LMNP : les déductions possibles en régime réel

Gros oeuvre 40 ans structures, charpentes, voirie et réseaux divers

Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures  20 ans

Installations Générales et Techniques  (IGT)   15 ans  chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité

Agencements 25 ans cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité

travaux 10 ans autre

mobilier 5 ans

frais d’achat 5 ans

Pour le terrain sur Cahors 10% c good.

A mon avis, amortir un immeuble sur 20 ans, ca risque de pas plaire au fisc….

Lmnp amortissement : tout sur l’amortissement LMNP

Par exemple sur ce sit, il parle de 20 à 40 ans pour amortir l immeuble . Donc d âpres ce sit 20 ans est possible .

Je viens d en voir un autre qui parle de 50 ans .

les experts comptable , les différents professionnels immobilier , les investisseurs , les revues , divers source d information .

C EST DIFFERENT .

Sur quoi ce base le fisc ?

Un EC qui gère des LMP/LMNP m’a dit qu’il répartissait fonction du dossier et qu’il avait des règles d’amortissement qui passaient. Il m’a imposé aussi de passer par un CGA (comme quoi il n’a pas totalement confiance)

Il n’y a pas de règle et l’administration peut contester votre calcul. Mais les règles données par ZX-6R sont un bon compromis.

On peut aussi jouer sur la répartition pour un immeuble existant entre le gros oeuvre, agencement etc

cricri77700 a écrit :

Bonjour..

Je suis en train de faire ma déclaration lmnp 2014.

Je pensais déduire mes frais de notaire soit en charge soit sur 5 ans amortissable.

Je fais moi même la compta .
je suis aider par une expert comptable ( mère d un ami d enfance ) qui me dit que les frais de notaire sont amortissable sur 20 ans associé à l immeuble .

Donc prix du bien - 10% ( terrain ) + fdn = amortissement sur 20 ans

? En charge ou sur 5 ans c est illégal ?

Voilà ce que dit la documentation fiscale au sujet des frais de notaire :

BIC-IV-14320 s
Les frais d’acquisition d’immobilisation sont, selon l’option exercée par le contribuable, soit compris dans les charges immédiatement déductibles, soit rattachés au coût d’acquisition du bien et, le cas échéant, amortissables sur sa durée d’utilisation (PCG art. 213-8 et CGI ann. III art. 38 quinquies). L’option est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations. Une option distincte peut toutefois être exercée pour les titres étant précisé qu’une règle fiscale particulière est prévue pour les titres de participation acquis par des sociétés soumises à l’IS (n° 7575).
Les frais d’acquisition d’immobilisation concernés par l’option sont les droits de mutation et d’enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions versées à un intermédiaire, les frais d’insertion et d’affiches ainsi que les frais d’adjudication.

Il y a donc un choix à faire en sachant que si vous les passer en charges et qu’un déficit est issu de cette constatation en charges, ce dernier ne sera reportable que pendant 10 ans et après sera perdu. L’inscription en immobilisations permet d’éviter ce genre de désagréments.

Concernant l’amortissement sur 20 ans, ce n’est pas si simple que cela puisqu’il faut amortir selon la méthode des composants (soit un éclatement de l’immeuble en différents postes avec des durées d’amortissement  différentes).

Concernant l’application de la méthode des composants, j’avais déjà mentionné l’existence d’un tableau avec des exemples de décomposition pouvant être utilisés cf. message 53 de cette file de discussion :

Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (3/5)

Oz a écrit :

Pour compléter mon précédent commentaire voilà ce qu’en dit la documentation Lefebvre :

Situation des immeubles

3000L’application aux immeubles de la méthode par composants comporte certaines spécificités que nous récapitulons dans la présente rubrique. En vue de la décomposition du patrimoine immobilier, il est recommandé, dans un premier temps, de classer les immeubles de l’entreprise en fonction de la qualité et de la nature de la construction puis, dans un second temps, de prendre en compte la nature des composants. La nécessité de décomposer les immeubles s’impose dans la plupart des situations, étant précisé que l’appréciation du caractère significatif des éléments qui le composent est menée indépendamment de l’activité principale de l’entreprise.

3005L’élaboration d’une typologie des immeubles en fonction de la qualité et de la nature de leur construction permettra ensuite d’établir une nomenclature des familles de composants. Ainsi, par exemple, une entreprise qui détient un patrimoine immobilier diversifié et substantiel peut classer ses immeubles selon leur nature : immeubles à usage industriel, commercial, d’habitation ou de bureau. Au sein de chacune de ces catégories des sous-distinctions peuvent être établies en fonction de l’ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, de la qualité de la construction. Au sein de chaque catégorie d’immeubles ainsi définie, il importe que la décomposition soit homogène en fonction de leur affectation spécifique. Pour la définition de la liste des composants la plus adaptée, les entreprises peuvent s’appuyer sur des expertises externes menées par catégories d’immeubles.

3010La deuxième étape dans la décomposition de l’immeuble consiste à adapter la « décomposition technique » de celui-ci. Ainsi, pour un immeuble à usage commercial utilisé dans le secteur de la grande distribution (par exemple abritant un supermarché), les installations de sécurité et de surveillance peuvent être constitutives d’un composant autonome. Il en va de même pour un établissement bancaire. Ainsi, pour des immeubles de qualité moyenne, il pourrait être considéré que la façade ou la toiture ne devraient pas faire l’objet d’une utilisation différente de celle de la structure. Une solution différente peut être mise en oeuvre pour des immeubles de bonne qualité.

3015La définition de la liste exacte des composants peut être opérée en deux étapes. Après avoir déterminé des composants principaux (second oeuvre, équipements techniques, et aménagements intérieurs), l’entreprise peut envisager l’éclatement le plus opportun de ces éléments (équipements techniques et aménagements intérieurs notamment) en fonction des caractéristiques physiques et de l’affectation de l’immeuble.

3020Par ailleurs, s’agissant des immeubles, l’administration a admis que les entreprises peuvent se référer à deux études sectorielles, l’une réalisée par les organismes de logements sociaux et l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis CNC 2004-11 du 23-6-2004) (voir annexe à BIC-X-75200 s.).
Inst. 30 décembre 2005, 4 A-13-05 n° 36 ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 160, 12 novembre 2012.

Et pour la décompostion :

cricri77700 a écrit :

je reste quand même perplexe mais elle me dit qu elle a jamais eu de Pb ac le fisc en procédant ainsi…

Pas de problème en étant contrôlé ou sans contrôles ?

cricri77700 a écrit :

Pour les frais de notaire : en charge ou sur 3 ans.

Sauf erreur de ma part, ceci était possible il y a quelques (= plus de 8) années, mais n’est plus possible à présent, où les seules alternatives sont en charges ou amorti avec l’immeuble.
Je n’ai pas la référence du texte sous la main, mais mon expert comptable était formel…

Votre EC semble ne pas toujours faire évoluer sa pratique avec l’évolution des lois et textes similaires….

Si vous déclarez au foncier (le délai est celui de votre déclaration IR) vous êtes obligé de rester à ce régime durant 3 années. Cela ne vous empêcherais pas de déduire les travaux (au réel) mais d’amortir le bien, c’est certain. De plus, si vous avez un bail de meublé la situation n’est pas correcte légalement.

A votre place je plaiderais la clémence et l’ignorance auprès des impôts en demandant une déclaration BIC tardive (vous avez en gros 3 mois de retard pour l’expression du souhait et 1 mois pour la déclaration). Je courrais auprès du greffe du tribunal de commerce m’inscrire LMNP(en précisant bien date de début d’exploitation 08/14) et trouverais en expresse un comptable pour faire une déclaration au BIC.

Dans tous les cas vous n’auriez pas déjà du payer la CFE (exempt 1ère année, puis fin d’exercice ensuite)
Bon courage !

Comment définit-on "année fiscale" ?
Est ce que je peux faire l’opération suivante:
je démarre une location en foncier régime réel au mois de Juillet 2015, je reste dans ce régime en  2016 et 2017.
Au mois de janvier 2018, je peux passer en meublé ou dois je attendre juillet 2018?

Merci

bonjour,

je profite de ce thread pour expliquer mon cas personnel et avoir des réponses à ma problématique (merci d’avance)

L’heure est à ma toute premiere déclaration d’impot pour l’année 2014.
Je suis propriétaire d’un appartement depuis septembre 2014 que je loue en location nue.

je comptais le déclarer au réel.

Sauf que j’ai recu le préavis du locataire actuel il y a un mois, il va quitter les lieux prochainement, et un autre va s’installer dans l’appartement que je vais louer en meublé (LMNP réel).
Dois-je le déclarer pour l’année 2014 en location nue ? oui puis je le déclarer en meubléé (en micro bic)

Si je le déclare en nue au réel pour les 4 mois de 2014, j’ai peur d’etre pénalysé ensuite pour le passer en LMNP réel l’année suivante (quid des amortissement des frais de notaires ?)

Merci d’avance pour votre retour et vos eclaicissements

Merci DDtee.

Pour moi faire du meublé est avantageux car je ne payerais pas d’impôts les premieres années grace a l’amortissement des frais de notaires.

Si je dois passer de nu à meublé alors je perds cette déduction possible des frais de notaire, donc pas vraiment avantageux… Je dois donc revoir avec le futur locataire si du nu à la place du meublé l’intéressé (je pense que oui car la CAF subventionnera plus si ce n’est pas du meublé).

Non c’est moins quand c’est meublė, il y a une pondération à cause des meubles