Menoch [59] : étude de cas immobilier (recueil d'avis sur une opération réalisée)

Menoch · #1

Bonjour à tous !

Je ne suis pas certain de devoir poster dans les études de cas, puisque nous sommes en réalité en phase de clôture du deal…Mais ayant en partie fondé mes décisions sur mes lectures ici, je serais très curieux de connaître vos avis sur notre projet ! (chers modérateurs, n’hésitez pas à me réorienter si je me suis égaré).

Je reprends donc le format proposé sur le forum :

VOTRE PROFIL

- Nous sommes 2, de 29 et 30 ans, avec un revenu mensuel net de 6.000€ (TMI30% donc)

A l’origine, nous avions commencé à rechercher des biens en Pinel, mais nous avons été assez déçus des rentabilités proposées. Tant qu’à faire, autant payer plus d’impôt si la rentabilité in fine est meilleure…

Nous sommes également locataires sur Paris, loyer de 1540€charges inclues. Nous avons longtemps hésité à passer à l’achat de la résidence principale, mais pour un bien équivalent à notre location, il fallait compter 450k€, ajouter au moins 2k€/an de frais de copro +1k€ de taxe foncière . Cela faisait passer notre cashflow de sortie 2.350€ (+800€/mois), sans hausse de revenus et donc au max de notre capacité d’emprunt (jusqu’à une hypothétique hausse de revenus).

Notre objectif était donc de :
- trouver une opération à cashflow positif ou neutre pour que l’effort soit le plus doux possible et nous permettre de reconstituer un apport
- avoir un effet neutre sur notre imposition
- jouer de l’effet levier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison de courée
- Année de construction : +/- 1930
- Étage : RDC + 2 (dont 1 comble aménagé en chambre)
- surface : 37 m² en carrez, 42 au sol + 10m² de terrasse + 2m² d’abri de jardin (sain)
- pas de vis à vis (maison lumineuse, plutôt rare en maison de courée)
- toiture refaite à neuf en 2013
- chauffage indiv au gaz, chaudiere de 2008 (nécessité d’installer une trappe dans la porte)
- peinture présentant quelques légères marque d’usage mais louable en l’état
- parquet neuf aux étages
- literie en très bon état (sommier+matelas+surmatelas)
- nécessité d’installer une rampe droite sur un escalier (par acquis de conscience)
- cuisine en bon état venant avec four (gaz 4 feux) et frigo (équipé d’un freezer)
- 1 SDB avec douche et toilette
- VMC dans la cuisine et la SDB
- vendu vide
- pas de charges de copro (pas de syndic), mais courée bien entretenue par les occupants (par ailleurs calmes lors des visites spontanées et organisées)
- Taxe foncière 2015 : 223€

- Un raffraichissement sera à prévoir pour les peintures, mais le bien nous semble largement louable en l’état

LOCALISATION DU BIEN

- Rue de Douai à Lille
--> C’est un quartier particulièrement intéressant à nos yeux. Il s’agit d’un quartier qui n’avait pas une excellente réputation, en grande partie à cause d’une barre d’immeuble à proximité (bd de strasbourg pour les connaisseurs) qui était l’une des plaques tournantes du marché des stupéfiants…Cette barre est en passe d’être détruite.

Le bien est par ailleurs situé en face de la fac de droit, à proximité du métro et à 5 min des accès autoroutes, à mi-chemin entre la gare saint sauveur et la porte de douai (toujours pour les éventuels connaisseurs).

En sus de la fac de droit, un nouveau campus se construit (ouverture en sept 2017, 1.500 apprentis) à moins de 500m.

Le quartier est donc encore, je pense, sous évalué, en pleine rénovation urbaine (le PLU a plusieurs gros projets à proximité immédiate, financés et lancés dans les prochains mois).

Nous restons dans Lille intra-muros, à 5 minutes à pied du quartier bobo (cela dit sans arrières pensées négatives, le bobo donne de la valeur au foncier) de Saint Sauveur

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût FAI 110.000€
- frais de notaire 8.100€
- Loyer envisagé : 750€ mensuel charges comprises (enlèvement des déchets + entretien chaudière)
- Taux de vacance envisagé 4%
- Travaux immédiats : 3.000 (rampe + trappe aération dans la porte)
- mobilier supplémentaire (table, chaises, vaisselle, DBZ,…) : 6.000€
- Coût des travaux à 5 ans : 3.000 (rafraichissement des peintures)
- Coût des travaux à 10 ans : aucun (façade en très bon état, toiture refaite récemment)

- Taxe foncière hors TEOM : 220€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) / Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés --> on hésite encore sur ce point, je suis preneur de vos avis !

- Rentabilité brute : 9000 / 118.000 + 7.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 8100€ (frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.86 % (dont 0.36 d’assurance)
- Durée du crédit : 240 mensualités
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 3000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP au réel (qui couvre allégrement les recettes locatives pour 10 ans)

CASH FLOW

- Cash flow : 750 - 560 (crédit) - 18.5 (TF) = 171.5/mois ( de quoi couvrir les vacances et prévoir de quoi financer au moins partiellement les déconvenues).

Voilà voilà !

Jusque là je suis plutôt satisfait de ce petit et premier projet immo, je serais curieux d’avoir vos retours ? Suis-je trop optimiste ? Des conseils sur notre première mise en location (l’agence qui nous vend le bien se propose de la faire à titre gracieux) ?

Merci à vous !

Mots-clés : etude de cas, immobilier, lille, rentabilité locative, rentabilité

Nordiste · #2

Bonsoir à vous,

Je vais juste vous faire un retour sur le bien car je connais très bien le secteur.
Je trouve le coût très élevé pour le secteur, il y a un avantage c’est l’absence de copro pour votre bien.
Il y a beaucoup de biens en vente sur le secteur notamment des F2 et studio avec un prix autour de 85-90k€.

Je possède un T2 à proximité et je constate qu’il y a beaucoup de biens à louer.
Votre loyer me paraît bien au dessus du prix pratiqué sur le secteur.
Le loyer moyen est plus proche de 600€ 650€.

Bonne continuation
Nordiste

Menoch · #3

Bonjour et merci pour ce retour.

Côté loyer ce serait 600/650 en meublé avec cour (j’avais ce chiffre en tête pour une location nue) ? Notez que 650, nous restons confortablement au dessus de notre mensualité de crédit, ce qui était vraiment l’un de mes objectifs…

Nous avons pas mal écumé le quartier avant de nous poser sur ce bien, nous avons trouvé les biens autours de 85k/90k uniquement sur des surfaces de 20/25 m2 (et sans terrasse), mais peut être aurions nous dû mieux négocier (nous n’avons obtenu que 10k à la négo, mais néophyte que je suis ça me paraissait déjà énorme…)

Ce qui nous intéressait particulièrement ici, outre l’absence de charge et la faible taxe foncière, c’est l’existence des surfaces extérieures pouvant être réintégrées dans les formules de calcul en cas de plafonnement des loyers…

Nous faisons aussi un petit pari sur le devenir du quartier

Bernard2K · #4

Bonjour,

sans juger défavorablement votre projet, je constate que vous oubliez des choses dans votre calcul de rentabilité et de cashflow.

Rentabilité : vous prévoyez 9 k€ de travaux et achats de meubles : il faut les intégrer au prix d’achat pour calculer la rentabilité. Ils font partie de votre investissement initial.

"Loyer envisagé : 750€ mensuel charges comprises"
Les charges récupérées auprès du locataire correspondent à des charges que vous avez avancées. C’est une opération blanche et non pas une recette. C’est pourquoi, en tant que bailleur, il faut toujours raisonner sur le loyer hors charges.
Supposons 50 € de charges par mois donc 700 € de loyer HC, votre rentabilité devient donc :
- Rentabilité brute : 8400 / 127 000 = 6.6%
et non pas :
"- Rentabilité brute : 9000 / 118.000 + 7.6%"

"Cash flow : 750 - 560 (crédit) - 18.5 (TF) = 171.5/mois"
C’est plutôt :
Cash flow : 700 - 560 (crédit) - 18.5 (TF) - entretien (au moins 50 € par mois en moyenne) - assurance PNO moins charges diverses. Donc plutôt un cashflow positif d’une cinquantaine d’euros par mois si tout va bien.

Pour l’entretien : même si ça apparaît plutôt comme une grosse dépense de temps en temps (et non pas une dépense régulière), il faut le compter dans le cashflow en en faisant une moyenne, AMHA. Par exemple vous prévoyez 3000 € de peinture au bout de 5 ans. 3000/5/12 = 50 € par mois. Donc vous êtes déjà aux 50 €/mois que j’indiquais ci-dessus. Il n’est pas raisonnable de penser qu’une maison de 1930 ne nécessitera aucune réparation, même si les gros travaux ont été faits. Budgéter 50 € ou mieux 60 € par mois me semblerait raisonnable. Un bien immobilier s’entretient, c’est un fait qu’il faut prendre en compte et budgéter.

Menoch · #5

Bonjour et merci pour votre retour. Je suis venu chercher des critiques, je ne prends donc rien mal

Je cherche surtout à anticiper des mauvaises nouvelles lors de la gestion, cet investissement est plus un exercice pour nous avant de passer à des choses plus sérieuses. On essuie les plâtres et on apprend quoi . L’objectif est que le bien se paye tout seul ou presque, j’ai l’impression qu’on y est, mais je cherche à voir ce que j’ai pu oublier…

Effectivement, j’ai bien conscience de ne pas avoir pris en compte tous les éléments dans le cashflow, car je ne savais pas trop comment les valoriser (notamment les travaux), alors je me suis dis que sur 100/150€ de marge mensuelle ça devrait passer…50€/mois selon vous ? C’est mon gros défaut, je n’ai aucune compétence pour estimer des travaux (faut que je bosse dessus)

Par contre je ne comprends pas bien les 50€ d’entretien/mois, à quoi correspondent-ils ?

Apres, notre objectif est essentie

Bernard2K · #6

Pour moi entretien = travaux à la charge du bailleur. Du plus petit (un robinet à changer par exemple) au plus gros (toiture, façade…).

On trouve des coûts d’entretien moyen d’un logement, sur internet, de l’ordre de 1 % par an de la valeur neuve. Dans votre cas ça donnerait (sur la valeur d’achat à défaut de la valeur neuve) : 110 000 * 0.01 = 1100 €/an ou 92 €/mois.

Pour un bien géré en direct où l’on est plutôt économe sur l’entretien, on peut espérer être à 0,5 % soit la moitié.

Dans le cas d’un meublé il faut ajouter le renouvellement des meubles, à moyenner dans le temps.

Par contre, c’est un coût moyenné sur le très long terme. Il ne serait par exemple pas raisonnable de budgéter 50 €/mois (et c’est tout) si l’on sait que l’on a une toiture et une façade à refaire dans les 10 ans.
Il faut aussi prendre conscience que l’immobilier locatif étant souvent sous-entretenu, on peut acheter un bien qui nécessite beaucoup plus que 1 % par an, parce qu’il y a beaucoup de retard à rattraper ! Par exemple cuisine et SDB vieillotes : rien que de les refaire à neuf pour être au standard moderne (mitigeur, douche à l’italienne, sèche-serviette etc.), ça coûte cher !

Donc, il faut adapter cela au cas par cas. Mais c’est une première approche qui sert surtout à éviter d’oublier ce poste de dépenses !

J’ai fait une erreur : ça ne se déduit pas directement du cashflow, car ça rentre dans les charges déductibles.

Menoch · #7

Merci pour le retour et l’estimation.

C’est ce qui nous plaisait dans ce bien, c’est qu’il déjà au niveau moderne (sur la cuisine et la sdb notamment, fenetres egalement), il ne lui manquerait qu’un petit raffraichissement de peinture pour être comme neuf !

antoine · #8

En étant petit nouveau, je me permettrais une remarque uniquement sur votre crédit, je pense que vous pouvez faire beaucoup mieux aussi.
Pour info, j’ai finalisé mon projet le 01/08/2016
Financement 110% (239 500€) sur 240 mois à un taux assurance comprise de 1.45% (1,40% de prêt; 0,05 d’assurance)

Menoch · #9

Ce que je n’ai pas précisé c’est que je suis en CDD…dur de négocier dans ces conditions…

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