Immobilier ancien : vendre ou mettre en location avant expatriation ?

Quelques remarques au passage : quelle est le prix du bien ?
En clair, avec 700€ de loyer quel sera votre rendement ?

Autre question, combien en tirerez vous en capital, et combien ceci pourrais vous rapporter sur un autre placement (immobilier locatif ou autre) ?

Sinon, au vu de vos chiffres, avec un locataire, donc un risque locatif, vous êtes en déficit.
Sans compter qu’au vu des travaux déjà fait, la possibilité de déficit issu de travaux est faible.
Ajoutez l’éloignement et donc la gestion par agence, pas toujours évidente si vous n’êtes pas à côté.
Là clairement je rejoins Boubouka : vendre me semble le plus adapté.

Merci pour vos retours.

@Herrecir40
J’ai en effet un fort à priori, mais je veux étudier la question à fond afin de choisir la meilleure option. Et mon manque de connaissance de l’investissement locatif me fait douter.

Je n’ai aucune forme d’attachement à cet appartement, encore moins à la ville. Ma question peut se résumer ainsi:

Je souhaite dans tous les cas faire de l’immobilier locatif pour diversifier mon patrimoine et mes revenus. Soit je vends celui ci et j’en rachète un plus "adapté" à la location, notamment LMNP (avec nouveau dossier de prêt, recherche de bien, frais divers), soit je garde celui ci et je le mets en location (montage moins parfait mais beaucoup moins de démarches et de frais à court terme).

@Gunday

185k€ FAI ainsi que les frais de notaire.

Soit pour 700€ de loyers, une rentabilité brute annuelle de 4,5%… Le net c’est justement la question que je me pose.

En capital j’en tirerai entre 80 et 100k€, qui seraient répartis entre AV et portefeuille boursier (en dehors d’un minime apport, je ne vois vraiment pas l’intérêt de faire du locatif avec du cash, c’est bien du levier par le crédit immobilier que je recherche)

@Boubouka
Vous dites que mon TMI ne servira qu’à mon retour (et il n’y en a pas de prévu pour l’instant). Mais l’état français va bien taxer mes gains annuellement en proportion de mes revenus globaux non? A un ami qui vit aux UK, le Fisc applique un TMI correspondant à l’équivalent euro de son gain annuel en GBP.

Pour la taxation, il me semble qu’effectivement, les revenus étrangers sont pris en compte pour définir le taux.
D’où l’importance avec votre TMI d’analyser sérieusement l’aspect fiscal.
Là avec du nu, sans travaux, vous allez payer plein pot.
Donc 45% +15%.

Avec un rendement de 4,5%, vous n’obtiendrez jamais l’autofinancement.
Pour du locatif, je trouve le rendement faible!

Autre point non abordé, quel prêt avez vous?
PC, PAS, PTZ, ….
Si oui, il faut regarder en détail, car la location peux être limité.

De plus, si vous n’êtes pas sur place, vous devrez trouver une agence particulièrement compétente et sérieuse pour gérer votre bien.
Comment vous assurer du sérieux de l’agence sans pouvoir vérifier ce qu’il se passe ?
(si vous avez un doute, regardez les témoignages sur ce forums, y doit même y avoir un sujet dédié).

Rien à ajouter sur les éléments financiers, la logique comptable est très en faveur d’une vente plutôt que d’une location - ce qui est normal étant donné que votre achat initial n’était pas motivé par un objectif d’investissement mais dans le but de vous loger.

Toutefois je vous invite à prendre en compte l’aspect humain de l’expatriation et la question de votre retour, temporaire ou permanent, planifié ou précipité. Pour en avoir longuement discuté lorsque je travaillais à l’étranger avec des collègues anciens expatriés ou travaillant offshore, la plupart m’ont chaudement recommandé de conserver un pied à terre, non loué, dans mon pays d’origine.

Vous serez tout d’abord amenés à rentrer régulièrement dans votre ville d’origine pour revoir famille et amis, vous apprécierez alors de pouvoir loger chez vous plutôt qu’à l’hôtel ou dans la famille. De plus vous ne pouvez pas exclure la possibilité que l’expatriation se passe mal et que vous soyez amenés à rentrer en France précipitamment. Ceci est d’autant plus vrai que votre présentation indique que vous êtes mariés et avez un enfant, or c’est souvent avec les proches que la "greffe" ne prend pas. Dans ce cas votre RP conservée vous servira de point de chute pour rebondir rapidement et dédramatiser l’événement.

S’ajoute à cela le fait que conserver un bien en France vous permet de rester investi dans le marché local et de vous couvrir contre le risque de hausse des prix durant votre absence… argument qui n’est plus forcément pertinent aujourd’hui mais qui a été vrai par le passé.

Conserver votre RP sera contraignant en termes de coût et de temps (entretien…), au même titre que posséder une RS. Le prix à payer pour une certaine tranquillité d’esprit ?

Beaucoup parle de la difficulté de louer un logement quand on habite loin de celui-ci et qu’il faut par conséquent passer par une agence pour le gérer. Ce raisonnement m’a toujours étonné.

Personnellement j’habite a l’étranger et je gère plusieurs appartements en France sans problème. Il n’y a pas besoin d’être sur place pour envoyer une quittance de loyer, augmenter le loyer, etc. Je gère tout par email/tel.

En ce qui concerne le changement de locataire, il ne se fait pas tous les mois heureusement. Il y a plusieurs solutions:

-utiliser une agence juste pour la recherche des locataires (visites, etc), état des lieux et rédaction du bail. C’est ce que j’ai fait pendant plusieurs années puis je me suis rendu compte que j’étais plus efficace que l’agence pour trouver mes futurs locataires.

-je m’en occupe moi-même maintenant: je passe une annonce sur le bon coin. Les personnes intéressées me contactent par email car je ne mets pas mon numéro de tel sur l’annonce. Je leur envoie une 20aine de photos de l’appartement avec le plan exact. Je leur indique précisément ou se situe l’appartement avec un lien vers Google Map. Tout cela prend 30s vu que c’est toujours le même mail que j’envoie. A ce moment la ils ont vraiment une très bonne idée de l’appartement. S’ils sont toujours intéressés je les appelle pour discuter de leur situation et finalement je les mets en contact avec les locataires actuels (ceux qui sont sur le point de quitter l’appartement) pour organiser la visite. Ces derniers ne refusent jamais car veulent partir, en général, au plus vite (avant la fin du délai de préavis) et je leur dis toujours que ça ne me pose pas de problèmes a condition évidemment que j’ai trouvé de nouveaux locataires pour les remplacer. C’est donc dans leur intérêt de parler positivement de l’appartement a leurs successeurs potentiels.

En ce qui concerne la rédaction du bail, j’utilise ceux de l’UNPI qui sont toujours a jour des dernières lois:
http://www.unpi.org/index.php?action=ca … &fam=2

Finalement pour l’état des lieux, je me déplace (on parle donc d’un seul déplacement toutes les x années) mais c’est aussi possible de le sous-traiter a des entreprises qui ne font que ça. D’ailleurs certaines agences ne font pas les états des lieux elles-mêmes mais les sous-traitent.

En ce qui concerne les petits travaux, je fais appel a des artisans locaux quand c’est nécessaire. Certains même sont spécialisés dans ce genre d’activité (réparation dans des logements loués). Et je fais les travaux des que le locataire me signale le problème (tout dépend de ce que c’est évidemment). D’ailleurs les agences font la même chose: s’il y a une fuite dans votre logement ce n’est pas le gars ou la fille de l’agence qui va aller la réparer. Ils passeront un coup de fil pour appeler un plombier… chose que je peux faire aussi bien qu’eux même de l’étranger. D’ailleurs je serai surement plus réactif que l’agence.

Tout dépend de la situation de chacun mais je n’arrive pas a imaginer un problème si important dans un logement qui ne puisse pas attendre le weekend suivant pour être réglé. D’ailleurs ça ne m’est jamais arrivé de rentrer en France pour un problème dans mes logements en plus de 15 ans. Si c’est régulier c’est que vous n’avez vraiment pas de chance. Je précise que je ne loue que des appartements dans des copropriétés et non pas des maisons donc je n’ai pas de problèmes de toitures par exemple a gérer moi-même. Tout dépend aussi de l’éloignement géographique et du décalage horaire bien évidemment. Personnellement je suis en Europe donc ce n’est pas un problème.