SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Bonsoir Gandolfi,

1. Si un cours baisse de 30/40% alors que le dividende est lui de 7/8%, alors non, la baisse du cours n’est as compensée ar le dividende. D’autant plus que le dividende entraîne lui-même une baisse du cours.

2. Sur le "bonnes" entreprises, en général le cours remonte (avec le temps) au delà du niveau avant dividende. Après, si l’entreprise prend une baisse sectorielle, il y a peu de chance que son cours ne baisse pas.

3. La remontée des cours aura forcément lieu un jour. Elle a déjà débuté aux Etats-Unis, mais elle ne semble pas imminente en Europe.

4. Si vous souhaitez investir avec une stratégie "dividendes", il ne faut vous positionner que sur des sociétés dans lesquelles vous avez confiance, tout en prenant une certaine distance avec l’évolution court / moyen terme des cours de bourse.

dangarcia a écrit :

gandolfi a écrit :

Bonjour,

Je m’intéresse à la stratégie dividende en complement d’une AV et d’ETF en PEA.

Je me pose la question de la rentabilité de dividende sur SIIC étant donné la chute des cours de grosses entreprises du secteur depuis plusieurs annés. (Mercialis, Unibail..)

- La rentabilité sur dividende rattrape t’elle la baisse de la valeur de l’action ?

L’intérêt d’une stratégie dividende est de s’affranchir dans une certaine mesure de l’évolution du cours de l’action. Chercher à ce que le dividende compense la baisse du titre est un non sens à mon avis.

Si vous achetez un appartement pour le louer, vous n’allez pas regarder si le loyer compense la baisse de la valeur du bien (si baisse il y a). Vous allez vérifier avant tout que le locataire est solvable et va continuer à payer son loyer.

De la même façon, quand vous investissez sur une valeur pour le dividende, ce qu’il faut vérifier c’est que l’entreprise en question génère bien un cash flow suffisant pour couvrir ce dividende.

Je suis partiellement d’accord. L’idée "d’oublier" le cours tant qu’on reçoit un dividende tient la route si on garde le titre à vie.
Or on ne sait pas la vie de quoi est faite et on pourrait avoir besoin ou envie de vendre ces titres pour financer un autre projet. Ce jour là on sera bien content si le titre n’a pas fait -30%…

Neo45 a écrit :

Si le titre a fait -30% et qu’à côté de ça vous avez "empoché" 7% de dividendes pendant 10 ans, la performance n’est peut-être pas si horrible que ça.

Exact. On sous estime l’effet "amortisseur" d’un revenu régulier.

À titre d’exemple, pour un titre qui distribue 7% par an, que vous revendez au bout de 10 ans à -30% le rendement global (TRI) de l’opération est tout de même de 4,5% ; au bout de 20 ans vous pouvez même vous "permettre" une moins value de 50%, le TRI est encore de 5,6%.

FCP a écrit :

Je n’obtiens pas le même résultat.

7%x10 = 70% de revenu
moins les 30% de MV, ça fait +40%

Non vous ne pouvez pas sommer des flux qui ne sont pas simultanés. Les dividendes tombent en année 1, 2, 3 etc. la moins value en année 10.

Le plus simple est de poser le calcul :

. J’investi 1000€ sur une société. Mon PRU fait que j’obtiendrai un rendement (dividendes) annuel de 7% brut. Soit 70€. Et donc (avec la Flat tax) de 49€ net.
. Après 10 ans, j’ai touché 490€ de dividendes nets, lesquels s’ajoutent à une revente de la ligne de 700€ (les -30%).
. J’ai donc réalisé un gain (hors inflation) de 19% sur la période, soit 1,75% de rendement net annualisé.

Si on considère une inflation à 1,75%, cela signifie qu’au bout de ces dix années, les prix auront augmenté de 18,95%. On peut donc supposer que :
. Le gain sera donc nul, puisque les dividendes auront seulement permis de suivre l’inflation.
. Ils (les dividendes) auront tout de même permis de supporter la baisse de 30% sans entrainer de perte (ni de gain).

Sauf que ce n’est pas tout à fait exact. Tout simplement parce que l’inflation doit être calculée chaque année. À même échéance que les dividendes. Aussi, le plus simple est donc de calculer en euros constants :

année 1 : 49€ nets donnent 48,16€ nets d’inflation
année 2 : 49€ nets donnent 47,33€ nets d’inflation
année 3 : 49€ nets donnent 46,51€ nets d’inflation
année 4 : 49€ nets donnent 45,71€ nets d’inflation
année 5 : 49€ nets donnent 44,93€ nets d’inflation
année 6 : 49€ nets donnent 44,16€ nets d’inflation
année 7 : 49€ nets donnent 43,40€ nets d’inflation
année 8 : 49€ nets donnent 42,65€ nets d’inflation
année 9 : 49€ nets donnent 41,97€ nets d’inflation
année 10 : 49€ nets donnent 41,20€ nets d’inflation

Soit une perception de dividendes (nette d’impôts et d’inflation) de 446,02€ en euros constants. Sauf que dans le même temps, les 700€ se transforment en 588,51€ euros constants. Au final, l’opération se dénoue donc avec un gain total de 3,45%. Soit un rendement annualisé net d’impôts et d’inflation de 0,34%. Pas glorieux, mais pas de perte d’argent pour autant.

Et qu’en serait-il pour une société dont le cours serait stable sur ces 10 ans mais ne versant par exemple que 2% de dividende ?

Prenons les mêmes suppositions que ci-dessus. Soit 1000€ investis pour 20€ de rendement brut annuel. Soit 14€ nets par an. Le tout en euros constants avec une inflation annuelle de 1,75%.

année 1 : 14€ nets donnent 13,76€ nets d’inflation
année 2 : 14€ nets donnent 13,52€ nets d’inflation
année 3 : 14€ nets donnent 13,29€ nets d’inflation
année 4 : 14€ nets donnent 13,06€ nets d’inflation
année 5 : 14€ nets donnent 12,84€ nets d’inflation
année 6 : 14€ nets donnent 12,62€ nets d’inflation
année 7 : 14€ nets donnent 12,40€ nets d’inflation
année 8 : 14€ nets donnent 12,19€ nets d’inflation
année 9 : 14€ nets donnent 11,98€ nets d’inflation
année 10 : 14€ nets donnent 11,77€ nets d’inflation

Soit un niveau de dividende perçus (en € constants) de 127,43€. Dans le même temps, le capital de départ de 1000€ est devenu 840,73€ constants. Le résultat total est donc là un rendement final de -3,18% en euros constants. Soit -0,31% de rendement annuel.

Et qu’en serait-il pour une société dont le court augmenterait de 30% sur ces 10 ans mais ne versant aucun dividende ?

Prenons les mêmes suppositions que ci-dessus. Soit 1000€ investis avec une inflation annuelle de 1,75%.

Au bout des 10 ans, le capital serait passé à 1300€. Soit une plus-value brute de 300€. En net cela donne 210€. Le capital net retiré serait alors de 1210€. En déduisant l’inflation, on arrive à un rendement total de 1,73%. Soit seulement 0,17% annuels.

Il est donc préférable, selon ces trois exemples, de risquer de perdre 30% de capital en 10 ans, avec une rémunération du risque (dividende) de 7% plutôt que de chercher à trouver une croissance du cours de 30% sans aucune rémunération (dividende).La moins bonne solution étant la valeur qui sera stable avec un dividende faible.

J’adore les antidividendes qui nous expliquent que le cours baisse du dividende le jour de sa distribution…Ben oui sauf qu’on raisonne sur un an (bizarrement certains n’appliquent pas ce raisonnement aux scpi et risquent des déconvenues d’ici quelques mois si l’immobilier décroche alors que les siic ont déjà anticipé pas mal de choses)
Cours début 100
Bénéfice 10
Cours fin 110 (je mets de côté les’ variations de marche de côté car c’est un autre sujet)
Oui après dividende retour à 100
Entre-temps le cours peut baisser à 70 pour les pessimistes ou monter à 130 😊 d’ou l’intérêt de diversifier pour avoir une variation proche du marché
Sur période longue si vous choisissez bien vos titres pas de raisons que le titre s’eloigne de 100 vu que les dividendes sont payés par les bénéfices et n’amputent aucunement la valeur de l’entreprise (oui à cours terme la bourse ça monte ça baisse c’et valable aussi pour les valeurs sans dividendes!)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Merci pour vos réponses.

Pas évident cette stratégie dividende. De ce que j’ai compris

- Soit on part du postulat des actions à vie : on se dit que le dividende sert de rente et que la baisse du cours est "secondaire".

Le choix du rendement du dividende et de la solidité de l’entreprise est primordial.

Mais l’entreprise doit verser un dividende intéressant et régulier pour ne pas avoir à la revendre.
En cas de chute importante notre Capital se retrouve très réduit pour rectifier le tir si on veut changer d’entreprise ou carrement changer de stratégie.

- Soit on part du fait que le dividende est un "plus"

Le choix d’un secteur stable ou en progression est vital. Cela permet de "conserver" son capital, d’encaisser quelques plus values des dividendes et de l’éventuelle revente de ces actions.
Cela laisse un peu plus de souplesse pour acheter/vendre si l’entreprise va mal.

Cela biaise peut être cette stratégie avec des rendements faibles je pense

Du coup vous en pensez quoi de la stratégie foncieres SIIC sur CTO en 2019 ?

démarrant PEA et CTO depuis novembre dernier après parrainage forum avec la volonté de construire progressivement et équilibré par secteur, j’ai déjà dérogé à ma ligne directrice en me surexposant temporairement car le cours des  foncières me semblent particulièrement bas par rapport à leurs qualités en ce moment, je rééquilibrerai ensuite sur d’autres secteurs.

URW et Klepierre dans une moindre mesure pour un montant (modeste) de 3 ke à date, soit les trois quarts de mon investissement (1ke par mois).

je précise que ces achats sont dans une perspective de conservation des titres supérieure à 10 ans.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

pour URW vous prenez quelle action ? FR0013326246 ?
Ce n’est pas sur Paris donc pas mal de frais non ?

J’essaie de comprendre l’intérêt d’une stratégie basée sur le dividende.

Ok on reçoit des revenus réguliers grâce aux dividendes mais si le cours baisse on fera une moins bonne affaire par rapport à un cours qui monte et ne verse pas de dividendes.
Pour cela il suffit de comparer sur les 10 dernières années la catégorie Actions rendement avec dividendes réinvestis fait beaucoup moins bien que les actions croissance.
Il faut prendre en compte que le % du dividende est calculé par rapport au cours de l’action.

Pour revenir au SIIC , en 2008 il y a eu une chute quand même de + de 50%, et depuis malgré quelques passages à vide sur crainte d’une hausse des taux plus rapide, on affiche de très belles performances sur 10 ans.
+12/+14% en moyenne sur 10 ans si je prends le cas des quelques opvcms immobilier indirect europe.

On est encore décôté à ce prix? Sachant que les foncières et l’immobilier on profitait des taux très bas durant cette période.

Dernière modification par Bike69 (15/02/2019 11h37)

Je me méfie des décotes , les banques sont décotées et verse des dividendes généreux et pourtant ça ne se redresse toujours pas.
URW a bien chuté cette semaine et pourtant l’action était présentée comme décotée.

Dernière modification par Bike69 (15/02/2019 11h38)

La décote des SIIC et SCPI n’est peut-être pas passagère.

Si l’on en croit une étude parue hier, les centres commerciaux sont touchés de plein fouet par la baisse du pouvoir d’achat des ménages:

Les centres commerciaux plombés par la baisse du pouvoir d?achat des ménages | Actualités AgoraBiz

Les loyers seraient orientés à la baisse, ce qui sous entend baisse du dividende, donc du rendement qui finira par influer sur celui du prix de la part ou de l’action.

Cela, sans tenir compte d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt qui pourraient accentuer les risques.