Manille : étude de cas immobilier (achat d'un appartement vendu loué)

Comme le dit Cannyonneur, les cas de reprise sont drastiquement limités. Donc, en fait, un bail en location nue est "indéfiniment renouvelable".

Considérons maintenant la question sous l’angle du locataire :
- qu’est-ce qui peut motiver un locataire à partir lorsqu’il paie un loyer à 660 €/mois, alors que, pour se reloger dans un appartement équivalent, il devrait payer 900 € de loyer/mois ou bien acheter à environ 250 k€ ? Je vous laisse répondre à cette question.

Considérons maintenant la question sous l’angle du propriétaire :
- comment augmenter le loyer ? Appliquer la procédure pour loyer manifestement sous-évalué. Ca rattrappe "un peu" la différence tout en restant en revenus fonciers. Quel peut être la réaction du locataire ? Tout est possible : acceptation ; contestation en justice ; dégrader le logement ; ne plus payer le loyer…
- comment passer en bail meublé ? Soit convaincre le locataire de donner congé pour signer dans la foulée un bail meublé, mais vous devrez consentir le même loyer bas, ou à peine plus, sinon il serait fou d’accepter. Ou bien attendre que ce locataire parte.
- quelle est la durée réelle maximum d’un bail de location nue ? Jusqu’à la mort du locataire. Et encore, s’il était marié, le conjoint survivant qui habitait avec lui a droit au bail. Si un locataire vieux s’amuse à se marier avec une petite jeune qui lui survivra et restera dans le logement, ça peut durer un siècle ou plus.

En gros, vous pourrez passer en meublé dans un délai compris entre quelques semaines et… un siècle.

Le seul point sur lequel vous n’avez pas d’inquiétude à vous faire, c’est la prise en compte des frais d’acquisition. Si vous passez en meublé plus d’un an après avoir acheté, ça sera la valeur vénale qui sera amortie, ce qui est plus avantageux car, d’après ce que vous dites, elle sera nettement supérieure à votre prix d’achat même augmenté des frais d’acquisitions.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2020 10h45)

Bonjour à tous,

je vous remercie pour vos réponses. J’avoue avoir été perdu entre les informations que je lisais dans les différentes files du forum et sur les sites officiels. Je ne comprenais pas clairement que :

Bernard2K a écrit :

Donc, en fait, un bail en location nue est "indéfiniment renouvelable".

Je n’arrivais pas à trouver cette information (et je me disais un peu que ça ne pouvait pas être vrai…). Je trouve quand même qu’on touche la limite entre la protection du locataire et la nuisance aux investisseurs. Après, si cette protection n’existait pas, les investisseurs (souvent plus informés que les locataires) seraient constamment en position de force…

Pour vous donner les suites du projet, j’ai réalisé hier la visite et j’ai eu des informations plus précises. Le bien était plutôt loué 900 € (660 dans ma poche + 160 de provision pour charges + 80 euros de frais d’agences) => d’où les 660€ annoncés par l’agence. Le locataire était censé partir dans 1 an parce qu’il a acheté un appartement sur plan qui est livré en 12/2021 (moyennant les retards qu’il y a actuellement).

Le projet n’était en fait pas une bonne affaire au vu des charges très élevées de l’immeuble (2860€/ans) et du contexte global.

Je n’ai donc pas fait d’offre sur ce bien!

Manille

Quel est le ratio max acceptable de charges pour un investissement locatif ?