Mochel : étude de cas immobilier (Résidence Principale en SCI)

merci pour votre réponse.

L’idée est de permettre d’acheter un appartement avec les 100k€ que je degage
et d’avoir des charges d’emprunts
et de mettre mes enfants dans la SCI pour une future succession … (pas trop tot j’espere)
voila j’espere que j’ai mieux expliqué mon besoin

Bonjour,

calcul tout simple : coût de l’opération pour la SCI : 267 k€. Revenu brut annuel : 800 x 12 = 9600 €.
Rentabilité brute annuelle 3,6 %.
A l’IR, après les charges et les impôts, il vous restera du 1,5 % nets environ.

Donc, le rendement est très mauvais. Quel est donc l’intérêt de faire une telle opération ? Quel est l’intérêt d’envisager la transmission aux enfants d’un immeuble avec un aussi mauvais rendement ? Voulez-vous vraiment leur apprendre que l’immobilier est un truc compliqué (car une SCI n’est pas très intuitive pour des jeunes), à faible rendement, qui apporte surtout des soucis, des charges et des impôts ?

Il me semble que ce qui est à l’oeuvre dans votre choix est plutôt l’attachement irrationnel à votre résidence principale, qui vous fait envisager un montage dont l’objectif semble être : la garder à tout prix, même si c’est coûteux, même si le rendement de l’argent est très bas.

Une analyse plus objective montre que cette maison vaut par sa valeur de revente (dans les 240 k€) et non pas par sa valeur locative (800 €/mois soit une rentabilité brute de 3,6 % ce qui est très faible). conclusion logique : il faut donc la vendre pour placer l’argent sur des investissements plus rémunérateurs. Pourquoi pas un petit immeuble avec 3-4 logements de type studio à T2, à louer meublé ? La rentabilité nette sera sans commune mesure si l’opération est bien menée.

Ou, puisque l’objectif est d’avoir "des charges d’emprunt" semble-t-il : vous empruntez pour financer l’immeuble locatif. Tandis que l’argent de la revente la maison est placé sur des supports de diversification. Vous doublez ainsi quasiment votre surface financière productrice de revenus.

Enfin, même si vous vouliez absolument garder votre maison en SCI (mauvaise idée à mon avis mais bon), il faut faire un apport pur et simple : vous économisez les frais de notaire ce qui est un avantage sans commune mesure avec les prétendus avantage de l’apport à titre onéreux. Notez que dans tous les cas l’apport à la SCI déclenche l’imposition de la PV du particulier (si par exemple vous avez acheté la maison 150 k€ il y a 15 ans et que vous revendez 240 k€, vous êtes imposé sur une plus-value potentielle de 90 k€, heureusement diminuée des divers abattements).

merci pour vos remarques

question pour Andx : comment transferer une propriété dans une SCI sans passer par la case notaire ?

cdt

Pascal