Présentation des résultats 2015, pour vous faire une idée :
Rivoli Avenir Patrimoine a été créée en 2002, transformée en SCPI à capital variable en 2012. Fusion absorption de Lion SCPI et Slivimo intervenue en 2012. Elle est un des poids lourds du marché des €SCPI : 5ème rang de capitalisation avec 1,634 Md€ composée à 87% de bureaux.
58% du patrimoine est à Paris et 86% à Paris et en Région Parisienne.
Plus forte collecte nette de l’année avec 357,483 M€.
Les investissements de 303,442 M sont entièrement financés par la collecte.
6 acquisitions en direct (61% en valeur) et 4 participations dans des SCI (39%).
65% des investissements sont effectués dans des bureaux à Paris, le reste en région parisienne, à l’exception de commerces à Marseille (13.7 M€)(page 10).
Les 5 SCI représentent 13% du patrimoine en valeur comptable (page 23). Elles sont gérées par AMUNDI IMMOBILIER.
Si AMUNDI IMMOBILIER perçoit des honoraires de la part d’une des participations détenues par la SCPI gérée également par AMUNDI IMMOBILIER, il serait souhaitable de voir apparaître une convention de rétrocession de commissions, comme le propose PRIMONIAL REIM.
Le TOF moyen annuel continue de s’améliorer à 92.12% (92.08% (2014) ; 90.9% (2013) (page 6). La SG invoque la relocation partielle de l’immeuble QUAI 50 à Levallois-Perret et l’effet des nouvelles acquisitions.
Pour déterminer les revenus de la SCPI, il faut maintenant cumuler les loyers bruts issus des biens détenus en direct et les produits financiers qui représentent les revenus des participations de SCI. Les revenus bruts à 68, 705 M€ sont en légère baisse de 0.90% (exclus les produits annexes qui ne sont pas détaillés).
Par part (page 35) la baisse est beaucoup plus prononcée : les produits locatifs bruts à 16.16€ passent à 13.87€ + 0.42€ des produits financiers. Ce qui fait 11.57% de baisse.
Parallèlement les charges immobilières ( charges locatives + entretien, hors grosses réparations) augmentent de 2.30% , par part, elles passent de 2.74€ à 3.71€ (+35.40%)
En revanche , les charges d’exploitation baissent de 3.39%, et de 2.02€ à 1.24€ par part (-38.61%)
Ce qui fait un résultat d’exploitation par part en baisse de plus de 23% de 11.92€ à 9.15€
Miracle : ce sont les dotations nettes qui sauvent en partie la mise, notamment la PGR :
il suffit de regarder le plan quinquennal page 8 , pour noter que la PGR sera décroissante de manière significative passant de 4,018 M€ (2014), 2,384 M€ (2015) à 1,263 M€ (2018). Réalité d’un parc en très bon état ou soutien fictif de la rentabilité ? Quoiqu’il en soit les charges internes par part diminuent de 2.61€
Un mot sur les charges financières : la SCPI a recours à l’emprunt ; elle peut emprunter jusqu’à 40% de la valeur d’expertises des biens (15ème résolution) : elle a emprunté cette année 36 M€ (page 20). A quoi sert cet emprunt ? pas aux acquisitions de l’année puisque entièrement financées par la collecte. La SCPI souhaite peut-être profiter de l’argent pas cher. Le LTV (Loan to value : ratio des dettes nettes sur capitaux propres) est de 9.55% , ce qui est extrêmement faible et n’entame en rien les marges de manœuvres de développement de la SCPI.
La charge financière par part baisse de 1.47€ à 0.43€ par part et à cela s’ajoute un petit produit exceptionnel de 0.13€ par part.
Le résultat net comptable est sauvé ne baissant que de 3.21%, passant de 11.84€ (2014) à 11.46€, (11.51€ (2012), 11.64€ (2013)) Quel jonglage ! Le rendement avec un prix de souscription passé de 260€ à 278€ le 1er juillet 2015, est de 4.12%.
Avec cette augmentation du prix de souscription, la SCPI n’est quasiment plus décotée.
La distribution est à un niveau constant depuis 2012 à 12.50€ soit un rendement de 4.50% avec le nouveau prix de souscription.
Depuis 2009, la distribution a toujours été plus ou moins soutenue, soit par une distribution des plus-values (cas en 2014 avec 2€ par part), soit par le RAN ( cas cette année avec 1.02€)
A fin décembre la réserve de plus-value peut soutenir la distribution entre 0.59€ et 0.63€ par part. A noter que les quelques cessions effectuées cette année 6,35 M€ ont engendrées une légère moins-value.
La SCPI possède un potentiel de plus-value intéressant de 17.27% (écart entre valeur de réalisation et valeur comptable)
Le report à nouveau est très important : 3.87€ par part , reconstruit volontairement au niveau de 2013 , avec un nombre de jours de distribution de 113 jours, ce qui est plus que confortable.
Il est intéressant de noter que le RAN a été reconstitué en partie par un prélèvement de 1.90% de la collecte nette, soit 5 881 578, 39€. Je croyais que seuls les excédents de résultat après distribution alimentaient le RAN. Primopierre le pratique aussi, mais pas Immorente. Cette dernière prélève une provision sur les cessions pour maintenir l’égalité fiscale entre les associés, mais pas sur les souscriptions !
Amundi se justifie ainsi page 32 :« Un prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant de maintenir le montant unitaire de report à nouveau est justifié car le maintien du seul montant historique de report à nouveau conduit, en phase de souscriptions significatives des parts de la SCPI, à une dilution de la situation des associés au regard de cette capacité distributive, alors même que le report à nouveau provient de sommes sur lesquelles ils ont été fiscalisés. Cette situation revient à faire bénéficier les nouveaux associés d’une distribution en franchise d’impôts de montants dont la fiscalité a été supportée par les anciens. Afin de préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés lors de toute nouvelle souscription de part, nous vous proposons donc d’autoriser le prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant le maintien du report à nouveau unitaire existant, et ce de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2015, et de modifier corrélativement l’article 8 des Statuts de votre SCPI. » Sacré RAN en perspective…
En résumé : grosse collecte, potentiel de plus-values, RAN pléthorique, même si les revenus baissent, la SCPI se donne les moyens de piloter sa distribution.
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