Mochel [57] : étude de cas immobilier LMNP ancien et preemption

mochel · #1

bonjour

j’ai essayé d’acheter 2 studios dans une résidence étudiante et le gestionnaire a fait valoir son droit de preemtion car il s’agit d’un bail commercial.

Pour ma part il y a un soucis d’interprétation avec l’article L145-46-1 du code du commerce et il me semble que les studios d’ usage d’habitations en rentre pas dans le cadre de cette loi.

quelqu’un as t’il déjà eu affaire avec ce cas ?
Comment faut t’il procéder ?

merci d’avance

Pascal

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), préemption

Ccmh · #2

Que dit votre notaire ?

mochel · #3

Pour l’instant il dit rien vu qu’il a fait une connerie …..

gunday · #4

Un peu plus de précision ne serait pas un luxe.
Car là, on a l’impression de jouer aux devinettes!

Nek · #5

Quand vous parlez de "connerie", vous faite référence à la notification qu’il a faite au gestionnaire ?
Jusqu’à là vous n’avez visiblement pas d’éléments qui prouve que c’est une "connerie".

La location meublée est une activité commerciale par nature. J’imagine que le gestionnaire
fournit en plus des prestations para-hôtelières (et qu’il les a mentionné dans votre bail).
Vous parlez d’usage d’habitation, mais votre preneur n’y habite pas, il y exerce une activité commerciale.

Avez-vous trouvé des arguments qui étayent votre interprétation?

mochel · #6

Merci de vous intéresser à mon cas

Quand je lis l’article de loi L145-46-1 on y fait référence à un usage commercial ou artisanal.

Dans le permis de construire de l’immeuble la destination est "réservé excusivement à de l’habitation d’étudiant"

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci.

je considère que même s’il y a un bail commercial , on est pas dans le cadre de cette loi … cela reste mon interprétation.

D’autre part il existe des exclusions ci dessous :

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Comme c’est un studio dans une résidence étudiante qui elle même est le fond de commerce du gestionnaire j’interprète à ma façon que cela correspond a mon cas.

Qu’en pensez vous ?

Merci

Nek · #7

Le PC mentionne l’usage d’habitation car c’est comme cela qu’il doit être classé au sens du code de la construction:

Article L633-1, Code de la construction et de l’habitation a écrit :
"Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées."

Voir la Circulaire N°2006-19 UHC/DH2 du 22 mars 2006 sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des locaux d’habitation.

Si c’est classé comme cela, c’est parce que le législateur veut que ce type de construction soit soumise
aux même règles (COS, SHON, RT2012…) que des immeubles d’habitations "en direct".
Mais c’est une logique "urbanistique". Je pense que c’est tiré par les cheveux de se baser
sur le code de la construction pour contester l’application d’un article du code du commerce.

Est-ce que vous achetez les 2 lots au même propriétaire ? Avez-vous déjà un lot dans cette résidence?
Sinon la partie exclusion ne semble pas adaptée à votre cas. Elle semble surtout là pour permettre au vendeur de vendre en bloc à un tiers/copropriétaire sans que le preneur puisse préempter.

mochel · #8

Est-ce que vous achetez les 2 lots au même propriétaire ?
il s’agit de 2 lots avec chacun un bail commercial diffèrent , 1 au parent et 1 à la fille

Avez-vous déjà un lot dans cette résidence?
Oui depuis janvier

Nek · #9

Ah élément par élément on va y arriver.

Le fait d’être déjà copropriétaire de la résidence change la donne pour moi, car vous rentrez
bien dans la case de l’exclusion. Et là on est plus sur des problématiques d’interprétation:

"de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial"

Essayez de revenir à la charge auprès du notaire sur cet unique point. Il y avait 2 notaires pour la transactions ? C’est le notaire des vendeurs qui a fait la notification?

mochel · #10

Bonne piste , je l’avais pas vu comme cela.

Je vais écrire à mon notaire pour lui reposer a question.

C’est mon notaire qui est le même pour l’acheteur et le vendeur qui a fait la demande ….

Bonne journée

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