Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants

Suite de mes aventures relativement à ce petit immeuble.

Les choses se précisent et se reprécisent: il apparaît notamment que l’agence par laquelle je passe me propose un contrat de gestion au pourcentage plus élevé que prévu: 9,57% pour l’immeuble, 2,4% pour la grl.
Pour l’instant, ce point n’avait été abordé que théoriquement - et on m’avait parlé d’un taux global plus proche de 9% ( taux dont je m’étais servi pour mes simulations)
J’avoue être désagréablement surpris: je pensais parvenir à un taux plus faible?

Avez-vous idée du pourcentage auquel on peut descendre?

Merci de vos réponses.

zeno a écrit :

Les choses se précisent et se reprécisent: il apparaît notamment que l’agence par laquelle je passe me propose un contrat de gestion au pourcentage plus élevé que prévu: 9,57% pour l’immeuble, 2,4% pour la grl.
…/…
Avez-vous idée du pourcentage auquel on peut descendre?

10 à 10,5% pour gestion + grl est souvent cité, mais je n’ai pas pu le vérifier par moi même.

J’ai fait une offre hier soir.

La proposition de contrat de gestion s’élève à 14% ttc ( grl incluse). C’est plus cher pour un petit immeuble que pour quatre appartements, paraît-il.

trouvant ce taux assez prohibitif, j’en ai tenu compte pour faire mon offre

j’ai fait une offre globale net vendeur de 148000 euros ( ie une offre comprenant les frais de notaire, les frais d’agence et le net vendeur) de manière à inciter l’agence à faire un effort soit sur le contrat de gestion, soit sur sa propre commission ( j’estime les frais de notaire à un peu moins de 10000 euros, je pensais au départ faire une offre net vendeur à 135000)

comme me le conseillait Notariat76 j’ai joint une attestation bancaire d’obtention de prêt

on verra bien comment ma proposition sera accueillie

je vous tiendrai au courant à titre informatif

bonne soirée

Zeno

Bon et bien c’est parti pour l’aventure !

Suggestion : afin de ne pas perdre de temps, vous pouvez peut-être négocier d’avoir les clés avant l’acte authentique afin de réaliser les travaux de décoration entre maintenant et la signature définitive.
En parallèle, lancer la recherche du locataire pour le 3ème F2.

Avoir les clés avant la signature définitive est plus facilement accordé si vous les demandez dès la signature du compromis (et indiqué sur le papier) avec comme date d’entrée la fin de votre délai de rétractation auprès de l’organisme préteur et si vous déclarer vous assurer pour les locaux.
En vente directe, c’est facile à négocier, par l’intermédiaire d’une agence ou d’un notaire, c’est souvent bien plus difficile à obtenir.
Bon courage,
Frédéric

Pour obtenir les clés avant la date de signature, l’agence m’a clairement fait comprendre que ce ne serait pas possible: il en va de leur responsabilité paraît-il.

Je crains donc que, la vente ne se faisant que courant septembre, la clientèle étudiante soit déjà logée.

En même temps, je n’ai pas envie de faire les choses dans l’urgence - et donc en me précipitant.

Une solution intermédiaire consisterait à le louer sous les prix du marché en l’état: peut-être 250 euros au lieu de 300… je n’y suis pas favorable d’emblée… à voir.

Reste le point noir des frais de gestion à 14% ttc…

L’agent immobilier m’envoie aujourd’hui même un formulaire à remplir concernant mon offre d’achat.

je suis un peu surpris par son attitude dans la mesure où nous avions convenu que le compromis serait signé lors de mon  passage en Bretagne dans le courant du mois prochain.

Je me demande quelle est la valeur juridique de ce document - il a l’air d’en avoir une apparemment

Est-ce une pratique courante selon vous que de recourir à ce type de demande? Y avez-vous été confronté?

Bonjour,

Ca doit être un modèle de lettre d’offre à signer puis faire contresigner.
Si vous n’achetez pas en qualité de professionnel de l’immobilier, ce document ne doit pas engager à grand chose puisque même après la signature de l’avant contrat vous bénéficiez d’une faculté de dédit de 7 jours.
Par contre il présente bien l’intention des parties et est peut-être demandé par le notaire en charge de la rédaction de l’avant contrat.

Cordialement,

Bonjour Zéno,
Pour avoir eu le cas très récemment et m’être renseigné auprès de mon notaire, la signature de cette lettre d’intention peut vous engager. Car d’après mon notaire, "une vente est parfaite à partir du moment où il y a accord sur la chose et le prix".

Si le vendeur accepte votre offre (et sauf précisions contraires dans celle-ci), le délais de rétractation de 7 jours ne comptera pas à partir de la date signature du compromis de vente, mais à partir de la date de réception par vous-même de l’accord du vendeur.

Par contre, pour que cette offre d’achat ait juridiquement une valeur, il faut que le vendeur respecte un certain formalisme (ce qui n’est que rarement le cas dans la pratique - et ne l’a d’ailleurs pas été dans l’exemple auquel je fais référence). Il a un délais pour répondre (5 à 10 jours, précisé dans l’offre), et doit vous envoyer son accord signé en recommandé avec accusé de réception.

Si le formalisme est respecté, vous ne pourrez plus vous rétracter après signature du compromis,  sauf en faisant jouer les conditions suspensives (obtention de crédit ou autre) ou en payant l’indemnité.

Dernière modification par Siocnarf (25/06/2013 15h52)

Bonjour,

Je ne suis pas pleinement d’accord avec ce qui est dit avant et vous invite à faire confirmer par votre notaire de façon précise (d’accord avec Scionarf sur le formalisme à respecter mais pas sur le délai de 7 jours, pas pour une lettre non réitérée devant notaire).

Regarder le contenu exact et précis de cette "lettre d’intention".

A titre personnel, il y a 1,5 an j’avais signé (pour une maison individuelle et non un immeuble) une "Proposition d’achat" contresignée par le vendeur avec tampon de l’agence immobilière, proposition avec une durée de validité (date précise) , et une réitération par signature de l’avant contrat : la promesse ou du compromis sous un certain délai (date précise). J’ai changé d’avis sur l’achat avant la réitération de l’accord par signature du compromis de vente/promesse chez le notaire, alors que la proposition d’achat était signée, par l’acquéreur (moi), par le vendeur et l’agence (tampon), certe dans un délai court : 4 jours après - car j’ai fait une nouvelle visite avec un couvreur et un ouvrier spécialisé pour regarder des travaux spécifiques qui avaient été faits par le vendeur - j’ai changé d’avis sur l’achat après cette nouvelle visite - alors que la proposition d’achat était signée par les 2 parties, sans préjudice aucun, l’agence, tout comme le vendeur sachant que cette proposition n’a pas valeur de contrat sans réitération de l’avant contrat.

Je ne pense pas que vous soyez à risque, tant qu’il n’y a pas "rupture abusive des pourparlers", car vous n’avez pas encore signé de compromis de vente / promesse d’achat ou de vente devant notaire (vérifier que votre "lettre d’intention" prévoit bien la réitération devant notaire).

Vous pouvez trouver aussi les formulations suivantes pour votre lettre d’intention qui vous protège quand au délai de 7 jours, et ce même sur une "offre ferme d’achat" (cas de l’achat de ma dernière maison) :



De fait le délai de rétractation de 7 jours ne cours qu’à partir de la signature du compromis ou de la promesse chez le notaire (du lendemain de la signature ou en fonction de la date de notification de l’acte signé) .

(Le délai de rétractation conféré à l’acquéreur court, selon l’article L.271-1, à compter de la notification de l’acte concerné. En ce qui concerne les avant-contrats, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.  Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception OU par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de réflexion est exercée dans les mêmes formes.
Issu de loi SRU du 13 décembre 2000, le texte énonce que l’acte doit être "notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise".

Vous avez pas mal de jurisprudence sur cette notion de délai de 7 jours, dont il faut savoir que la forme de la notification est d’importance :

Réponse ministérielle du 5 octobre 2004 (ESTROSI) qui a précisé que la remise directe de l’acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l’agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation, car elle n’offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée.

Cour de Cass :

un arrêt du 18 juin 2008, la Cour reprend : "Qu’en statuant ainsi alors que la remise de l’acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce, ne peut par conséquent faire courir le délai de rétractation, la cour d’appel a violé le texte susvisé" (3e civ. 18 juin 2008).

De fait, la signature de la lettre d’intention, remise en main propre par un agent immobilier, ne fait aucunement courir le délai de rétractation de 7 jours prévue par la loi SRU. C’est la remise par le notaire / par LRAR ou exploit d’huissier de l’avant-contrat qui fait courir le délai prévu par la loi.

je vous renvois à cet article (même si il y en a de plus spécialisé) : Les Echos - Achat immobilier : le délai de rétractation dans tous ses états - Archives

Je peux me tromper mais mon expérience est que j’ai déjà annulé, sans préjudice, aussi bien à l’achat (1 fois) qu’à la vente (1 fois) après signature par les 2 parties d’une "proposition d’achat" mais toujours avant réitération devant notaire (dans le cas où j’ai annulé la vente - j’étais vendeur - c’était encore plus compliqué car c’était plus de 15 jours après la signature de la proposition et il y avait en plus des échanges d’écrits entre les parties qui marquaient l’accord sur le prix et la chose mais pas sur les conditions suspensives ni la forme de l’acte devant être réitéré devant notaire (je voulais signer un compromis de vente et l’acquéreur voulait signer une promesse de vente - il y a une grosse différence entre les deux, pour le vendeur, et je n’ai pas accepté).

Edit : en complément : les "lettres d’intention", "proposition d’achat", sont, en droit, des "pourparlers" qui peuvent se rompre de part et d’autre mais attention à la rupture abusive de pourpalers.
En complément sur cette notion :
Pourparlers en droit civil français ? Wikipédia
La rupture des pourparlers ouvre-t-elle droit à indemnisation ? - Cabinet d’avocats Chamaillard - Paris

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (25/06/2013 14h56)

@BearBullCarpeDiem : vous avez raison, il faut faire attention à ce qu’il est précisé dans la lettre.
En tous cas dans le cas que je cite, l’offre d’achat comportait clairement les mentions liées à l’application des délais de rétractation :



Par contre, et toujours d’après le notaire, la dernière clause "Pour le cas ou L’ACQUEREUR … " ne respectant pas la forme de notification que vous justement avez rappelée (lettre recommandée avec A/R ou exploit d’huissier) n’engage donc à rien du tout et rend tout recours contre un non respect de ce délais de rétractation non valable.
Ce document, bien qu’issu d’un grand réseau immobilier, est donc bien mal rédigé…

@guillaumega :
Vous voyez mal effectivement
La loi n’est pas seulement faite pour protéger le vendeur, mais aussi (et surtout) l’acquéreur qui peut exiger une vente forcée devant un tribunal dans certains cas, et avant qu’il y ait eu un quelconque paiement.

Je vous laisse prendre connaissance de cet article du Figaro

C’est encore "pire" qu’un document signé puisqu’il ne s’agit dans ce cas que d’une promesse orale, qui, non honorée, a abouti à l’indemnisation de l’acquéreur.

Dans ce type de situation, il est difficile de s’improviser notaire. Dans notre cas, même si l’agent immobilier nous propose une lettre d’intention ou réservation ou n’importe quoi d’autre, nous répondons non.

Nous signons systématiquement un compromis par l’intermédiaire de notre notaire. Plusieurs avantages :
- notre notaire rentrera en contact avec le notaire du vendeur pour établir les termes du compromis. Cela va prendre du temps avant que tout le monde ne tombe d’accord mais il est important de bien verrouiller tous les aspects car c’est bien lors du compromis que se joue la clarté de votre achat. Donc 2 avantages à ce niveau : délai de réflexion et Sécurité
- pas de frais supplémentaire autre que les frais et taxes usuels

L’agent immobilier n’aimera pas mais il ne peut refuser.