Vente d'un immeuble loué en LMP : quelle imposition sur la plus-value ?

porcinet · #1

Bonjour,

nous avons acheté à titre personnel un immeuble en 2006 210.000€ + frais de notaires . Nous nous sommes déclaré en LMP dans la foulée.

Aujourd’hui nous envisageons de le vendre, comment va’t’on être taxé sur la plus value ? Nous n’allons pas faire une grosse plus value, mais qui va nous plumer et combien ?

Va-t-on devoir quelque chose au RSI ?

Merci de vos conseils

Cordialement

Message édité par l’équipe de modération (26/01/2016 14h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : lmp, plus value, rsi

GoodbyLenine · #2

Pour vous répondre, il faut en savoir plus :
- êtes vous LMP pour 2015 ? L’avez-vous été au moins 5 années ?
- la moyenne de vos recettes de location meublée en 2014 et 2015 est-elle inférieure à 90 k€, à 120 k€ ?
- quels sont les prix d’achat (hors frais de notaires et travaux; et d’ailleurs y a-t-il eu des travaux et pour combien ?), valeur comptable résiduelle (après amortissements), et prix de vente (espéré) de l’immeuble ?
- êtes-vous propriétaire de l’immeuble en direct ou via une société (SARL de famille par exemple) ?

porcinet · #3

Bonjour,

GoodbyLenine a écrit :
Pour vous répondre, il faut en savoir plus :
- êtes vous LMP pour 2015 ? L’avez-vous été au moins 5 années ?

en 2015 oui, en 2016 nous n’allons plus rentrer dans les critères du LMP et serons donc LMNP

- la moyenne de vos recettes de location meublée en 2014 et 2015 est-elle inférieure à 90 k€, à 120 k€ ?

oui largement !

- quels sont les prix d’achat (hors frais de notaires et travaux; et d’ailleurs y a-t-il eu des travaux et pour combien ?), valeur comptable résiduelle (après amortissements), et prix de vente (espéré) de l’immeuble ?

valeur d’achat 210000€ , valeur comptable résiduelle aucune idée ? Prix de vente espéré, 240000€

Voici des infos de l’actif et du passif :
Actif : actif - HostingPics.net - Hébergement d’images gratuit
Passif : passif - HostingPics.net - Hébergement d’images gratuit

- êtes-vous propriétaire de l’immeuble en direct ou via une société (SARL de famille par exemple) ?

propriétaire en direct

Merci !

GoodbyLenine · #4

La valeur comptable résiduelle de l’immeuble est de 27 690 + 108 003€ au 31/12/2014 (ça figure à l’actif de votre bilan). Je suppose que ce sera 126k€ fin 2015 (c’est la valeur fin 2014 dont on retire les amortissements de 2015). Je suppose une vente à 240 k€, pour un achat en 2006 à 210k€ hors frais de notaires.

Je vous recommande de vérifier ce qui suit avec votre expert-comptable, mais à mon avis :

Si vous êtes LMP, lors de la vente (si vous vendez en 2016 et étiez LMP en 2015) :
plus-value professionnel court terme = 210 k€ - 126 k€ = 84 k€
plus-value professionnel long terme = 240 k€ - 210 k€ = 30 k€
(les frais de notaire ont du être passés en charge en 2006)
Les 84 k€ de plus-value CT seront ajoutés au résultat de votre exercice, ce qui augmentera beaucoup votre bénéfice, et en conséquence la cotisation RSI (dont l’assiette dépend du bénéfice), voire (j’ai un doute à ce niveau) votre BIC.
La plus-value LT sera exonérée, car vous avez moins de 90 k€ de recettes moyennes sur 2014 et 2015, et avez été LMP durant 5 ans au moins.
Lire Imposition des plus-values professionnelles.

Si vous êtes LMNP, lors de la vente :
prix de revient = 210 k€ + 7.5% (forfait frais notaire) + 15% (forfait travaux, cf >5 ans) = 257 k€
prix de vente = 240 k€
Aucune plus-value constatée, donc aucune imposition, et les 240 k€ rentrent dans votre poche (en réalité, seul ce qui restera après remboursement de l’emprunt bancaire y rentrera)

Conclusion : mieux vaudrait être LMNP en 2016 (Ayez moins de 23k€ttc de recettes !) pour ne vendre l’immeuble qu’en 2017.

porcinet · #5

je vais contacter mon comptable mais il n’est pas vraiment spécialisé de trouve …

Autre question, d’après mes calculs rapides, pour l’année 2015, les revenus du LMP ne dépassent pas nos revenus du foyer (et ne dépassent pas non plus la recette majorée de la période transitoire de la loi 2009), donc nous n’avons plus le droit d’être en LMP en 2015

Mais aurais je dû faire le nécessaire pour ne plus être LMP en 2015 ?

Ou cela va se faire avec le bilan 2015 que va faire le comptable dans quelques mois ?

Merci

GoodbyLenine · #6

Ca va se faire avec le Bilan 2015, et la télétransmission de la liasse fiscale, qui ne sera pas complétement identique si vous êtes LMNP.

Il n’y a rien d’autre à faire à priori, mais il vous faudra aussi avertir le RSI pour ne plus y cotiser (= vous faire radier de chez eux … ce qui peut prendre "un certain temps", sans oublier que vous faire rembourser un éventuel trop-perçu pourrait nécessiter beaucoup de constance et de patience de votre part).

Tenez-le forum informé de vos expériences à ce niveau (témoignez de votre passage LMP -> LMNP).

porcinet · #7

mais c’est au comptable de faire une déclaration différente du fait que je n’ai plus le droit d’être en LMP ou la déclaration sera la même mais au vu des données les impots vont faire le changement ?

Je n’ai pas confiance dans mon comptable malheureusement, je préfère lui mâcher le travail !

GoodbyLenine · #8

Si jamais je n’avais pas confiance dans mon médecin/dentiste/comptable/etc. je m’empresserais d’en changer, plutôt que de lui mâcher le travail (en faisant mon diagnostic sur internet / en m’arrachant moi-même ma dent / etc.). Ça n’exclut pas d’essayer de comprendre un minimum (voire plus) ce que fait mon médecin/dentiste/comptable/etc.

Mon comptable me demande chaque année, quand il me communique le projet de bilan de mon activité de location meublée, d’indiquer sur un document (que je dois signer) si le niveau des revenus de mon foyer fiscal fait que je suis LMNP ou LMP. Ça doit avoir un impact sur la déclaration qu’il transmet ensuite : Ça a probablement un impact sur la possibilité de traiter (ou pas) certaines dépenses comme des charges (lors de l’achat d’un bien immobilier), la manière de traiter les reports de déficit, et la manière de fiscaliser les plus-values en cas de vente immobilière, entre autres.

porcinet · #9

je lui ai toujours fais confiance car je n’ai jamais vraiment mis le nez dans tout ça, mais aujourd’hui je me rend compte que j’aurai dû suivre tout ça.

Et le fait qu’il ne m’ai jamais parlé du changement des critères de LMP en 2009 m’inquiète ! J’ai découvert tout seul cette nouvelle loi, et non il ne m’a jamais donné de document à signer pour mes revenus.
Bon je suis peut être parano, il les connait ces revenus car il fait ma déclaration de revenus, mais le fait qu’il m’en ai jamais parlé me tracasse …

Maxence13 · #10

GoodbyLenine a écrit :
Si jamais je n’avais pas confiance dans mon médecin/dentiste/comptable/etc. je m’empresserais d’en changer, plutôt que de lui mâcher le travail (en faisant mon diagnostic sur internet / en m’arrachant moi-même ma dent / etc.). Ça n’exclut pas d’essayer de comprendre un minimum (voire plus) ce que fait mon médecin/dentiste/comptable/etc.

Mon comptable me demande chaque année, quand il me communique le projet de bilan de mon activité de location meublée, d’indiquer sur un document (que je dois signer) si le niveau des revenus de mon foyer fiscal fait que je suis LMNP ou LMP. Ça doit avoir un impact sur la déclaration qu’il transmet ensuite : Ça a probablement un impact sur la possibilité de traiter (ou pas) certaines dépenses comme des charges (lors de l’achat d’un bien immobilier), la manière de traiter les reports de déficit, et la manière de fiscaliser les plus-values en cas de vente immobilière, entre autres.

Bonsoir

Je lis votre message avec intérêt car vous indiquez que votre comptable vous demande d’indiquer si les revenus de vos locations dépassent les revenus du foyer.

Ma question est :
Est ce votre comptable qui détermine votre statut fiscal ?

Je pensais que le passage du LMNP au LMP était un choix et non une obligation ?

Maxence

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GoodbyLenine a écrit :

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GoodbyLenine a écrit :

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