement RP 27% (800e)
RP + incompressible 66% (2000e)
Reste a vivre 33% (1000e)

Au niveau purement financier il existe peut être d’autres solutions : Réaménagement de prêt RP sur un plus long terme par exemple pour pouvoir financer le bien. Mais cela sous entend que tu sois sur de faire l’opération mais ça s’étudie.

mehdi57 a écrit :
Si j’ai bien compris pour le déficit : Je loue 500 par mois donc 6000 à l’année.
J’additionne TF , les interets du credit et les frais de notaire:7800
J’aurai un déficit foncier de 1800 euro qui viendra s’imputer sur mon imposition personnelle ?

Tout ceci n’est qu’hypothétique mais est ce le bon raisonnement ?

La première année j’ai donc récolté l’intégralité des loyers et réduit mon imposition si le résonnement est juste.

Le confirmez vous?

Sur le principe, oui le raisonnement est bon.
Par contre les frais de notaire ne sont pas déductibles, certains travaux si.
Donc au plus il y de travaux, au plus le déficit est important. Attention : Les travaux d’augmentation de surface ne sont pas déductibles. Ils sont considérés par l’administration fiscale comme de l’immobilisé au même titre que l’acquisition de la maison.
L’aménagement des combles ne rentrera pas en ligne de compte mais les tapisseries du RDC par exemple, ça ça marche

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