SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ?

Bonsoir

Je n’ai pas ce type de produit, à une époque j’avais regardé mais décidé d’éviter.
Je vous livre juste quelques pistes de réflexion sans être expert.

Sur le coût des travaux :
Travailler dans les règles de l’art sur un immeuble de caractère voire historique coûte cher :
aujourd’hui les tailleurs de pierre, ébénistes et autre métiers d’art sont rares et chers ;
les architectes doivent suivre de près les chantiers.
Mais le coût des travaux est aussi l’intérêt fiscal, plus appréciable pour les TMI les plus élevés.

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?
Hélas peu.
Voter et mieux participer à l’AG du 3 juin.

Quelques réflexions :
   - un tel investissement ne devrait sans doute pas s’envisager avec TMI IR de "seulement" 30%.
          (c’est au banquier qui vous l’a proposé que vous pourriez faire des  reproches…)
   - pour ma part, j’éviterais ce genre d’investissement, où on donne un pouvoir en blanc sous prétexte d’économiser un peu d’IR (d’autant plus qu’il est déjà difficile de rendre rentables des investissement dans ce genre de biens, même avec l’avantage fiscal, mais en direct on a au moins le plaisir de posséder de "beaux immeubles")
   - un tel investissement devrait normalement être conservé jusqu’à la dissolution de la SCPI (ce sera long, et le montant récupéré par part à la sortie pourra être décevant), et "se couper la main" sera souvent encore pire.

Avez-vous refait le calcul de la rentabilité de l’opération (selon le même mode que la "simulation" initiale) en intégrant l’avantage fiscal, des hypothèses raisonnables (maintenant vous avez plus de recul pour en faire) sur les loyers et le prix de sortie (la valeur de réalisation donne une indication) ?

Quelques suggestions d’actions de votre part :
   - contactez le président et les membres du Conseil de Surveillance, et posez les mêmes questions que ci-haut.
   - profitez-en pour leur demander s’ils trouvent "normal" que 2 des 7 membres de ce CS soient des filiales d’Amundi (et que la société de gestion soit membre du CS, ça vous pourriez même le demander à l’AMF car ça ressemble à un conflit d’intérêts…).
   - demandez le document détaillant les valeurs d’expertises (cf la note de bas de page 12 du Rapport Annuel 2014, qui indique qu’elle est disponible pour les associés) pour vous faire une opinion sur la valeur de réalisation.
   - assistez à la prochaine AG, et n’hésitez pas à y poser des questions, et à discuter avec d’autres associés qui seraient présents (mais on peut craindre qu’il n’y ait que très peu de monde à une telle AG), voire si vous arrivez à en contacter assez, à regrouper vos actions.
   - allez contempler les "beaux immeubles" dont vous possédez une fraction (ça console un peu).

Même si vouliez vendre, ce serait sans doute impossible.
Cette SCPI n’a aucun intérêt pour un acheteur qui n’aurait pas l’avantage fiscal.

Cf. bulletin

Marché secondaire
Aucune part n’a été échangée sur le marché secondaire au cours du 4e trimestre 2015.
31 parts sont en attente de cession, soit 0,72 % de la capitalisation.

Marché de gré à gré
Aucune part n’a été échangée de gré à gré au cours du 4e trimestre 2015.

Engagement de détention des parts
Les associés sont tenus de conserver leurs parts 6 ans à compter
du 15/02/2011 (date de la première mise en location d’un des biens
acquis par la SCPI) et jusqu’à l’expiration de la durée d’engagement
de location pris par la SCPI.

Jpg a écrit :

Prix               Surface                         Prix             Prix         Loyer mensuel
                 d’acquisition   m²       Prix/m²             moyens /m² max/m²     moyen /m² sur la zone
Arles          1 955 346      396        4 938               2100            2700       10,6
Beziers      4 874 675      942       5 175                1250            1900        7,6
Narbonne   4 662 246      944       4 939                1800            2500        9,5
Nimes        2 904 064      570       5 095                2150            3200        9
Saumur     2 735 629      515        5 312                1200            1700        7,1
Sete          4 918 222      1 190     4 133                2500            3700        9,7

Total          22 050 182    4557      4 839                1871             2703        8.9

Bonjour,

Je ne pense pas que cette comparaison soit vraiment pertinente : d’un côté vous avez des immeubles en secteur sauvegardé nécessitant de lourds travaux de réhabilitation pour être mis aux normes d’habitabilité, de l’autre du tout venant dans lequel le propriétaire dispose de toute latitude pour faire ou ne pas faire des travaux d’amélioration.

Pour peu que certains immeubles soient classés à l’inventaire des monuments historiques, c’est alors l’architecte des Bâtiments de France qui est le prescripteur des travaux ; il se préoccupera bien davantage de la qualité des travaux de restauration que de la rentabilité locative de l’immeuble.

Cette complexité des travaux de réhabilitation à réaliser explique pourquoi le m2 en secteur Malraux est toujours beaucoup plus cher qu’en secteur non sauvegardé ; pour autant, les loyers doivent rester dans la fourchette du marché locatif local, ce qui explique la faiblesse de la rentabilité des investissements Malraux. C’est d’ailleurs bien parce que que ces investissements sont peu rentables que le législateur a mis en place une carotte fiscale aussi attractive que la loi Malraux.

Si vous n’avez pas encore fait l’objet d’un contrôle fiscal, vous avez de la chance : les investisseurs en Malraux sont surveillés de près par les agents de la DGFIP et les redressements ne sont pas rares.

Comme vous l’ont conseillé les collègues du forum, le mieux à faire est maintenant d’attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer vos billes : à cette échéance, peut-être aurez-vous une bonne surprise. Je constate en effet que la plupart des investissements ont été réalisés dans des villes du midi, région qui historiquement attire les étrangers amateurs de vieilles pierres ; c’est déjà le cas en Provence et cela pourrait le devenir en Languedoc Roussilllon. Nimes, Arles et Béziers ont d’ores et déjà un rayonnement international avec leurs grandes férias qui attirent les foules. Le jour où le FN aura été délogé de Béziers, cette jolie ville retrouvera sans doute une partie de son lustre d’antan. Sète est un magnifique port méditerranéen qui a su préserver son authenticité. Narbonne je connais moins.

Globalement, même si votre investissement est pour l’instant peu rentable, j’ai le sentiment que les choix de localisation faits par cette SCPI sont plutôt judicieux.

@jpg
Pour vous consoler un peu, vous pouvez ajouter les frais d’acquisition et augmenter votre prix d’achat de 15% pour travaux sans justification après 5 ans de détention à votre prix d’achat avant le calcul de la PV. Pensez aussi que vous aurez un peu d’abattement pour durée de détention sur la plus-value.

Ce n’est pas grand chose mais c’est toujours ça.

Carpediem

Bonjour,

Je continue de creuser, et généralement quand on creuse, on finit par trouver des choses intéressantes, voire très intéressantes.

Tout d’abord, sur l’investissement initial de 25 668 000 €, 3 593 520 € sont partis en prime d’émission (comprendre commission pour Amundi), 15 454 983 € sont partis en travaux, et 6 288 006 €
en achat d’immeubles à rénover. Dès 2008, la valeur de réalisation était de 14 379 428 € donc inférieure au seul montant des travaux, mais tout a été fait pour endormir les investisseurs:
- Le prix unitaire de mes parts affiché sur mon CTO société Générale est resté affiché à 5100€ jusqu’à l’automne 2016 alors que la valeur de réalisation par part était plutôt de l’ordre de 3300€ dès 2008, et qu’elle vient de chuter à 2100€.
- Le capital social dans les rapports annuels d’Amundi est resté affiché à 22 074 480€ (5160€/part) jusqu’à fin 2015 alors q’il avait été réduit à 6 502 560€ (1520€ par part) dès fin 2011.

Outre cela, la surface des immeubles semble être passée de 5739 m² en 2008 et 2009, à 4730 m² en 2010 et 2011 puis à 4557 m² à partir de 2012. Je me demande donc où sont passés les 21% manquants sans que ni Amundi, ni le conseil de surveillance ne donne la moindre information à ce sujet.

J’ai repris les bases et notamment la Notice d’information originelle de la SCPI.

On y trouve plein d’informations intéressantes, notamment sur le conseil de surveillance d’origine, composé de :

Notice d’information a écrit :

- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT ALTERNATIVE INVESTMENTS
représentée par Monsieur Philippe BROSSE en qualité de Directeur Général *
- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT BANQUE représentée par Monsieur
Olivier LECLER en qualité de Président Directeur Général **
- Monsieur Dominique DUTHOIT : Médecin
- Monsieur Henri TIESSEN : Inspecteur d’assurances
- Monsieur Franck TEMIM : Conseil en gestion de patrimoine
- Monsieur François LARRERE : Entrepreneur
- Monsieur Philippe GABRIELE : Chef d’Entreprise
(*) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Immobilier, en date du 31 décembre 2009, représenté par son
Président Monsieur Fathi JERFEL.
(**) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Group, en date du 31 décembre 2009, représenté par son Président
Monsieur Yves PERRIER.

Et on trouve un peu plus loin :

Notice d’information a écrit :

Pour la réalisation des programmes de restauration, la SCPI s’appuiera sur l’expérience de la société C.I.R « Compagnie Immobilière de Restauration » spécialisée en restauration complète d’immeubles anciens et sur
l’organisation technique ad hoc mise en place par la direction de cette société.

Un petit coup d’oeil sur Verif.com Et on trouve qui comme gérant de cette société ayant réalisé les travaux ? M. François Larrere, membre du conseil de surveillance.

A ce stade, on voit que 3 des 7 membres du conseil de surveillance ont dès 2008 capté à leur profit 72% de la souscription (prime d’émission + travaux). Au passage, les 15 M€ de travaux représentent 38% du chiffre d’affaires 2010 de la société CIR.

Creusons un peu plus sur M. Larrere, il semble qu’outre son appartenance supposée au GODF et ses accointances politiques bordelaises, il se soit fait une spécialité des SCPI de défiscalisation.
On le retrouve notamment administrateur de la société Urban Premium Source BFM, et qui est dirigeant de cette société ? Urban Premium sur Verif.com Un certain Franck Temim.
Si son nom vous rappelle quelquechose, c’est normal, c’était aussi un membre du conseil de surveillance de la SCPI de 2008 à 2011.

On trouve par ailleurs que MM Larrere et Temim ont des intérêts communs dans plusieurs sociétés.CIR Investissement sur Verif.com

On avait donc au départ 4 membres sur 7 du conseil de surveillance ayant un conflit d’intérêt flagrant. A ce stade, je n’ai rien trouvé sur les 3 autres.

Revenons un peu sur ce M. Larrere qui fait la promotion des SCPI Malraux, et plus particulièrement sur Urban Premium et ses SCPI en cours de commercialisation

Que ce soit :
- SCPI Urban Vitalim N°2 (Pinel)
- SCPI Drouot Estate Immocentre (Malraux)
- SCPI Urban Prestigimmo N°3 (Malraux)

On trouve dans les 3 notices d’information:
- Président : M. Franck Temim
- Membre du CA  : MM Temim et Larrere

et plus loin :

Notice d’information a écrit :

La Société Urban Premium porte à la connaissance des souscripteurs potentiels
que l’un de ses actionnaires - FL Holding - est par ailleurs actionnaire de
la Société CIR SAS, entreprise susceptible d’être sollicitée par appel d’offres et
sélectionnée dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation.

On ne change pas une équipe qui gagne …

Les mêmes causes produisant rarement des effets très différents, je ne saurais que conseiller la plus grande prudence aux investisseurs qui pourraient être tentés par ces produits.

CeSt une enquête intéressante, merci

Par contre, je me demande quel est votre objectif aujourd’hui ?

Pourquoi ne mettez vous pas la pression sur la banque qui vous a vendu la scpi en plus que sur Amundi ou le CS ?

@Tssm, La banque (Société Générale) est mon prochain objectif en effet, d’autant que les arguments ne manquent pas.

@Tikou, Merci pour la longue liste d’idées Si j’avais pensé à certaines d’entre elles, j’avoue que d’autres sont originales et pourraient être efficaces.

D’une manière générale, mon objectif premier est de prendre contact avec d’autres "associés" qui sont dans la même situation que moi avant d’intenter une action qui va être longue et coûteuse. A ce stade, la plaisanterie va m’avoir coûté entre 30 et 35 k€, un procès auquel j’irais seul pourrait alourdir la facture de 10 à 20 k€ avec un succès non garanti.

Cependant, le "firewall" mis en place pour éviter que les associés prennent contact entre eux est extrêmement efficace:
- Horaires des AG qui excluent de fait les actifs n’habitant pas à proximité
- Quasi-anonymat des membres du conseil de surveillance (un nom et prénom sans adresse, téléphone ou E-mail, c’est presque de l’anonymat).
- Un président du CS et une société de gestion rodés à se retrancher derrière la confidentialité.

Un autre moyen de prendre contact aurait été de faire inscrire une résolution à l’ordre du jour d’une AG, mais le règlement de la SCPI qui prévoit que pour faire inscrire une résolution à l’ordre du jour, il faut regrouper au moins 5% du capital social (réduits à 4% pour les premiers 760 000€, 2.5% pour la tranche entre 760 000€ et 7.6 M€, et 0.5% au delà).
Lors des premières années, le capital social était de 22 M€ et le nombre d’associés de 504, donc, pour faire inscrire une résolution, il fallait regrouper 61 parts (1.41% des parts), soit 7 à 8 associés en moyenne.
Après la réduction du capital social à 6.5M€ (et 520 associés), le même règlement, pour inscrire une résolution à l’AG, impose de regrouper 115 parts (2.68% des parts), soit environ 14 associés.

C’est bien pensé non ?
Je dois avouer qu’en lisant la notice d’information, je n’aurais jamais pensé à ce genre d’effet de bord …

Pour prendre contact avec l’intégralité des associés, il me faudrait donc trouver environ 14 personnes. Une fois cette étape franchie, je suis convaincu que sur les 500 qui se sont faits avoir comme moi, un nombre non négligeable pourrait suivre le mouvement.

Comme je l’ai dit plus haut, cette file est très bien référencée.
Lorsque je me suis rendu compte que cette SCPI ne se comportait pas de manière normale par rapport à ce qui m’avait été vendu (entre 2012 et 2014), j’ai commencer à chercher sur Internet si d’autres que moi avaient les mêmes interrogations, et je n’ai rien trouvé à l’époque.
Aujourd’hui, toute personne qui chercherait un minimum, même ne sachant pas se servir d’un moteur de recherche, serait forcée de tomber ici, et pourrait prendre contact avec moi.

Pour confirmer le point de vue de Tikou sur les autorités de régulation, voici la réponse que je viens de recevoir de l’AMF à qui j’avais demandé s’il était normal que la société de gestion me refuse un moyen de prendre contact avec les membres du conseil de surveillance :

AMF a écrit :

Bonjour,

Je vous informe que les noms des membres du conseil de surveillance sont disponibles dans la note d’information de la SCPI.

Je vous informe que les sociétés de gestion doivent respecter certaines obligations en matière de confidentialité sur les données personnelles imposées par la CNIL.

Cordialement,

Ça vaut son pesant de cacahuètes tellement ça ne répond pas au problème posé, qui devrait être du point de vue de l’AMF de garantir l’accès des investisseurs aux comités de surveillance censés les protéger.

Pour ce qui est de montrer les dents médiatiquement, j’y ai pensé, et j’avais cherché si l’un des protagonistes avait des activités politiques de premier plan, en général, ça motive les journalistes. Mais je n’ai trouvé que d’obscurs conseillers municipaux de second plan …
Concernant la prudence dans mes propos, je prends garde à n’indiquer que des informations factuelles que je peux prouver.
Je ne suis pas convaincu que Twitter soit le bon média, j’aurais cru que des médias plus ciblés investisseurs seraient plus efficaces quand à l’audience.

Je vais donc m’attaquer à mon banquier à court terme.

Sinon, j’avais pensé à la sommation interpellative auprès du président du CS qui ne répond pas à mes questions. J’ai pu récupérer son adresse en cherchant un peu. C’est vrai que recevoir un huissier à la maison entre la poire et le fromage ça peut mettre un coup de stress, mais j’hésite encore un peu.

Oui, j’ai essayé de contacter ceux qui sont encore au CS (sauf un), notamment celui qui se trouve dans le Nord.

stokes a écrit :

Comme vous l’ont conseillé les collègues du forum, le mieux à faire est maintenant d’attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer vos billes : à cette échéance, peut-être aurez-vous une bonne surprise. Je constate en effet que la plupart des investissements ont été réalisés dans des villes du midi, région qui historiquement attire les étrangers amateurs de vieilles pierres ; c’est déjà le cas en Provence et cela pourrait le devenir en Languedoc Roussilllon. Nimes, Arles et Béziers ont d’ores et déjà un rayonnement international avec leurs grandes férias qui attirent les foules. Le jour où le FN aura été délogé de Béziers, cette jolie ville retrouvera sans doute une partie de son lustre d’antan. Sète est un magnifique port méditerranéen qui a su préserver son authenticité. Narbonne je connais moins.

Bonsoir,

Ce qui est quand même extraordinaire, c’est que même en ne prenant pas en compte les 1470€/part pour l’acquisition du parc, la rentabilité de l’opération serait négative ; dit autrement, si le vendeur vous avait fait cadeau de ses immeubles décrépis, vous seriez quand même perdant.

Autant il ne m’étonne pas que la rentabilité locative soit faible, autant je suis surpris par la faiblesse du prix de vente envisagé dans des villes dont je maintiens qu’elles intéressent au plus haut point les amateurs étrangers de vieilles pierres : en dehors de Saumur, votre parc est entièrement situé dans le midi, ce qui est un atout indéniable.

Cette propension du CS à vouloir dissoudre la SCPI et procéder à la vente de ses actifs est à tout le moins suspecte, quand bien même de prétendus experts aient évalué la valeur de marché de votre parc à 3100€/part. Derrière cet empressement, qu’est-ce qui vous dit que ne se dissimulent pas, tapis dans l’ombre tels des prédateurs, des parents ou des proches des membres du CS, disposés à faire en toute discrétion une bonne opération qui leur rapporterait bien davantage que les faméliques 1000€ annuels de jetons de présence. L’affaire Ferrand montre à quel point il est possible pour un président de CS ou de toute autre entité sociale de faire faire à ses proches une bonne affaire immobilière….

Pour se prémunir contre ces potentielles turpitudes, il faudrait obtenir que les ventes ne se fassent pas de gré à gré, mais par exemple aux enchères de la chambre des notaires. Dans l’attente, vous pouvez toujours faire savoir aux membres du CS que vous examinerez avec minutie l’identité des acquéreurs et les prix payés et que vous n’hésiterez pas à porter l’affaire au pénal si vos investigations mettent en lumière des malversations.

Pour pousser le bouchon un peu loin,on pourrait imagine qu’après s’être sucré sur les travaux de réhabilitation, un membre du CS achète pour son fils ou sa maîtresse un bel appartement rénové dans le secteur historique de Sète ou de Narbonne, cela bien sûr à vil prix…

Pour terminer, je note que l’un des personnages que vous citez, à la tête de nombreuses entreprises bordelaises,est un membre influent de la franc-maçonnerie dans cette région…cela ne vous aidera pas si vous vous retrouvez en procédure avec lui.