LMNP : les déductions possibles en régime réel

Isa6068 a écrit :

Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Effectivement, ça peut prendre du temps le LMNP au réel surtout dans votre cas où vous travaillez avec des touristes.
J’ai la chance d’avoir peu de turn-over (Paris). En 16 ans, je n’ai eu que 4 locataires différents pour un bien. Ca facilite.
Je passe par un expert-comptable.

Je dirais que si le différentiel d’impôts entre le micro bic et le réel est inférieur à 1000 (voire 1500 si c’est compliqué comme vous), vaut mieux opter pour la simplicité du microbic.

@Freya

Bonjour,

1. Je ne suis pas d’accord non plus. En tout cas, sur le marché parisien, je trouve que les meilleures affaires sont par agence. Ceux qui passent par une agence ne veulent pas s’embêter, ils acceptent facilement l’estimation de l’agence qui a tendance à sous évaluer légèrement pour vendre plus vite. A contrario, les particuliers ont tendance a surevaluer leur bien.
J’ai toujours acheté par agence mais toujours revendu en direct.

3. Mon comptable y est allé franco. 3.33% pendant 30 ans. Vous allez m’inquiéter, ma déclaration est partie…

A vous de voir pour le meilleur régime. Excel est votre ami …

Philippe30 a écrit :

Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe

Désolée mais je ne parviens pas à répondre en prenant les passages spécifiques

1) Oui, nous sommes d’accord. Quelquefois, le particulier "empoche" la commission de l’agence. Mais pas tous. Certains veulent juste ’un net vendeur". Un particulier veut 100000 net vendeur, par agence, cela donne 108 000 euros. Le vendeur, même s’il met l’annonce sur PAP à 106 000, aura plus de marge de manoeuvre en terme de négociation.  C’est ainsi que j’ai pu acheter un studio dans le 11e à 104 000 euros. En agence 110 000 euros, par le particulier 108 000 euros, prix ramené à 104 000 euros.

2) Non, je n’ai pas encore déclaré au réel. C’est justement ce que j’examine. Mais pour l’instant, les chiffres me disent que LMNP, dans ma situation, n’en vaut pas trop la peine. Et les frais que vous mentionnez, je peux déjà les déduire au titre de ma profession principale. (ordinateur, transport, téléphone, internet, etc…. sauf le mobilier, car rien à voir avec ma profession)

3) 3,3 % oui, je vais en parler à mon comptable parce que là, cela peut changer la donne.

4) Eh oui, justement, vous en avez 4 de payés et 14 non payés. Moi, j’en ai deux payés et UN SEUL à rajouter. Donc, pour deux, je perds les 50% d’abattement et j’ai très peu à déduire. Le troisième ne me permettra pas de compenser, même avec des amortissements de 5%….C’est vous dire.

De plus, justement, pas de travaux de copropriété importants et les loyers sont respectivement 880 euros et 700 euros. Les studios sont à Paris.

5) L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle.

6) Oui, en Régime foncier, on ne peut pas amortir mais on peut déduire quand même beaucoup et surtout on déduit ce qui m’intéresse, moi. Les travaux. Je viens d’acheter un 70m2 à  40 000 euros FN inclus et j’ai 60 000 euros de travaux à déduire de mes revenus fonciers. L’année prochaine, 2014, je remets cela. J’ai 10700 euros qui sont imputés sur mes revenus globaux, gommant ainsi les revenus MICRO BIC qui me restent, justement, après le fameux abattement de 50%.

Fiscalement, je me débrouille très bien, en tous cas, pour l’instant. Mais dans trois ans, les choses changeront, je n’aurai plus de travaux à déduire. Et là, se posera la question du LMNP:

J’ajoute que certains biens ne se prêtent pas à la location meublée (donc LMNP). J’ai plusieurs biens en régime foncier qui collent mieux à la location en vide.  Grande surface en province.

Je suis consciente que je ne fais pas les choses en fonction d’une logique pure de défiscalisation à l’extrême. Mais je n’ai pas à rougir de mon parcours immobilier, qui équilibre besoin de sécurité et prise de risque. Pour info, il me suffirait de vendre un seul bien (sur 9) pour solder mes prêts. Et cela fait bien longtemps que je suis rentière.

C’est pourquoi je dis que tout dépend de la situation de la personne. Dans certains cas, mieux vaut choisir le micro bic ou le foncier. Dans d’autres, le LMNP, statut que je serai probablement amenée à prendre à l’avenir.

GoodbyLenine a écrit :

CA dépend de quel risque on parle…..

Par ailleurs, votre raisonnement comporte peut-être un biais mathématique : y a-t-il vraiment plus de chance que 10% (par exemple) de vos locataires ne paient plus le loyer (en moyenne, sur une longue période) si vous avez 5 locataires ou si vous en avez 20 ? J’en doute.
Par contre, avec beaucoup de locataires, vous aurez sans doute à gérer plus d’incidents de paiement, chacun vous fera "moins mal", et vous deviendrez plus familier de la chose (donc le gérerez mieux).

Je suis d’accord avec vous.

Si on parle en nombre d’impayés , il est certain que un impayé pour une location fait du 100 % d’impayé par contre 1 impayé pour 10 locations ne fait plus que du 10 %.

Si on parle en % d’impayé sur le nombre de locations , plus on a de locations et plus on lisse le problème car les autres revenus locatifs si on a pris soin d’être excédentaire couvre le risque on mutualise les risques sur le volume.

Concernant un risque social important , là on sort d’une société bien cadrée pour rentrer dans des zones de turbulences, il est certain que personnes ne peux connaitre l’avenir , je suis un peu pessimiste mais je me dis qu’il faut mieux tenter que regretter ensuite.

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

Hum Philippe30 … je ne suis pas si mécontente d’avoir affaire à une professionnelle qui s’intéresse à ce qu’elle fait, même si en contrepartie je n’ai pas envie qu’elle m’emm… alors que je suis convaincue d’avoir raison. J’ai vu à plusieurs reprises des notaires (idem pour des avocats et des comptables, experts ou non) qui font des erreurs dans les dossiers qu’ils traitent, par incompétence ou par paresse … et parfois aussi parce que leurs clients ne leur ont pas tout dit, ne leur permettant pas d’avoir la bonne analyse ou de donner le bon conseil.
Pour ma part, j’ai une formation, un parcours professionnel et une curiosité pour tout ce qui touche à la fiscalité, au droit et à la gestion, qui me permettent d’être souvent au moins aussi compétente que ces professionnels. Mais comme eux je ne suis pas infaillible, alors la confrontation des opinions et argumentations est souvent bénéfique.

StephBanquophobe, je ne suis pas sûr que, de mémoire, la hausse des loyers ces dix dernières années fut aussi importante que celle des prix.

Il faudrait là aussi vérifier, mais je crois que lors de la forte chute des prix immobiliers des années 1990, les loyers ont évolué à la hausse, contrairement au prix de l’immobilier.

posté sur mauvais sujet

GoodbyLenine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

J’ai le choix de ne pas prendre l’autoroute à 4 h du matin par temps de neige ….

J’ai fait un choix d’investissement et je ne sais pas ce que demain sera fait , cela me semble logique comme approche et je dis et j’exprime le fait que si tout va mal je perd tout et alors ?

Mais comme j’approche des 1.000 e de cash mensuel avec un compte bien rempli par deux ventes d’appartements donc je peux gérer l’imprévu sereinement.

Comme l’a indiqué ZX-6R le risque se réparti sur le nombre même si on peux  tempérer ces propos par une période de malchance générale dans vos revenus locatifs.

Je poursuivrais donc mes investissements comme je l’ai fait jusqu’à présent avec une optique de changement d’activité professionnelle à un horizon de 2 ou 3 ans en essayant de ne pas prendre trop de risques toutefois, ZX-6R doit me comprendre pour avoir quelques infos à son sujet et savoir qu’il a fait un beau parcours et en phase de reconversion tout a fait enviable.

Cela s’appelle de l’investissement  , certains le pratique de manière plus ou moins active , je ne prétend pas être un chemin à suivre , certains n’aiment pas le bricolage , d’autres n’aiment pas voir leur taux d’endettement et leurs mensualités flirter avec des sommets moi cela ne me dérange pas malgré le reflet de ce que vous pouvez lire , je sais très bien ou je vais et quel chemin j’ai parcouru.

Je connais mes objectifs futurs , je fonctionne par objectifs , c’est le moteur pour avancer dans la vie , tout est une question de personnes et de curseur.

Philippe

Philippe30 a écrit :

L’investissement présente toujours une part d’incertitude , les prix actuellement sont hauts  , votre modèle que vous avez construit il y a 20 ans Range19 était rentable du fait de prix bas.
Philippe

Mon modèle fonctionne aussi avec des prix hauts, je suis un excellent acheteur
Cf la dernière construction.
C’est avec des prix élevés, des loyers riquiquis, une valorisation surestimée et un enthousiasme démesuré que ma pratique serait dangereuse.

@GBL :
J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

@StephBanquophobe :
Désolé je n’avais pas compris que vous parliez en % vs valeur absolu (vous ne l’aviez pas écrit).
Personnellement, je prendrai une assurance pour mes biens en province. Mais le fait d’acheter sous le prix du marché me permet de louer à un loyer légèrement inférieur à la concurrence, et le fait de louer meublé donne une valeur ajoutée : un locataire choisira mon beau T2 avec écran plat et cuisine équipée plutôt que la même chose vide pour un loyer identique. Pour Paris par contre aucun scrupule, je loue le plus cher possible, la demande est trop forte de toute façon. Je vous remet donc le +1 du à mon incompréhension (sous 24h)

Mais vous vous levez à quelle heure Philippe?!

Effectivement je connais cet article. On peut dire que l’interviewé est un gros poisson.

Personnellement, ce n’est pas du tout ce que j’envisage. Je compte faire une petite opération par an, pas plus. Je n’en aurai pas besoin. Par contre, vu que j’aurai bcp plus de temps libre, je compte bien faire les enchères, développer mon réseau auprès des notaires pour trouver les bonnes opportunités.

Oui ca fait plusieurs fois que je vois vos posts à des heures pas possibles! Le monde appartient à ceux qui se lèvent tot!