Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel…

Pour être complet, il manque juste la taxe foncière.
Votre bien semble très intéressant.
Sauf si vous êtes trop âgé (d’après vos critères personnels et vos objectifs) pourquoi ne pas prendre un crédit de 15 voire 20 ans?
Le panneau publicitaire est en copropriété?
Pensez à la gestion elle-même: Si vous le faites vous même, la distance avec votre habitation, sinon le coût de l’intermédiaire n’est pas à négliger.
La fiscalité va impacter votre cash-flow si vous restez en location nue.
En résumé, ça me semble une bonne affaire, bon courage à vous.

Je viens de lire (avec retard) votre présentation.
Je vous recommande d’autant plus de prendre un crédit de 15 ans ;-)
Vos objectifs sont ambitieux, et commencer en montrant à vos interlocuteurs que vous savez dégager un cash-flow très positif vous permettra de les convaincre plus facilement pour les prochains investissements.
Sur 12 ou sur 15 ans, même si vous n’aimez pas les crédits, vous serez endetté. Trois ans de différence, c’est peu mais vous restez largement dans les clous pour l’indépendance financière à 40 ans.

Autre chose: Vous dites vouloir acheter dans 2 ou 3 ans. Finissez les travaux, (je mise sur moins d’un an) et ensuite commencer à chercher tranquillement. Il peux se passer deux ans sans super-affaire, puis en avoir 2 en moins de trois mois. Soyez réactif, et vos objectifs seront atteinds "facilement"

Dernière modification par Frederic89 (05/07/2013 13h11)

Moi aussi je recommande le prêt long, surtout qu’il n’est pas cher aujourd’hui.

En fait, votre position sur le prêt fonctionne pour tout ce qui se déprécie, typiquement la voiture.

Pour tout ce qui rapporte de l’argent, l’important est de dégager une trésorerie positive.

On pourrait considérer la RP comme dans une position intermédiaire pour des raisons fiscales, mais je m’égare dans les détails.

Ça perd de la valeur, je paye cash pour ne pas avoir à supporter des intérêts en plus de la dépréciation.
Ça rapporte, j’utilise le crédit pour que ce soit les clients/locataires qui le rembourse pour moi.

Pruls a écrit :

Moi aussi je recommande le prêt long, surtout qu’il n’est pas cher aujourd’hui.

En fait, votre position sur le prêt fonctionne pour tout ce qui se déprécie, typiquement la voiture.

Pour tout ce qui rapporte de l’argent, l’important est de dégager une trésorerie positive.

On pourrait considérer la RP comme dans une position intermédiaire pour des raisons fiscales, mais je m’égare dans les détails.

[b]Ça perd de la valeur, je paye cash[/b] pour ne pas avoir à supporter des intérêts en plus de la dépréciation.
[b]Ça rapporte, j’utilise le crédit[/b] pour que ce soit les clients/locataires qui le rembourse pour moi.

Je tique toujours en lisant cela.
La simple observation du temps de conjugaison utilisé suffit à résumer ce qui me gêne : je peux mesurer ce qui rapportait hier, ce qui rapporte aujourd’hui, l’estimer vaguement à 10 ans… à 25 ans, je joue aux dés tant sur l’état du bien, la législation, l’environnement socio économique etc etc alors le rendement ?

Mon expérience non scientifique me laisse imaginer que passer 25 ans sans un enquiquinement majeur (famille, santé, finances) n’est pas facile.
La disponibilité nécessaire pour gérer ses affaires au mieux me semble imposer un minimum de prudence, considérant que dans mon esprit prudence ne signifie pas sclérose.
Ma banque (ce ne doit pas être la seule) regarde la durée des emprunt tout autant que la charge mensuelle.

Deux choses: 

Un crédit sur une durée de 12 ans doit avoir un taux inférieur à celui de 15 ans (et là, vous avez raison de viser le crédit court)

Ensuite, fort justement, vous dites ne pas tenir compte de la fiscalité, et elle tient une place très importante dans les calculs. Pour simplifier (je ne suis ni comptable ni fiscaliste) vous aller déduire de vos gains imposables les intérêts du crédit et vous avez un "bonus" qui s’appelle CSG-RDS qui est calculé sur ce que l’état appelle vos gains, mais qui ne tiennent pas compte du remboursement du capital remboursé.
Pendant les dernières années de votre crédit (quand il n’y aura que peu d’intérêts à rembourser), vos gains (ceux qui iront à la banque) vous serons taxés, même si vous ne les avez pas reçu. Et c’est à ce moment que votre cash-flow sera indispensable.

C’est pour la seconde raison que 15 ans me semble un bon compromis entre votre envie de faire court et une aisance de gestion correcte.
Personnellement, j’ai fait l’erreur de prendre des crédits courts, trop courts qui m’ont empêchés d’investir à nouveau pendant quelques années.

Frédéric

Bonjour voici donc le bilan fin septembre avec photo

trois des quatres apparts sont loués (le dernier est en rénovation)
380€ + 40€ de charges loué en 48h 22 visites c’était crevant.

Voici également les photos des cuisines,
A titre d’info j’ai acheté les cuisines chez brico Depot 869€ avec l’electro ménager (sauf plaque)
et j’ai achete des plans de travail plus grands pour 100€ pièce.
et plaque de cuisson 99€/ pièce

[1er etage]



[2eme etage]

[Cuisine]

Bonjour,

les photos donnent un rendu assez valorisant.

Pouvez vous poster des photos des parties communes? Les boites aux lettres, les compteurs, les escaliers…

JR a écrit :

Bonjour,

"Bandini"
Le temps investi dans l’opération est difficile à évaluer il y a des choses comme la visite de biens immobiliers, ou la discussion avec d’autres investisseurs qui sont un plaisir donc que je ne compte pas.

Concernant les travaux, il ne s’agit juste la de frais pour remettre "le" F2 en état et pour les peintures + divers pour les autres apparts, cela n’inclus pas les frais pour les combles. Ou gros problèmes de toiture ou façade…
j’ai également fait démarrer le crédit 3 mois après la signature chez le notaire pour me permettre d’avoir un fond de roulement et éviter de puiser dans mes économies.

Concernant la durée du crédit avec une simulation sur meilleur taux voila le résultat  sur une base de 125 000€:

12 ans     2.85%     0.36%     1.063,46 €       28.137,95 €
13 ans     2.85%     0.36%     997,31 €               30.579,58 €
14 ans     2.85%      0.36%     940,70 €                 33.037,89 €
15 ans     2.85%     0.36%     891,74 €               35.512,83 €

donc sur 15 ans j’ai 171.26€/mois de cash-flow supplémentaire mais en contre partie j’ai 7375€ de crédit supplémentaire.
Si je ne tiens pas compte de la fiscalité ou de remboursement par anticipation :

171.26 x 12mois x 15ans = 30826.80€
30827 -7375€(crédit supplémentaire)  = 23452€

par contre avec le crédit sur 12 ans  (j’ai 3 ans sans crédit si on reste sur une base de 15 ans)
donc j’ai 1063.46 x 12mois x 3 ans = 38284€

Donc "Frederic89, DDtee, Pruls" je ne suis pas certain de vous suivre?

Même avec une mensualité a 1063€ je génère du cash-flow.

au bout de 12 ans,ces 171,26€ font 24 624€ d’épargne + les interets(ou une capacité d’emprunt pour le prochain achat).

enfin,bon,c’est plus le sujet mais garder de la marge pour faire face aux aleas compte autant que de vouloir vite solder le credit(selon moi).
L’ideal etant les prets modulables pour adapter à des evolutions de strategies futures..

Tres jolis appartements !