Yves78 [78] : étude de cas immobilier (location nue/meublée : quel régime fiscal ?)

Bonjour

S’agissant d’une RP , vous devez choisir si il vaut mieux vendre ou louer tout d’abord.  Il conviendrait d’avoir une estimation ( plusieurs ) d’un prix de vente.

Si vous partez sur de la location, ( si le marché existe) vous n’avez pas vraiment d’alternative au LMNP au risque de payer beaucoup d’impot ( c’est le seul calcul a faire )

Mettez tous les couts dans la location , pas juste le loyer esperé ( syndic, travaux , hypothese de vacances,  IMPOT , trajet ou delegation  puisque vous serez a distance).

et vous comparez ca par rapport a vendre et placer sur une AV en fond euros  ( ensuite vous pouvez voir d’autres placements)

cdt

yves78 a écrit :

en location nue je suis à un rendement de 2.6% net
en location meublée je suis à un rendement de 2.9% net

les rendements sont ridicules.

Ridicule par rapport aux soucis que peut poser la location ? Sûrement, surtout si vous pensez qu’il n’y aura pas en plus de prise de valeur du bien.

Ridicule par rapport aux autres placement possibles ? Pas forcément, la bourse permet de meilleurs rendement au prix de plus de volatilité, tandis que les placements sûrs auront un rendement plus faible

Plusieurs éléments pour alimenter votre réflexion:

yves78 a écrit :

par contre je me suis dit que l’AV n’est pas le meilleur placement si on a besoin du capital sur 5 ans ?

L’assurance vie fait certainement partie des meilleurs placements pour disposer rapidement de liquidités et financer un achat. Une assurance vie sera généralement bien plus facilement mobilisable qu’un logement loué en meublé et le montant pourra s’ajuster au besoin.
Regardez parmi les meilleur fonds € et faites vos simulations.

Votre RP est sans doute en plus-value, vous pouvez donc profiter de l’effervescence actuelle des prix pour vendre votre bien, sauf à parier sur une montée importante des prix dans les prochaines années avec le grand Paris.

Vous n’avez actuellement aucun emprunt, il pourrait être intéressant de profiter des taux actuels pour acheter un bien locatif vers Bordeaux. Cela vous protégerait également en partie contre une hausse des prix et des taux d’ici 3/5 ans si vous décidiez de passer à l’achat. Vérifiez cependant que l’offre en LMNP n’est pas déjà surchargée avec le retour des Airbnb.

Commencez à estimer le montant d’apport que vous destineriez à un achat sur Bordeaux, il ne sera pas forcément utile d’immobiliser l’intégralité de voter capital pour cet achat, ce qui vous permettra d’envisager une stratégie patrimoniale à plus long terme via des actions en PEA par exemple.

Si je peux me permettre quelques commentaires sur vos calculs :

1) Pourquoi appliquez-vous le régime du micro foncier (abattement de 30%) alors que le régime réel est plus intéressant dans votre simulation en location nue ?

2) Les 2000€ annuels de meubles me paraissent élevés dans votre simulation LMNP

3) Pour calculer votre rendement j’intègrerai également les travaux réalisés à 20k

4) Pour apprécier l’opération dans son ensemble il serait (peut être) intéressant de prendre en compte le fait que vous avez habité cet appartement durant 3 années. De mon point de vue (cela se discute), vous avez déjà commencé à amortir les frais de notaires réglés lors de l’achat.