Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ?

Si vous n’avez pas identifié d’avantages biens concrets (dans votre situation et avec vos objectifs) à investir via une personne morale, alors ne le faites pas (car il y assurément qqs inconvénients : des coûts, paperasses, et complexités en plus).

Bonjour,

Investir en personne morale n’a pas pour objectif d’éluder l’impôt.
Investir en personne morale à un coût , des contraintes.

Vous pensez ou on va a indiquer que monter une société allait vous permettre d’éluder l’impôt ce n’est  pas vrai , il faut voir un montage comme une possibilité de structurer un patrimoine.
Cela permet eu égard à notre durée de vie et aux durées d’emprunt pour un achat  immobilier de monter une structure qui permet une transmission plus souple et moins onéreuse.

Je m’explique , vous montez une SCI par exemple si celle ci est de type IR ou dite translucide l’intégralité du résultat de la SCI au prorata des parts sociales que vous détiendrez descendra dans votre imposition avec paiement de CSG à 15,5 %.

Une SCI IS dite opaque à un fonctionnement plus complexe mais permet une meilleure optimisation par contre le fisc vous attend à la sortie….

La meilleure optimisation que vous pouvez faire aujourd’hui serait des achats de biens que vous louez en meublé avec amortissement comptable sur des biens de type T1 à T2 passant dans les revenus BIC.

Acheter des biens à rénover que vous louez en nue et faites du déficit foncier.

Ces techniques sont à privilégier avant un montage de société.

Philippe

Juste une question : quelle idée de faire un scellier avec un TMI de 14 ?

"en faite j’ai fait le scellier tout seul ( pas de conseiller) - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Et vous n’avez pas intégré dans votre stratégie votre évolution familiale.

Note : vous n’avez pas noté les guillemets autour de "conseiller" dans mon post précédent. C’est pour différencier les vendeurs de produits financiers de ceux qui apportent de véritables conseils.

" D’ou ma question si il y a vraiment un intêret d’investir à travers une personne morale ? - See more at: Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ?

Oui et non. Tout est affaire de stratégie, but, organisation de patrimoine seul ou à plusieurs, etc … Il n’y a pas de réponse toute faite.

Dans une stratégie incluant une personne morale ou une société sans personnalité morale, aux questions évidentes (rendement, fiscalité, financement), il faut penser à gérer les questions spécifiques des structures (gestion, coût de la structure, impact des évènements personnels sur la structure (deux questions évidentes : le décès d’un associé et le transfert des parts d’un associé hors décès)).

Il y a de nombreux points qui peuvent impacter une stratégie, avec des questions qui sont parfois non évidentes. Et là, un vrai conseiller peut s’avérer utile. Mais uniquement un véritable conseiller, pas un vendeur de défisc.

@mathieu
Vu que vous avez des enfants en bas âge < 9 ans (?), et le niveau de votre patrimoine (<1M€) créer une structure n’est pas optimal.

Car, soit vous aller faire cela "a la légère" en écoutant des conseils "légers" (yc le mien) et forcément vous n’allez pas optimiser mais vous créer des contraintes. Ex on ne connaît pas votre situation matrimoniale (je suppose que vous êtes marié - quel régime, etc), ni votre âge, ni celui de vos enfants, ni vos revenus, ni votre profession, etc, etc.
Soit vous allez chercher des conseils pointus mais qui ont un coût qui ne peut être amorti que dans la durée et avec un patrimoine élevé.

A titre d’exemple si vous souhaitez aujourd’hui transférer votre patrimoine immobilier dans une structure compter a bas mot 50k€.

Mon conseil, le mieux a faire est d’investir massivement dans l’éducation de vos enfants. En // faire grossir votre patrimoine. A leur majorité ou quand ils auront fini leurs études vous pouvez créer par exemple un SARL de famille quo n’est pas optimale a ce jour si vous êtes salarié.

Ajuster la composition de vos investissements SCI+parkings+SCPI doivent générer beaucoup d’impôts. Vendre la moitié et la ré investir dans des logements d’étudiants vous sera plus rentable et moins imposable.

@super qu’en ce qui empêche les créanciers d’aller chercher les parts sociales (SCI ou autres) pour les saisir ? Vous n’avez jamais entendu parler de ventes judiciaires de parts de SCI ?

Super a écrit :

Bonjour à tous,

Au delà d’une transmission de patrimoine, la création d’un SCI ne permet elle pas de rendre des biens immobiliers moins saisissables après de créancier que l’on aurait à titre physique ?

Par exemple, en tant gérant Pierre va bientôt déposer le Bilan et laisser une ardoise à plusieurs fournisseurs et à l’état. Le fait de détenir une partie de ces biens sous SCI lui permet il de les mettre davantage à l’abri ? (Dans le cas où les créancier aimerait récupérer une partie des dettes pour faute de gestion du gérant)

Merci pour vos réponses.

Pour la partie SCI
La SCI n’est pas une machine à éviter l’impôt , ses responsabilités d’associés etc ….

Pour mieux recadrer le principe , le fonctionnement d’une SCI
La société civile immobilière ou SCI

Responsabilité d’un associé de SCI

La responsabilité d’un associé d’une société civile immobilière est ici traitée pour souligner les risques financiers encourus par chaque associé en cas de difficulté financière de la société. En effet, les associés ont l’obligation de couvrir l’intégralité des dettes de la SCI en cas de liquidation. De plus, lorsque la société a contracté un emprunt immobilier, la responsabilité des associés qui se sont portés caution ou qui ont vendu leurs parts sociales peut être recherchée par la banque.

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :

    responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.
    Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes.
    responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.
    responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de la société ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la société civile).

Maintenant pour reprendre votre question ,Il faudrait savoir qu’elle est la structure que Pierre gère est qui va déposer le bilan , c’est ce statut qu’il faut appréhender pour savoir si sa responsabilité peut être engagée alors sur ces biens personnels.
Si Pierre à effectuer une réorganisation de son patrimoine de cette société en difficulté vers une SCI dont il serait gérant je ne suis pas certain que les créanciers n’aient pas un recours dans ce cas car il s’agirait alors pour Pierre de se placer en situation d’insolvabilité.

Plus de précisions ferait avancer la réflexion

Philippe