Acheter sa résidence principale ou investir dans l'immobilier locatif ?

Bonjour,
tout d’abord, les lois fiscales sont souvent des produits peu intéressants, en particulier dans la version packagé vendu par les promoteur et les banques.
Donc à éviter.

Pour la RP, comme je vous l’ai déjà dit, ça dépend beaucoup de vous.
Déjà, il faut généralement rester plusieurs années au même endroit pour rentabiliser les frais notariés. Est ce votre cas ?

Ensuite, faites parler les chiffres :
Tout les mois, combien dépenseriez vous en remboursement ?
Combien coute un loyer équivalent ?
En locatif, quel rendement pouvez vous obtenir ?
Quel est votre loyers actuel ?
Quel est votre capacité d’épargne actuel ?
…

Certains éléments dans votre situation me ferait pencher la balance du côté de la RP (optimisation du PTZ, peu de patrimoine, …)
Avant le locatif pur, vous pouvez aussi vous frottez aux SCPI, qui apporte un risque d’impayé et de vacances dilués, mais sont moins rentable!

Vous pouvez réfléchir a la possibilité de cumuler les deux. C’est ainsi personnellement que je suis arrive a l’indépendance financiere.
Vous achetez un bien pour vous et en faites votre RP. Vous etes célibataire? Alors vous le louez en saisonnier les week-end et pendant les vacances. Si ca marche vous vous rendrez compte que vous avez tout intéret a vivre ailleurs que chez vous et aurez peut-etre davantage de flexibilité pour lancer un autre projet apres quelques années seulement.
Cela dépend bien évidemment de l’endroit ou vous souhaitez vivre et il faut en tenir compte lors du choix afin que ca soit compatible avec vos besoins et ceux d’éventuels vacanciers ou travailleurs détachés. Il faut aussi accepter de "preter" son bien et prevoir un ou deux rangements persos. Autre difficulté, vous pouvez en toute légalite louer votre bien 4 mois par an, ca fait une bonne base. Si un jour vous dépassez ce seuil, il vaut mieux réfléchir avant, selon la ville ou vous serez, a la possibilite que vous aurez de le faire ou non.

Dans les 2 cas, ça peut être rentable ou non rentable, suivant les choix avisés ou non et les bonnes opportunités sur le prix d’achat.

2 exemples extrêmes :
- achat d’une RP fortement décotée (moche, mais avec un bon emplacement et des travaux que vous pouvez faire vous-même) à 150 k€. Vous faites les travaux pour 30 k€, et dans 2 ans vous revendez à 250 k€. Très bon investissement.
- achat d’un bien locatif "standard", c’est à dire cher et peu rentable. Coût total 150 k€, loyer hors charges 500 €/mois. Rentabilité brute 4 %, 2 à 3 % net après impôts. Même avec un emprunt sur 25 ans, vous devez débourser de l’argent tous les mois pour payer ce bien. Mauvais investissement.

Par ailleurs, dites-vous quand même qu’à votre âge, vous aurez probablement beaucoup de changements d’ici 10 ans : situation de couple, arrivée possibles d’enfants, mobilité professionnelle et probablement géographique… Faites attention à ce que votre investissement immobilier ne devienne pas un boulet. Par exemple, si vous ratez une opportunité de carrière parce que vous vous sentez enchaîné au remboursement de votre RP, c’est dommage. Pour les ingénieurs en début de carrière, et c’est d’autant plus vrai depuis la crise, l’évolution de carrière et l’augmentation du salaire nécessitent souvent une "croissance externe", c’est à dire de changer de boîte.

Locatif ou RP, une bonne affaire reste une bonne affaire. Et ça ressemble souvent à : prix décoté car des travaux à faire ; bon emplacement et pas de défaut rédhibitoire ; travaux qu’on peut faire soi-même. L’idéal étant le bien qui n’est pas encore sur le marché, donc avec moins de concurrence.

Il faut visiter et choisir avec une approche objective. Il ne faut pas hésiter à avoir du déchet, c’est à dire à visiter des biens sans acheter, à faire des offres qui sont refusées. La difficulté, c’est d’être dans une optique business et pas du tout "coup de coeur". On peut se permettre un coup de coeur quand on choisit un habit ou un truc comme ça. Dans l’immobilier, le coup de coeur coûte trop cher. On le paie pendant 25 ans.

Je ne suis moi-même qu’un tout petit débutant. Il faut s’aguerrir et c’est ce que j’essaie de faire.

Je regarde parfois des séries américaines à la con. Une qui m’a appris quelque chose, c’est "le liquidateur". Le mec est capable par exemple de négocier un lot de jeans à 1 $ pièce, en expliquant au vendeur, avec la plus parfaite sincérité que s’il met 2 $, il va y perdre sa chemise. Et puis 1 minute plus tard, il appelle un acheteur potentiel, et il lui soutient mordicus qu’en-dessous de 5 $ pièce, il perd de l’argent. Ces mecs mentent comme des arracheurs de dents, mais ce sont de sacrés négociateurs.
Une autre leçon à retenir de cette série, c’est le réseau. Ces mecs connaissent tous ceux qui vendent et tous ceux qui achètent, et c’est ça qui fait que leur business fonctionne bien.

En tant que particulier, on est souvent trop bonne poire. Quand on a obtenu une ristourne de 2 %, on est tout content et on croit faire l’affaire du siècle. Il faut se mettre dans un état d’esprit du requin et pas de la sardine.

Les intérêts de votre prêt qui sera dédié a du locatif sont déductible de la partie imposable de vos revenus immobilier si vous choisissez d’être au réel. (le réel est plus intéressant dans 90% du temps).

Donc a moins que votre imposition soit très faible, vous ne pouvez comparer les interêts pour votre RP (non defiscalisable si je ne me trompe pas), et les intérêts de votre investissement locatif.

Pour le reste je rejoint Bernard2K a 100%… !
Il existe deux cas :
1 - Achat de la RP votre loyer est payé par vous même, MAIS c’est l’argent que vous devez dépenser dans tous les cas, vous devez bien loger quelque part.
2 - Achat locatif : Le locataire paye votre dette, ainsi que l’augmentation de votre capital, mais vous payez toujours votre loyer.

On voit bien que dans ces deux cas ce qui fait la différence est principalement la rentabilité.
Avantage de la RP : Moins de risque, vous pouvez améliorer le logement a votre rythme, et surtout vous êtes exonéré de plus value… ! (ce que vous êtes censé faire, rappelez vous on fait une bonne affaire surtout a l’achat, vous pouvez allez voir Dtee pour des exemples!), et vous n’êtes pas imposé sur le loyer que vous payez pour rembourser le prêt.

Avantage locatif : Vous pouvez choisir des lieu a plus haut rendement ou vous ne souhaitez pas vivre, investissement dans des types de logement plus rentable pour la location qui ne vous correspondent pas.

Edit : La RP me semble d’autant plus intéressant si vous souhaitez rester sur du long terme sur Montpellier.

Bernard2K a écrit :

Il ne faut pas hésiter à avoir du déchet, c’est à dire à visiter des biens sans acheter, à faire des offres qui sont refusées.

C’est vrai. Rien ne remplace le passage à l’action pour trouver la perle rare que ce soit pour sa résidence principale ou pour du locatif.
J’ai choisi de faire une sélection de bien potentiel pour les deux cas, ça me permettra d’avoir une idée plus précise de ce que je peux obtenir vu que je n’ai pas de préférence pour l’un ou pour l’autre.
Je tomberai bien sur une opportunité que je ne pourrais pas passer.

(Les chiffres ne parlent plus assez au bout d’un moment --> T3 ou T4, 50m² ou 70m², … mieux vaut voir l’ambiance générale du bien je pense)

J’en profiterai pour faire des offres et voir quelles sont les marges de négociation en général.

arkamoon a écrit :

(…rappelez vous on fait une bonne affaire surtout a l’achat…)

Merci pour ce rappel, c’est vrai que l’essentiel se fait à l’achat. Je tâcherai de m’en souvenir.

Setanta a écrit :

Etes vous prêt et capable de faire face à ce risque ?

Les chiffres disent que j’en serais capable financièrement mais je ne pense pas que psychologiquement, cela me convient.

arkamoon a écrit :

Donc a moins que votre imposition soit très faible, vous ne pouvez comparer les interêts pour votre RP (non defiscalisable si je ne me trompe pas), et les intérêts de votre investissement locatif.

En matière d’imposition, comme je l’ai dit j’ai terminé une alternance en Juillet 2015 et cela fait seulement 8 mois que je suis en CDI.
D’après ma déclaration de revenus, je ne devrais payer que 69€ d’impôts. On ne peut pas vraiment dire que je paye des impôts

Bernard2K a écrit :

Attention quand même, une offre vous engage

Pas vraiment, une offre acceptée par le vendeur engage le vendeur, mais l’acheteur à encore a signer un compromis de vente et à ce moment là il lui restera 10 jours de délais de rétractation pendant lequel il pourra se désister.
Donc non, une offre n’engage pas vraiment l’acheteur.

Bernard

La discussion en question porte sur une promesse unilatérale de vente, donc un engagement de vendeur, et non d’acheteur, est sur les jurisprudences liées à la rupture de cet engagement … de vendeur.

Donc non applicable à un acheteur. Or l’acheteur non professionnel est protégé par la loi, qui a un peu plus de poids que la jurisprudence, via 2 mécanismes d’ordre public (qui s’applique nonobstant toute stipulation contradictoire) : le délai légal de rétractation après signature de l’avant contrat, donc bien après l’offre et la condition suspensive légale pour non obtention d’un prêt dans les délais légaux (délais qu’on accroit en général, mais qu’on ne peut réduire).

Par contre si un acheteur laisse passer ce délai de rétractation, ca se complique sérieusement pour lui. Surtout si financièrement il a les capacités de financer le bien, puisqu’un vendeur pourrait envisager de contester le refus de prêt de la banque comme étant de complaisance (quasi impossible à prouver, mais ca peut se défendre).

Pour l’agence, deux petites corrections sur votre post.
1) elle n’a pas le droit d’exiger le moindre paiement avant la contractualisation finale (de mémoire article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ). Heureusement, parce que sinon on aurait une palanquée d’agents immobiliers qui feraient signer des promesses d’achat voire des compromis pour "toucher leur comm", avec des acheteurs incapables de financer le bien …
2) peu importe "à la charge de qui" sont les frais d’agence, c’est une organisation d’un moyen de paiement. En cas de problème, l’agence peut se retourner contre son client, qui est en général le vendeur, et non l’acheteur. Typiquement, lorsque l’acheteur et le vendeur contournent l’agence pour économiser la commission, l’agence se retourne contre son mandant, peu importe qui aurait dû verser l’argent. Pour se retourner contre un tiers (l’acheteur dans ce cas), il faut au préalable que le mandant (le vendeur) ait poursuivi et obtenu réparation pour rupture abusive d’un contrat, et dans ce cas l’agence peut exiger, puisque le contrat aurait dû être finalisé, le paiement de ses droits (Cour de Cassation, décembre 2010, pas la décision en tête).

Les conséquences d’une rupture de promesse sont toujours les mêmes : l’indemnisation du bénéficiaire lésé du fait de la rupture par le promettant. La différence étant que l’acheteur bénéficiera de toute facon du droit de rétractation. Donc c’est idiot de pousser en justice.

Le cas de 2008 porte sur une manoeuvre de juin 2000, avant la loi SRU et l’instauration de ce délai de rétractation (loi de décembre 2000 seulement).

EDIT
Au passage, pour Goldex : 14 jours  pour la rétractation post compromis. 10j, c’est la rétractation d’acceptation de l’offre de financement.
Suite référence goldex ci dessous, une erreur s’est glissé dans le cch numérique que j’utilise, le délai publié le 8 août est bien 10j, et non 14.
Fin edit

Théoriquement, un acheteur doit, lorsqu’il fait une promesse, attendre l’étape du compromis pour faire jouer cette rétractation légale. Mais :
1) une offre n’est pas une promesse (la promesse répond à des obligations strictes, l’offre peut être faite par tout moyen, y compris oralement devant témoin)
2) c’est idiot de la part de l’acheteur et du vendeur de laisser passer 2, 3, 4 semaines pour signer un compromis qui sera annulé par rétractation au moment même de la signature. Donc autant prévenir, et transformer officiellement une rétractation dans 3 semaines ou un rupture unilatérale de promesse en une rupture conjointe de la promesse. Tout le monde y gagne.

Dernière modification par xa (11/05/2016 13h46)

@Bernard2K: au final ça ne change pas le propos, une offre n’engage pas vraiment l’acheteur car il peut se rétracter sans aucune pénalité durant le délais légal.

@xa: je maintien ma réponse, le délais est bien de 10 jours a compter du lendemain de la présentation du courrier recommandé. Vous devez confondre avec les 14 jours pour une vente a distance.

Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation a écrit :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

édit: @Bernard2K je n’avais pas vu votre réponse de 13h25…

Bonjour a tous,

Apres avoir finis de constituer mon epargne de precaution, je souhaite investir dans la pierre.
Afin d’acquérir un patrimoine, avec ma compagne, de capitaliser au plus tôt (nous avons 20 et 22 ans) tout en etant assez secure.

Je vise des biens a 100k€, ce qui correpond a des appartements de 60m2 environ dans ma ville. Nous disposons de 20k€ d’apport et gardons 10k par la suite pour reparations etentretien.

La question que je me pose porte sur l’après-achat, je me demande s’il est preferable d’en faire usage d’habitation ou de mettre en location d’un point de vue financier et quel cout un achat de ce type peut avoir sur notre foyer a l’année (pas l’achat en soit mais ce qui en decoule)

D’avance merci

Faites une recherche sur "acheter ou louer résidence principale" et vous verrez qu’il y a déjà des dizaines de fil qui traitent du sujet.

Mon point de vue en très résumé :
- immo locatif : on investit en optimisant le rendement locatif. En recherchant bien et en remontant ses manches, on peut obtenir des rendements >10 %. Ce n’est pas de l’immobilier "parfait" mais de l’immobilier raisonnablement louable et avec le meilleur rendement loyer/prix d’achat.
- immo RP : par nature, on recherche le logement parfait, bien placé, coup de cœur etc. Le "loyer évité" d’un tel bien ne représente souvent que 3 à 4 % du prix d’achat. Ces biens de qualité sont chers précisément parce qu’ils sont très recherchés par les gens qui achètent pour leur RP et qu’ils correspondent au goût du plus grand nombre.

Donc, je pense qu’on a souvent intérêt à rester locataire et à investir son argent dans l’immobilier locatif.

Cela dit… quand on recherche une RP, on se laisse souvent attirer par la RP "parfaite" mais chère… mais heureusement c’est un peu caricatural et tout le monde ne fait pas cela. Si on s’en sent capable, on peut acheter une RP décotée (bien atypique, beaucoup de travaux, changement de destination…), la remettre en état, puis la revendre ou la louer. C’est aussi un bon type d’opération immobilière.