SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ?

Pour avoir accès au prix de transactions passées (sur des immeubles à proximité de ceux de la SCPI, par exemple), il y a déjà PATRIM.

Actuellement le CS de plusieurs SCPI d’une autre société de gestion à du assigner la SdG au tribunal car elle refusait delui communique la liste des associés (sans l’engagement du CS de ne pas s’en servir)…

@Jpg :

La rentabilité d’un tel investissement (et c’est valable pour toutes les SCPI fiscales) n’est connue qu’une fois le patrimoine vendu et la SCPI liquidée. Avant ceci, les parts sont difficilement vendables (il n’y a plus d’avantage fiscal, donc fort peu d’acheteurs), et à vil prix (difficile d’évaluer correctement la valeur des parts, surtout pour des biens atypiques, donc la plupart des acteurs évaluent de manière conservatoire, autrement dit au minimum … mais ici les valeurs d’expertises ont été confirmées par 2 autres experts).
La durée de vie d’une telle SCPI est généralement plus longue (de plusieurs années) que la durée de détention minimale pour bénéficier de l’avantage fiscal (il faut vendre tous les biens, sur un marché étroit -sauf à brader-, et le délai court à partir du dernier bien acquis -ou plutôt de la fin des travaux sur ce biens- selon l’engagement pris à l’origine).

Le fonctionnement de cette SCPI semble un peu opaque (et les interlocuteurs que vous avez contacté peu réactifs : pour eux cette SCPI est sans doute un placement destiné à dormir pendant une quinzaine d’années, et avec 5 membres du CS, détenant chacun juste 5 parts, et ’’abonnés’’ aux CS des SCPI d’Amundi, vous aurez du mal à obtenir grand chose), et les prix payés à l’achat des biens et pour les travaux semblent élevés, et vous avez peut-être raison d’être inquiet. Mais il est un peu tôt pour utiliser certains des termes ("arnaque", par exemple) que vous avez utilisés… (D’autant que la société de gestion, rémunérée par 2%HT du montant des cessions, devrait être motivée à vendre au meilleur prix, cf p23 du RA2016).

Dans votre message du 25/06/2017, vous confondez "prime d’émission" (de l’argent qui reste acquis à la SCPI) et "commission de souscription" (de l’argent qui revient à Amundi, qui en reverse une partie aux apporteurs d’affaire) : ce n’est pas la même chose.

Dans votre message du 25/06/2017, vous indiquez que si le quorum n’est pas atteint l’AG est "reportée". Il y a alors une seconde convocation de l’AG (et les contraintes de quorum sont alors bien plus faibles : voir les statuts), et c’est à cette AG en seconde convocation qu’il faut assister. Pour les membres du CS qui représentent des sociétés (en général c’est le "gérant"), il est assez facile de trouver leur adresse (sur www.societe.com par exemple).

Il n’y a certes pas (plus) de personne morale au CS, … mais dans d’autres CS (de la même SdG, et d’autres, par ex celle-ci si je me souviens de la personne qui présidait la dernière AG) certaines de ces personnes physiques peuvent représenter une société. En rentrant le nom d’une personne sur www.societe.com, on obtient la liste des sociétés dont il (ou un homonyme) est mandataire social (et l’adresse du siège social).

N’hésitez pas à continuer de tenir le forum informé de vos démarches.

Bonsoir JPG
Je vous réitère ma proposition d’hier de faire cause commune sur ce dossier. Je suis en contact direct avec la SG et ai demandé un RDV physique.
Vous pouvez revenir vers moi pour échanger de vive voix.
Bien cordialement
JJ

Pour les acquisitions d’immeubles, le SPF territorialement compétent doit pouvoir vous fournir l’info à partir de la référence cadastrale.

J’ai personnellement été approché pour une opération en monument historique, c’est assez stupéfiant.

Premier point, l’opérateur revendait le bien immobilier avant travaux plus du double de son propre prix d’acquisition;
Deuxième point, le prix de sortie avec travaux était plus du double des biens équivalents dans le quartier. Après avantage fiscal à 41% de TMI, sur la partie travaux, on restait à 60% au dessus du prix de marché;
Troisièmement, les biens avaient des défauts majeurs (pièces sans fenêtre, sous les toits dans le sud…);
Quatrièmement, une partie des lots de l’immeuble étaient acquis par une SCPI gérée par l’opérateur.

Dans la boite mail de l’adresse que vous avez renseigné lors de votre inscription au forum, vérifiez aussi dans les spams.
Sinon cliquez sur le pseudo de la personne à qui vous voulez écrire et allez sur "Envoyer un courriel".
Espérant que cela mette fin au dialogue de sourds

Ma réponse n’appartera pas grand chose aux investisseurs malheureux…mais cela me renforce dans ma conviction qui me dit qu’il faut toujours se méfier des gens qui veulent votre bien…surtout en matière de défiscalisation !

Bon courage à tous,

PS : à tous ces "conseillers" qui vendent des produits…la première chose à leur demander est  : "Avez-vous vous même souscrit au produit que vous me vendez…".

Bonjour,

Quelques news après 2 semaines de vacances lointaines où j’ai pu profiter de l’argent que je n’ai pas eu la mauvaise idée de confier à Amundi sur les conseils de la Société Générale.

Je suis en cours de discussion avec la Société Générale d’une part et avec Amundi d’autre part pour leur demander des comptes, je vous tiendrai informé de l’évolution lorsque j’aurai plus avancé, mais il semble qu’après leur avoir exposé en substance les arguments que j’ai détaillés dans ce fil, je sois pris au sérieux.

En parallèle, et c’est là l’objet de ce post, j’ai progressé sur le concept même de SCPI Malraux tel qu’il est proposé actuellement sur le marché par des acteurs dont je ne commenterai pas plus l’intégrité.

En posant simplement les données financières basiques de ce type de produit, on comprend assez facilement qu’il est quasi impossible que cela rapporte de l’argent aux investisseurs, et qu’il est très vraisemblable qu’ils perdent une très grande partie de leur investissement.

Démonstration, avec les données communes à toutes les SCPI Malraux que j’ai pu regarder de près ou de loin, et pas seulement à SG Pierre Patrimoine 2 :

- Environ 13 à 15% de l’investissement part en prime d’émission (on prendra 14% pour la suite des calculs, valeur correspondant à SGPP2).

- Au moins 65% de l’investissement est consacré aux travaux afin de maximiser l’avantage fiscal à l’achat. On a parfois des exemples allant encore plus loin, et c’est encore pire, mais on prendra ici 65% (ce qui est plus favorable à la rentabilité de la SCPI, en effet, plus le taux est élevé et donc plus la SCPI est typée Malraux, moins la rentabilité peut être au rendez-vous)

- Estimons maintenant l’ordre de grandeur du prix des travaux : M. Franck Temim déclare au Figaro ici

Franck Temim a écrit :

Cette mauvaise performance s’explique par le coût des travaux, très élevé en Malraux – de 2 000 à 3 000 €/m²

On retiendra une valeur moyenne de 2500€/m², même si dans le même article on cite un exemple à Versailles avec un coût de travaux à 4000€/m², mais on va voir rapidement que ça coince, quelle que soit la valeur.

On voit donc qu’avec 14% de prime d’émission et 65% de travaux, il ne reste plus que 21% de l’investissement (hypothèse favorable si on n’a pas d’autres frais) pour acheter les immeubles à rénover. Oui, mais on ne peut pas acheter plus grand que ce qu’on peut rénover, Les achats se feront donc idéalement à un prix du m² de 2500€ x 21% / 65% soit 808€/m²… En secteur sauvegardé … Cherchez l’erreur …

On peut tourner le problème dans tous les sens, faire toutes les hypothèses, ça ne change rien. Si on passe les travaux à 4000€/m², on arrive à un prix d’achat des immeubles à rénover à 1291€/m², c’est un peu plus réaliste, mais ça ne change pas grand chose pour la suite, à cause du prix auquel on va devoir revendre les immeubles pour que l’opération soit rentable. C’est le ratio prix des travaux/prix d’achat des immeubles qui pose problème alors que c’est le concept même de la SCPI Malraux.

Là dessus, on reçoit l’année suivant la souscription, un avantage fiscal égal au prix des travaux multiplié par son TMI, soit ici :

- 19.5% de l’investissement pour un TMI de 30%,

- 26.65% de l’investissement pour un TMI de 41%

- 29.25% de l’investissement pour un TMI de 45%.

Les opérations d’achat, de rénovation, et de mise en location prennent généralement 4 années (constaté sur SGPP2 et les autres SCPI Malraux que j’ai regardées), au bout desquelles on obtient un rendement locatif de l’ordre de 1% ( pour SG Pierre Patrimoine 2, on a 0.83%, mais on prendra ici 1%, à la base on a 2% amputés de 50% de frais de gestion).

La SCPI est dissoute et les immeubles vendus 12 à 15 ans après la souscription. L’investisseur n’a absolument pas la main sur ce paramètre, seule la société de gestion décide de la date de vente des immeubles. On prendra ici comme hypothèse une vente au bout de 15 ans, ce qui est plus favorable à la rentabilité de la SCPI.

Or, au bout de 15 ans, on doit payer des impôts et des prélèvements sociaux sur les plus values immobilières.

Edit suite aux remarques de GBL plus bas :

Ce qui est intéressant ici, c’est que l’avantage fiscal initial ne s’applique qu’à l’IR alors que l’impôt à la revente tient compte du TMI et de la CSG / CRDS.

Au bout de 15 ans donc, l’abattement pour durée de détention est de 54% pour l’IR, et seulement de 14.85% pour les CSG/CRDS : Source

A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de :

- 27% pour un TMI à 30%

- 32.06% pour un TMI à 41%

- 33.9% pour un TMI à 45%


A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de 19% + CSG/CRDS + abattements soit un total de 21.94% indépendamment de son TMI

Rappelons ici que la plus value se calcule par rapport au prix d’achat des immeubles et non par rapport à la somme investie.

Durant la détention, on va percevoir des revenus locatifs (anecdotiques, mais je les prends quand même en compte) de 15-4 ans = 11 x 1% soit 11% de l’investissement taxés au TMI + CSG/CRDS, soit au total pour toute la durée de détention :

- 6% de l’investissement pour un TMI de 30%

- 4.79% de l’investissement pour un TMI de 41%

- 4.35% de l’investissement pour un TMI de 45%

Oubliez l’investissement à crédit dans une SCPI Malraux pour gommer l’imposition sur les loyers, il n’y a aucun cas réaliste où ça fonctionne, pourtant, tous les souscripteurs à ce type de produit qui m’ont contacté se sont vus conseiller ce montage et ont souscrit un crédit.

On n’oublie pas qu’on a la possibilité d’appliquer lors de la revente, un abattement de 15% pour travaux sur le prix d’achat des immeubles (15% qui viennent majorer le prix d’acquisition) :
Source

On a donc tous les éléments pour calculer la rentabilité de l’opération. Je tiens d’ailleurs une feuille Excel à disposition de toute personne intéressée qui me contacterait par MP.

Question : avec toutes ces données, quelle plus value sur le prix des immeubles faut-il réaliser pour simplement rentrer dans ses frais : en d’autres termes, pour qu’au bout de 15 ans, les recettes couvrent simplement les dépenses ?

- Avec un TMI de 30%, il faut que les immeubles soient en plus value de 343% (leur prix multiplié par 4.43) donc, qu’un immeuble à rénover acheté 808€/m² soit vendu à 3 578€/m² (vous pouvez mettre un prix d’achat plus élevé si vous voulez que ce soit plus réaliste, le prix de vente sera proportionnel, par exemple pour un prix d’achat de 1 616€/m², il faudra un prix de vente de 7 156€/m², et dans ce cas, on aurait des travaux à 5000€/m²)

- Avec un TMI de 41%, il faut que les immeubles soient en plus value de 326% (prix multiplié par 4.26), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 3 441€/m².

- Avec un TMI de 45%, il faut que les immeubles soient en plus value de seulement 320% (prix multiplié par 4.20), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 3 393€/m².


- avec un TMI de 30%, il faut une plus value de 323%, soit revendre 3 417€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, il faut une plus value de 273%, soit revendre 3 090€/m² des immeubles achetés 808€/m²

Mais bon, là, on ne parle que d’une opération blanche, avec un investissement risqué, illiquide, et l’argent immobilisé durant 15 ans … Pour ce type d’investissement, il me semble qu’on pourrait au moins espérer un rendement net d’un PEL (2.5%/ an).

Quelle est donc la plus value nécessaire pour obtenir un rendement annualisé de 2.5% sur 15 ans ?

- Avec un TMI de 30%, il faut que les immeubles soient en plus value de 636% (leur prix multiplié par 7.363) donc, qu’un immeuble à rénover acheté 808€/m² soit vendu à 5 945€/m² (vous pouvez mettre un prix d’achat plus élevé si vous voulez que ce soit plus réaliste, le prix de vente sera proportionnel, par exemple pour un prix d’achat de 1616€/m², il faudra un prix de vente de 11 890€/m²)

- Avec un TMI de 41%, il faut que les immeubles soient en plus value de 640% (prix multiplié par 7.4), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 5 977€/m².

- Avec un TMI de 45%, il faut que les immeubles soient en plus value de 643% (prix multiplié par 7.43), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 6 002€/m².

On voit ici que si on cherchait juste à faire une opération blanche, il valait mieux avoir un TMI plus élevé, mais qu’au contraire si on cherche à gagner un peu d’argent, il vaut mieux avoir un TMI faible …

Pour égaler un PEL, il faudrait :
- avec un TMI de 30%, une plus value de 595%, soit revendre 5 614€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, une plus value de 546%, soit revendre 5 218€/m² des immeubles achetés 808€/m²

En résumé, je n’ai pris que les hypothèses inhérentes au concept même de SCPI Malraux, et systématiquement je me suis rapproché des hypothèses les plus favorables à la rentabilité de l’opération.

Si un lecteur trouve une erreur dans mes calculs ou dans mon raisonnement, merci de me l’indiquer.

Si un lecteur pense qu’il est réaliste d’imaginer acheter un  immeuble à rénover 800€/m² et le revendre 6000€5200€/m² après 2500€ de travaux/m², en secteur sauvegardé, en respectant les normes des architectes des monuments de France, qu’il le dise également, sachant que ça ne correspondrait qu’à une opération avec un rendement minable de 2.5% annualisé, et sachant également que les SCPI que j’ai regardées ont plutôt des prix d’achat de l’ordre de 1500€/m² ce qui impliquerait un prix de revente au delà de 10 000€/m².

Juste pour rigoler, si on veut avec un TMI de 30% 45% (cas le plus favorable) atteindre un rendement net annualisé de 6%, ce qui semble raisonnable vu le niveau de risque et la liquidité de ce type de produit, il faudrait que le prix des immeubles soit multiplié par 13.511.25 sur la durée de l’investissement (prix de vente de 10 900€/m² 9895€/m² pour un achat à 800€/m², ou un prix de vente de 21 800€/m² 19 000€/m² pour un prix d’achat de 1 600€/m²)

La seule hypothèse qui pourrait être favorable à une SCPI Malraux, c’est le cas d’une personne qui aurait un TMI de 45% lors de la souscription, et saurait à ce moment là que 15 ans plus tard, elle sera non imposable …
Sinon, si vous faites varier tous les curseurs, vous allez vous apercevoir que plus on baisse le pourcentage du prix de souscription consacré aux travaux donc moins la SCPI est "Malraux", plus il est facile d’atteindre la rentabilité …

Qui pense encore qu’une SCPI Malraux, par construction n’est pas une arnaque ?

Question subsidiaire, pourquoi ce type de produit n’est-il tout simplement pas interdit ? En d’autres termes, que fait l’AMF qui s’est contentée d’émettre une mise en garde quant à l’imposition à la revente, mais n’est pas allée jusqu’au bout de l’analyse ? En effet, des personnes avec lesquelles je suis en contact et qui ont acheté ce type de produit à crédit sont actuellement en perte de plus de 100% de l’investissement initial. Même les gens qui avaient acheté du Madoff n’ont pas atteint ce niveau de perte.

Autre point intéressant, quand j’ai initié ce fil, en avril 2016, lorsqu’on cherchait sur google "SCPI Malraux Arnaque", il arrivait en première position.
Aujourd’hui, il arrive en 5ème position, après 4 liens sponsorisés de "corum.fr", "impot-et-solutions.fr", "moniwan.fr" et "primaliance.com" dont le but ne fait aucun doute.

Si on cherche "scpi malraux avis", il arrive en 3ème position, après 2 liens sponsorisés de "impot-et-solutions.fr", et "primaliance.com"

De là à conclure que "corum.fr" et "moniwan.fr" sont plus intéressés par le mot "arnaque" que par le mot "avis" sur les critères de référencement de leurs publicités pour des SCPI Malraux …

Dernière modification par Jpg (22/08/2017 20h00)

Je pense que vous avez fait une (très grosse) erreur en écrivant

Jpg a écrit :

Au bout de 15 ans donc, l’abattement pour durée de détention est de 54% pour l’IR, et seulement de 14.85% pour les CSG/CRDS : Source

A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de :
- 27% pour un TMI à 30%
- 32.06% pour un TMI à 41%
- 33.9% pour un TMI à 45%

.. car l’imposition (payée à la source par la SCPI d’ailleurs) sur une plus-value immobilière est indépendante du TMI de celui qui réalise la plus-value, et représente 34.5% (19% forfaitaire IR + 15.5% de PS) du montant de la plus-value, après abattements sur ce montant en fonction de la durée, plus quelques 2 à 6% supplémentaires si la plus-value est élevée (supérieure à 50k€).
Sources multiples : www.google.fr/search?q=plus-value+immobilière , d’ailleurs confirmées par votre Source.

J’ignore si en corrigeant vos calculs en conséquence, la conclusion sera différente (mais à minima vous devriez conclure que plus on a un TMI élevé au moment d’investir, plus un Malraux pourrait avoir un intérêt, et qu’avec TMI=30% ça n’a presque jamais d’intérêt).

Je vous invite à une peu de retenu avant de tirer des conclusions (basées sur une aussi grosse erreur, qui n’est pas forcément la seule que vous aurez faite dans cette enquête, nul n’étant parfait).

Les 2 à 6% supplémentaires sont dus dès lors que la plus-value immobilière dépasse 50 k€ pour la vente du bien immobilier. Dans le cas d’une SCPI ce seuil sera souvent atteint…

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

N’oubliez pas non plus que le TMI 45% n’est pas le maximum qu’un contribuable puisse avoir à payer : il peut encore s’y ajouter 3% ou 4% de "taxe sur les hauts revenus". Certes, c’est au dessus de 250k€ et 500k€ pour un célibataire (et le double pour un couple), mais ce niveau de revenu existe, et c’est sans doute le coeur de cible de ceux qui souhaitent placer du Malraux en conseillant raisonnablement leur client.

Autre point à prendre en compte pour ceux qui financent des SCPI Malraux avec un emprunt : les frais et intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En net le coût de l’emprunt se trouve donc divisé par plus de 2 pour les gros contribuables (pour celui avec TMI 45%+4%, avec 15.5% de PS, cette déduction permet que 64.5% des frais et intérêts soient financées par IR+PS économisés).

A ma connaissance, ni Corum, ni Moniwan, ne commercialisent  de produit "Malraux", mais tous deux commercialisent des SCPI de rendement. Sur un forum, ou un blog, ou même ailleurs, il n’est pas rare de trouver le mot "arnaque" utilisé à toutes les sauces, et pas forcément pour qualifier les produits de toutes les sociétés dont le nom est cité sur la même page (ce message, comme les votre, est d’ailleurs un exemple d’un tel cas). De plus, ni vous ni moi ne connaissons les algorithmes utilisés par google pour retourner ou pas tel ou tel lien vers une pub adwords. Tout ceci permet de conclure que vos recherches sur les pub adwords ne permettent pas de tirer la moindre conclusion.

Pour faire avancer votre "combat", et amener un peu de lumière sur les SCPI Malraux et leurs éventuelles faiblesses, vous devriez veiller à rester irréprochable dans vos argumentations.

GoodbyLenine a écrit :

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

Ce point doit avoir un gros impact sur vos résultats,  et vous ne semblez pas l’avoir pris en compte…

Je vous prends au mot (Quelles hypothèses auraient pu rapporter de l’argent aux investisseurs en Malraux ?) :
- Quelqu’un (avec TMI IR de 49% l’année de l’investissement) investi 100, dont 20 servent à acheter un bien et 60 à financer des travaux. Il diminue son IR+PS de 38.7 (60*(49%+15.5%)). Son investissement lui coûte 61.3
- Pour obtenir 4% de rendement (net) sur 15 ans il doit récupérer 110 (61.3*(1.04^15).
- Pour ceci il suffit que les biens immobiliers, dont le prix de revient à été de 80 (20+60 de travaux) se vende plus de 110 (net d’impôt sur la plus-value "prix de vente - 80"), 15 ans après. Ceci semble plausible, et correspondant à une valorisation vers 2%/an sur la période avec 0% de rendement (loyer - charges), ou 1%/an de revalorisation avec 1% de rendement.
- Il ne devait pas être difficile de trouver, il y a 15 ans, une ruine bien située à Bordeaux, qui pouvait s’acheter pour 20, nécessitait 60 de travaux, et qui pourrait aujourd’hui se revendre bien plus de 110. Actuellement la même chose est sans doute possible, ailleurs.
- Ajoutez que l’investissement peut se faire à crédit,  à taux très bas (encore plus bas si les intérêts sont déductibles des revenus fonciers qu’ont aurait par ailleurs), donc sans immobiliser de cash (ce qui rend caduc votre raisonnement comparant au placement du cash sur un PEL).
- Donc il doit être possible de ne pas perdre systématiquement avec ce type de véhicule.
  (Note : j’ai négligé l’impact de l’ISF, sans doute pas nul)

Avec un autre profil (par ex TMI 30%, en apportant le cash, etc) un scénario plausible permettant de bien s’en sortir existe, mais nécessite une plus forte valorisation des biens.

Dans tous les cas, celui qui n’anticipe pas une hausse de la valeur des biens immobiliers (ceux dans lesquels il envisage d’investir) devrait… s’abstenir (Malraux ou pas, SCPI ou pas), sauf cas particulier (par exemple: gros rendement et financement à crédit à 110% ou presque, permettant un auto-financement). Et si les biens perdent de la valeur, l’investisseur y laisse des plumes.

Pour ma part, j’ai toujours préféré investir ailleurs qu’en Malraux (Je n’ai pas ce niveau de TMI; D’autres produits me semblent avoir bien plus de potentiel, et surtout un bien meilleur rapport rendement/risque; Je n’ai pas assez l’amour des vieilles pierres) et payer mon IR.