Tof91 : étude de cas immobilier (vente ou travaux et relocation)

Tof91 · #1

Bonjour,

En décembre 2016,mes locataires vont partir de l’appartement.
Je me pose la question des travaux ou de la vente en l’état.
Sa valeur d’achat est 100k€ en 12/2004 mais loué à partir de 12/2010.
Le restant du sera de 20k€ Le 12/2016 et le loyer 650€ Pendant toute la période.
Pendant la période de location:pas de période de vacances et aucun travaux.
En l’état je peux tirer 125k€ d’une vente mais avec la taxe sur la plus value je ne sais pas trop si c’est rentable.s’applique t-elle cette taxe dans mon cas ? Une agence m’avait dit que je ne paierais pas d’impôts sur la plus value mais cette agence poussait à la vente et je n’ai pas posé de question sur cette décote? comment calculer la taxe sur la plus value? L’histoire sur les 22ans avec exonération . Pourquoi ne s’appliquerait t-elle pas pour moi?
La rénovation va coûter 15k€ que je pourrai de fiscaliser sur 3 ans si je repars sur un cycle de location.
Je crois en son "pouvoir attractif".

Comment calculer un rendement dans mon cas: 5 ans en résidence principale/ 5 ans en location?
Quelle stratégie ?

Message édité par l’équipe de modération (01/09/2016 15h45) :
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Mots-clés : immobilier, re location, tof91

GoodbyLenine · #2

En ce qui concerne l’impôt sur la plus-value : www.pap.fr/argent/impots/les-plus-value … -imposable
Prix d’achat = 100 k€ + frais de notaire (ou 7.5%) + travaux (ou 15% forfaitaire)
Prix de vente = 125 k€ (à confirmer)
Abattement = 45% pour les 19% et 13.2% pour les PS à 15.5%
et vous payerez 23.9% (55%*19% + 86.8%*15.5%) de la différence "prix de vente" -"prix d’achat"
soit 23.9% * (125 000 - 100 000 * 1.075 * 1.15) = 329€
c’est à dire quasiment rien.

Le calcul du rendement passé ne vous servira à rien pour prendre une décision sur le futur de ce bien.

En ce qui concerne la décision de conserver ou de vendre, vous pouvez comparer le flux de trésorerie (en actualisant chaque composant en €uros de 2016) si vous conservez le bien (loyers perçus, - charges non récupérables, - travaux, - échéances d’emprunt, - impact sur vos impôts, + prix de vente à terme), et celui si vous cédez le bien et replacez le cash obtenu (prix de vente - frais - remboursement anticipé du solde de l’emprunt - impôt sur plus-value) ailleurs (et le résultat dépendra beaucoup de vos anticipations de rendement sur cet "ailleurs").

Tof91 · #3

Ok pour le montant mais je n’ai pas compris la ligne abattement svp

lachignolecorse · #4

J’aborderai différemment la question. Le choix de conserver ou vendre dépend de votre stratégie future.

Quelle est votre stratégie ?

vendre, c’est encaisser la plus-value et alléger votre endettement.
rénover, c’est garder votre bien et votre endettement

Pour quoi faire ensuite?

Tof91 · #5

La stratégie n’est pas de dégager du cash avec la vente.
il me reste 23K de restant du sur cet appartement et je pourrai les rembourser la defisc ne me rapporte plus que 500 E/an.

Le bien en lui-même n’est pas trop mal il est surtout rentable 8% de renta brute.
le problème c’est le cout de la rénovation en regard du loyer faut que je calcule.

de plus ,j’aimerai refaire un investissement locatif d’ici 2 ans et je ne veux pas que les travaux viennent amputer l’endettement possible…

xazh · #6

Tof91 a écrit :
Ok pour le montant mais je n’ai pas compris la ligne abattement svp

45% pour les 19% = Vous avez un abattement de 45% (en fait il me semble que c’est 48, mais restons sur cette valeur pour l’explication) pour durée de détention sur la plus value pour le calcul de l’impot sur les plus value (dont le taux est 19%). Vous payez donc cet impot (19%) sur PV x (100% - 45%) = PV x 55%.

13.2% pour les PS à 15.5% = idem mais pour les prélèvements sociaux (l’abattement est plus lissé. Donc vous payez 15.5% sur 86.8% de la PV.

Au final ca donne PV x 0,55 x 0.19 + PV x 0.868 x 0.155 = PV x (0,55x 0.19 + 0.868 x 0.155) = PV x 0.239.

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