Crédit immobilier seul avec un mariage réduit aux acquêts ?

Liab17 · #1

Bonjour,

Je souhaite investir dans un petit bien pour le mettre en location meublée.

Sachant que j’ai déjà deux studios en locations obtenus via une succession.

J’ai lu qu’étant marié sous le régime de la communauté réduite aux acquets, le prochain bien tombera dans la communauté, sauf si je le finance avec mes propres deniers (venant de l’héritage).

Cependant, souhaitant financer à crédit comme très souvent conseiller ici, est il possible de "déclarer" que le remboursement du crédit se fera via les loyers perçus des 2 biens déjà en location ?

Dans les faits, c’est globalement ce qui se passera. Je ne dépense pas ces revenus fonciers, et souhaiterait donc les utiliser comme moyen de remboursement sans toucher à mes revenus professionnels.

Merci d’avance.

Ps : je sais que sinon, le plus simple est de changer de contrat de mariage. Mais c’est une démarche pas toujours bien perçu par le conjoint. Ce que je comprends.

J’édit mon message : J’ai appelé mon notaire, et j’ai déjà la réponse…

En fait, les revenus de mes 2 studios font déjà partis de la communauté tout comme mes revenus professionnels.

Donc seul, un changement de contrat de mariage peut être possible.

Message édité par l’équipe de modération (09/10/2015 20h32) :
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Mots-clés : crédit, mariage réduit aux acquêts, mariage

Nek · #2

Bonjour,

Les revenus tirés de vos biens même en propres (loyers, intérêts) alimentent la communauté quand vous êtes sous le régime légale.

Donc votre solution n’est pas possible.

J’avoue ne voir que le changement de régime comme solution.

Liab17 · #3

En effet, et c’est un élément que je n’avais jamais pris en compte.

C’est d’ailleurs assez gênant, de part notre situation familiale (famille recomposée).

Nous avons un enfant en commun et ma femme a également un enfant d’une précédente union.

Clairement, je souhaite avantager mon enfant, vis à vis de mes biens propres.

Je mets donc mes loyers de coté sur un compte pour ma fille.

Or au vu de la loi, tous ces loyers mis de cotés, devront être partagé soit en cas de divorce éventuel (ce que je ne souhaite pas, entendons nous bien), soit en cas du décès de mon épouse car tombera dans la succession……

Je n’ai aucun problème avec ma belle fille, mais elle même, a son père qui a largement de quoi la protéger pour l’avenir…

GoodbyLenine · #4

Vous pouvez peut-être apporter vos biens propres à une société (SCI) à l’IS, qui serait alors votre bien propre, et pourrait réinvestir sa trésorerie, constituée des revenus de ses locations.

Mais …. il vous faudra payer l’IS, payer les frais de constitution (y compris pour faire évoluer les baux en cours) et de gestion de la société (comptabilité par ex), assumer la complexité accrue de la situation, et vérifier auparavant avec votre notaire qu’un tel montage est bien une solution acceptable.

Autre piste à creuser : une donation d’une partie de ces biens à votre fille d’un premier lit (sa part des loyers sera son bien propre alors…). Voire démembrer en lui donnant juste l’usufruit temporaire (elle recevra les revenus pendant la durée du démembrement).

gunday · #5

Liab17 a écrit :
Je mets donc mes loyers de coté sur un compte pour ma fille.

2 solutions simples :
1) Ouvrez lui une assurance vie ou autre produits d’épargne à son nom que vous abonderez aux évènements de sa vie (anniversaire, Noël, …).
Bien entendu ses dons d’usage ne devront pas être exagéré au regards de vos revenus et de vos patrimoines.

2) La donation de 100.000€ tout les 15 ans est l’autre option habituelle restante.

Tout le reste, si c’est sur des comptes à votre nom propre sera intégré dans la patrimoine du couple.

Liab17 · #6

Merci pour vos retours.

Concernant les donations : en effet, faire une donation de 100 000 euros est un élément que je dois prendre en compte.
Mais quoi qu’il en soit, les biens en eux-même lui sont garanties. Vu que j’ai un seul enfant, elle devient automatiquement mon héritière. Ma femme sera usufruitière si je décède mais cela n’ait pas un pbm.

Mais concernant les loyers perçus, j’imagine qu’ouvrir une assurance vie ou faire une donation, ne changera pas grand chose en cas de succession. Bien que pour l’assurance vie, je ne sais pas vraiment.
Mais concernant la donation, j’imagine qu’aux yeux de la loi, c’est une donation faite par la communauté (vu que les loyers le sont) et seront donc ramenés à la succession. Et seront donc pris en compte pour la réserve héréditaire.

A savoir que je viens d’en discuter rapidement avec ma femme ce midi. Pour le moment on partirait sur ce principe là :

Dans un premier temps : Acquérir à deux, le 3ème studio. Cela permet de le financer à crédit. Et permet également à ma femme de développer son patrimoine immobilier (50% du bien).

Dans un second temps : changer le régime matrimoniale pour mettre en place celui de séparation de biens concernant les deux studios que j’ai eu en succession afin d’avoir la possibilité absolu d’en disposer comme je veux, ainsi que leurs loyers.

Je pense que cela peut se faire sans pbm. Pouvez vous me le confirmer ?

Merci d’avance.

gunday · #7

Liab17 a écrit :
Merci pour vos retours.

Concernant les donations : en effet, faire une donation de 100 000 euros est un élément que je dois prendre en compte.
Mais quoi qu’il en soit, les biens en eux-même lui sont garanties. Vu que j’ai un seul enfant, elle devient automatiquement mon héritière. Ma femme sera usufruitière si je décède mais cela n’ait pas un pbm.

Mais concernant les loyers perçus, j’imagine qu’ouvrir une assurance vie ou faire une donation, ne changera pas grand chose en cas de succession. Bien que pour l’assurance vie, je ne sais pas vraiment.

L’assurance vie est un cas à part. Si vous hébergez vos loyers dans une asurance vie, et que vous mettez en clause bénéficiaire votre fille, elle seule touchera la clause (pensez à mettre votre fille et à défaut les autres héritiers)

De plus, si vous faites des dons d’usage, ils sont hors donation. D’où ma suggestion sur ce point.

Liab17 a écrit :
Je pense que cela peut se faire sans pbm. Pouvez vous me le confirmer ?

Sans problème, mais moyennant finance tout de même!

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