L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

jaidelachance a écrit :

2) je me suis aussi dit qu’une chose à faire consistait à aller "ennuyer" son locataire.
Enlever la porte d’entrée, retirer le tableau électrique, s’arranger pour couper l’eau…
Est-ce que quelqu’un a vent d’histoires de ce style ayant bien ou mal tourné?

Je ne connais pas de propriétaire ayant essayé ce genre de manœuvre!
Pour la simple et bonne raison que la plupart sont illégales, et qu’un locataire malhonnête n’hésiterait pas à attaquer en justice.
En tant que propriétaire vous n’avez pas vraiment le droit de rentrer chez votre locataire, et donc logiquement enlever la porte, … encore moins.
D’ailleurs je me demande si l’eau ne fait pas partie des droits inaliénable en France!

Moi aussi, j’ai vendu tout l’immobilier d’habitation locatif en direct, pour ne conserver que de l’immobilier commercial et les SCPI.

Si je devais, demain, réinvestir dans l’immobilier d’habitation, en direct, je ne l’envisagerais qu’au travers d’un viager occupé.

Cette formule permet d’éviter, de facto, le risque d’impayé, mais il existe des risques spécifiques, et notamment, le risque de longévité extrême.

Bonjour,

Tous les bailleurs ont eu des problèmes avec les locataires que ce soit de la gestion en direct ou par
une agence.

Dans les exemples remontés par Dadou36 et Stéphane , ils ont pu réinvestir en SCPI car ils avaient initialement investis dans de l’immobilier via des crédits.
La sécurité des SCPI se paye par un taux de rentabilité plus faible que sur des opérations immobilières.

Les SCPI permettent d’être tranquille par contre certains aspects fiscaux sont difficilement évitables comme les revenus fonciers.
Dans l’immobilier physique , il est possible de créer du déficit foncier à travers des améliorations de ses biens loué en nu , il est possible par la location meublée de créer de l’amortissement grâce à ces méthodes entre autres vous pouvez vous constituer un patrimoine important sans un impact trop sur votre fiscalité.   

Actuellement à titre personnel , j’ai 2 impayés en cours à gérer sur 12 biens ( le premier depuis plus de 2 ans , la fin arrive et le deuxième va se résoudre par un accord à l’amiable ) , je considère les impayés comme des charges inhérentes à l’activité de loueur.
On n’est jamais sur des personnes et parfois on a des mauvaises surprises.

Une dernière chose  , les huissiers ne sont pas là pour vous aider mais pour toucher un maximum du système donc les procédures ( commandement , assignation etc … ) sont envoyés tous les deux mois jusqu’au passage au tribunal ensuite en fonction des périodes de l’année et du bon vouloir de la préfecture on peux envisager une expulsion.

En cas de problème de paiement le mieux est un arrangement car lorsqu’un impayé se présente intentionnel ou pas , vous y laisserez forcement de l’argent alors il vaut mieux faire le propriétaire conciliant qui arrange les choses afin de récupérer son bien cela limite la "casse".

Si vous tombez sur locataire peu conciliant , la technique du chewing-gum dans la serrure est une bonne méthode qui ne vous accuse pas et qui peux être renouveler à plusieurs reprises sachant qu’une intervention de serrurier est onéreuse…..

Philippe

Bonjour,
vous évoquez tous le risque de loyers impayés.
Mais mon expérience personnelle m’a conduit à considérer que dans une relation locative, le loyer en devient presque secondaire.

Je m’explique.

A mon avis les pires risques (non pas en terme de probabilité mais de nuisance) sont les dégradations et les troubles causés au voisinage et à la copropriété le cas échéant.

Le pire à craindre est non pas des impayés mais la dépreciation/dégradation de votre patrimoine, si chèrement acquis, par la faute de personnes malhonnêtes, voire des ptis cons (excusez l’expression) qui vous répondent comme si vous aviez gardé les cochons ensemble.

J’ai deux exemples récents en tête :

- Un de nos locataires commerciaux a tellement mal géré qu’il a fait perdre de la valeur à son emplacement, ainsi qu’aux commerces voisins (dont nous sommes propriétaires aussi);

- Un de nos jeunes couples de locataires d’habitation actuellement est tellement incapable de vivre en collectivité et tellement peu soigneux qu’il dégrade notre bien (nota à cause de leurs animaux). Ils ne portent aucun égard au règlement de la résidence, et la copro se retourne contre nous bien sûr, à tel point que j’en oublierais presque leurs fréquents retards de paiement (sans parler du culot qu’ils ont lorsque je leur fais remarquer leurs manquements)

Pour moi, la question principale est : "A qui je confie mon patrimoine ?"
Auriez-vous idée de confier une valise pleine de billet à un inconnu dans la rue qui vous inspire une bonne impression ?
Et si vous comptez sur la justice (avocats, huissiers, juridictions) c’est que vous êtes vraiment naïf.

Je lisais dernièrement l’interview d’un bailleur dans une revue. Le gars a 40 biens et son conseil principal : "agissez comme si la justice n’existez pas".

Certains bailleurs payent leur occupant pour qu’il déguerpisse.

Je "comprends" les propriétaires qui préfèrent laisser leur bien inoccupé.
En tout cas mon tout petit conseil : Préférez perdre 6 mois ou plus de loyers plutôt que de confier votre patrimoine à des inconnus. Malheureusement le risque zéro n’existe pas. Si vous n’avez pas assez pour diversifier partez plutôt sur les scpi ou siic.

Paul (pas de super humeur aujourd’hui)

Paul13 a écrit :

Je lisais dernièrement l’interview d’un bailleur dans une revue. Le gars a 40 biens et son conseil principal : "agissez comme si la justice n’existez pas".

Oui tout a fait d’accord

Une procédure d’expulsion , c’est 2 ans et demi ……
A chaque signification au locataire il y a un délai de 2 mois
Au bout d’un an environ passage au tribunal  , vous gagnez tout va bien je vais récupérer mon bien mais au bout de 18 mois environ car entre temps l’hiver passe , le locataire se rend à la préfecture et jure qu’il paye son loyer ( je l’ai appris après ) donc les services sociaux de la préfecture bloque l’expulsion , l’hiver reviens.
Le printemps arrive la préfecture s’aperçoit qu’il ne paye pas donc on vous demande combien il vous doit pour vous dédommager , je ne parle pas encore d’expulsion , je remplis la feuille chouette je vais toucher 1200 pour plus de 1800 de retard ( la CAF payais gentiment depuis 1 an et demi pour ce monsieur qui fait son petit trafic tout en touchant le RSA , c’est beau la France …. ) mais après 5 mois j’attend toujours je relance la préfecture mais ils sont en vacances.
Je m’inquiète car les mauvais jours arrivent pourvu que l’hiver ne soit pas en avance cette année

La prochaine fois , j’utilise la manière forte via des costauds qui vont me le dégager vite fait , je paye le service rendu au lieu d’engraisser l’huissier qui ne fait rien pour les bailleurs , il est juste complice de lois pénalisant les bailleurs,il envoie des feuilles avec son entête d’huissier à 80 euros la page mais bien sûr là je dois le payer rapidement…
 
Est-ce aux bailleurs privés de financer la non politique d’investissement immobilier de l’état ?
Je rappelle que ce bien est sous crédit et que ma banque n’aurait pas compris  que j’arrête de payer les mensualités , remarquez le bien aurait été mis en vente avec probablement un dégagement plus rapide du locataire , ce locataire est occupant illégal ( défaut d’assurance , de paiement de loyer etc … )

Quand je vois à la télé , presque le GIGN en train de dégager des occupants qui ont investi un immeuble à Paris ou ailleurs pour dénoncer le mal logement , je trouve que les forces de l’ordre sont bien rapide à agir ….

jaidelachance a écrit :

Vous avez personnellement essaye le coup du chewing gum? Efficace?

Ca à le mérite de provoquer des problèmes au locataire qui au lieu de vous ennuyer se retrouve aussi ennuyer et peux créer chez un désir fort de départ.
Pour répondre à votre question  , oui  car le chewing gum bien dur dans la serrure un dimanche à 10 heures du soir ça irrite le locataire mais attention au retour d’énervement car il peux y avoir de la casse à l’intérieur mais il faut être discret …..

N’hésitez pas à investir mais sachez que les lois ne sont pas faites pour les bailleurs

Philippe

randle : 9% brut par rapport au montant investi, vu l’évolution des prix de l’immobilier, votre rendement doit être affreusement faible par rapport à la valorisation actuelle de vos biens non ?

Soyez sur que l’on apprend avec le temps surtout quand il s’agit de son argent.

Même si je ne prétends pas être devin , je commence à les reconnaître les professionnels de l’impayé.

Le monde est ainsi fait , il faut des voleurs , des délinquants pour que l’on puisse faire travailler la police , la justice etc …. sinon que de chômeurs ….

La GRL (garantie risque locatif ) est une bonne option à 2,5 % du montant du loyer , vous bénéficiez à partir du troisième d’impayés de la prise en charge des loyers non pays et de la prise en charge de l’huissier et ce durant 2 ans et demi ( comme par hasard ….)

Dans les 2 cas d’impayés que j’ai évoqué , il y a un zozo qui est un pro de l’impayé celui que je traîne depuis 2 ans mais insolvable alors il devrait bientôt car il a épuisé ses recours donc il va être temps de changer de nid avant que l’hiver soit venu  …..

L’autre est un petit jeune qui a du mal et pour celui là , je me suis arrangé pour qu’il parte mais voyez vous il a vu que le pouvoir de l’huissier est faible en 4 mois de procédure il ne lui est pas arrivé grand chose , l’huissier lui a fait peur moi aussi donc tant qu’il ne connait pas le système il est inquiet mais une fois que vous connaissez , soyez sûr que les locataires ne risquent rien.

Philippe

Je dois être très chanceux car je n’ai jamais eu d’impayés, ni de dégradation et j’ai eu 1 seul mois de vacance locative pour 7 locations et 7 années en tant que bailleur à ce jour.

Il est vrai que les propos de tous les intervenants font peur.

Maintenant (je sens que je vais me faire huer), beaucoup de bailleurs ne sont pas irréprochables. Certes, certains le sont et la faute est à pas de chance. Moi même, je pourrai connaître ce mauvais aspect de l’investissement locatif. D’autres, n’ont pas une approche assez professionnel. Par exemple, pour moi, je "travaille" avec des associations. Attention! Je ne parle pas d’associations pour jeunes délinquants qu’on essaie de remettre sur le droit chemin. Je parle d’associations pour des personnes qui ne sont plus capables de gérer leurs propres finances. Ce sont donc des personnes âgées ou des personnes avec un handicap moteur. Ce sont des personnes solvables dont les finances sont gérés par un tuteur. Le tuteur est donc mon intermédiaire privilégié. De plus, il existe dans ce principe locatif, un aspect moral et humain de louer à ces personnes. Certains investisseurs ne veulent pas!

C’est un exemple parmi d’autres. Un bailleur doit avoir une approche professionnelle vis à vis de ses biens. Pour information, je suis sans filet puisque je loue sans assurance loyer impayé. J’ai mes propres pare feux qui sont gratuits.

La faute à pas de chance existe, mes biens sont dans 4 villes de régions différentes (préfectures et sous-préfectures), tout mes soucis d’impayés ont été concentrés dans la même ville suite au départ de 4 grands employeurs en 6 ans (régiment militaire, employeur BTP qui se rapproche de la capitale, délocalisation d’une industrie, hôpital déplacé à 35 Km). J’avais regardé le taux de chômage dans la ville avant d’acheté, il était inférieur à 7% et actuellement il est supérieur à 22%.
Parfois j’aimerai bien pouvoir transporter mon immeuble vers un bassin d’emplois plus dynamique…

Pour y aller également de ma petite histoire, je travaille avec un peintre/carreleur sur certains bien (mon dernier locatif et ma résidence principale).
Son expérience à lui : une maison sur Toulouse louée à un couple durant plusieurs années, le couple se sépare, le type reste dans la maison, il arrête de payer, le jeu du tribunal, le type en place se moque de lui et comme mon peintre est un "sanguin", il va le trouver pour lui casser la gueule…
Résultat, mon peintre s’est trouvé au tribunal plus rapidement que celui qui ne payait pas…
Une fois le gars expulsé, il a revendu le bien.

L’étudiant me semble moins problématique, car il n’est pas méchant, négligent dans le pire des cas…
Dans mes colocations (3 personnes), j’essaie d’avoir une majorité de filles car elles semblent tenir les lieux plus propres et être plus calmes. De plus, en cas de soucis, ils ont plus facilement peur et partent plus simplement je pense (pas grand chose à déménager).
L’été n’est pas vraiment un problème car sur Toulouse, bcp ne partent pas forcément en vacances ou s’ils sont à l’aise dans l’appartement, ils préfèrent le garder.

J’ai donc 2 t4 en colocation, je viens d’avoir ma première vacance locative . Sur un des deux biens, une chambre est restée vide le mois d’août (première vacance locative en plus de 4 ans). Surtout parce que je n’ai pas pu me consacrer à la gestion car travaux dans une résidence et vacances à l’étranger.

Sinon je pense qu’une bonne façon de réagir pour faire partir les locataires est de laisser clair dans la copropriété que les personnes ne payent pas leur loyer. Faire un scandale ou se rendre fréquemment sur les lieux. C’est sûr que si on les laisse tranquille, cela ne va pas les inciter à faire quoi que ce soit.

La solution du costaud qui va leur faire peur… C’est un fantasme ou certains ont entendu parler d’un cas réel?

Aussi une bonne solution est d’avoir un bien attractif bien placé pour avoir plus de choix pour le locataire.

Un bien à problèmes attire des locataires à problèmes.

On finit par développer un certain sens avec les locataires.
Aujourd’hui je me dis que si qqchose ne me revient pas, il vaut mieux effectivement s’abstenir.

Il m’arrive de préférer aussi un locataire par rapport à un autre selon d’autres critères.
Si je trouve que la situation géographique en ville n’est pas pratique pour le locataire, je ne le prends pas car je sais qu’il partira tôt.

Mes locataires préférés:
- les étudiants en stage de fin d’études sur une autre ville
- les thésards (étudiants et salariés)
- les élèves en école d’ingénieur

Les locataires dont je me "passe":
- les serveuses (pas grand chose dans la tête, expérience malheureuse d’une amie bailleuse)

De plus, je vais certainement soulever une polémique mais je me passe aussi de la "racaille", sachant qu’on peut donner un sens assez large à ce terme.

dadou36 a écrit :

Merci à Philippe pour tous ses éclaircissements !
Cependant la vente du bien cité dans mon exemple ne me coupe pas totalement de l’investissement locatif mais plutôt une pause qui s’en suivra d’une réorientation.
En effet comme le souligne Philippe et comme pour beaucoup de bailleurs je suppose, la plus grande crainte ce sont les impayés  avec dégradations (cela va souvent de paire malheureusement).

C’est pour cela que je pense à d’autres solutions dans le locatif : le saisonnier ou "l’étudiant" sur 10 mois.
Le saisonnier me parait être plus rémunérateur (je pense notamment à un investissement sur Hendaye, Biarritz ou les environs, très prisé), surtout en meublé (abattement de 70% avant impôts). Seul bémol, étant à 500km, il faut un intermédiaire "sérieux" sur place (agence..). Si vous avez des tuyaux dans cette région que nous aimons beaucoup, je suis preneur !

"L’étudiant" peut être aussi une solution : étant non loin de Tours et ses nombreuses écoles et universités, il y a de nombreuses opportunités possibles.

….à suivre donc…….

Il me semble que la côte basque n’est pas bon marché…
Pour l’abattement du meublé il n’est plus que de 50%… 70% c’était le bon temps .

Si vous voulez un conseil et que vous aimez la côte basque, je peux vous suggérer d’aller voir plus loin . Allez carrément en Espagne, le pays basque espagnol est cher mais renseignez vous sur la Cantabrie (capitale Santander), la crise frappe. Les paysages ne sont pas très différents, il y pleut moins et Santander ressemble à San Sebastian qui ressemble à Biarritz .

Le changement des règles du jeu concernant l’imposition des plus-values immobilières ne constitue t-il pas un frein supplémentaire ?

Je pense que rien ne va changer dans la tête du quidam moyen, et pour preuve: la majeure partie des annonces de Fillons reprises par les médias concerne les cigarettes et la taxe "mal bouffe".

A la plus petite baisse des prix immobiliers, il y aura, à mon avis, un effet -"c’est le moment d’acheter l’actif sûr qu’est l’immobilier"- ce qui entraînerais une stagnation des prix.

De plus, pensez vous que l’état laissera partir le magot des taxes liées à l’investissement dans la pierre?

L’imposition devient tout de même de plus en plus lisible; avec un taux à 33,5% qui tend à se généraliser.

A quand une déduction de l’inflation sur les plus values boursières? les paris sont lancés!