Chuck : étude de cas immobilier (relocation et travaux)

Bonsoir Chuck,
C’est une choix/une stratégie assez personnelle. ça a un coût non négligeable et des avantages notamment lorsque la concurrence est forte.

À chaque fois que j’achète un bien vide/qu’un locataire part et -bien sûr- si c’est nécessaire, j’en profite pour le remettre au goût du jour et le rendre attractif par des équipements qui aujourd’hui sont devenus très communs :
- pose d’une cuisine équipée/plaque de cuisson/hotte/évier neufs + espaces avec raccords et évacuations pour machine à laver & lave vaisselle, ajout éventuel de prises électriques etc, selon le type de logement four électrique intégré.
- Robinet mitigeur / éventuellement thermostatiques
- éventuellement réfection faïences salle de bain/remplacement baignoire si marquée/usée
- Meuble de salle de bains plutôt qu’un lavabo
- Peintures neuve si elles ont vieilli
- Idem pour les revêtements de sol.
Les gens attachent plus d’importance à l’aspect de la salle de bains que par le passé. Les faïences trop datées font tâche.

Ces travaux de rafraîchissements/rénovation, parfois assez lourds, facilitent grandement la relocation.
La visite est plus plaisante, ça valorise le bien et avec un peu de chance et quelques conseils savamment distillés, on peut espérer des locataires un entretien moins indigent que la moyenne.
Selon le type d’appartement et surtout les locataires, un rafraîchissement tient 5 à 20 ans…

Je refais actuellement un T3 que je viens d’acheter et qui a été en partie rafraîchi il y a quelques mois par le papy bailleur dans l’objectif de s’en séparer.
Le choix des produits fait tellement pingre et vieux que je remplace tout à l’exception des sols qui sont bien même s’ils ne feront pas 10 ans faute de qualité idoine.

Dernière modification par Range19 (02/01/2020 20h09)

On n’a peut-être pas la même stratégie avec des biens hérités qu’avec un patrimoine que l’on construit.

Dans tous les cas, ces travaux de remise au goût du jour sont déductibles et valorisent le bien, une gestion "active" de son patrimoine a toujours des retombées positives. Et c’est plus facile de le faire tant que le bien est vacant. On pourrait aussi évoquer les bienfaits pour l’image du bailleur que vous êtes et des bailleurs en général.
En le faisant vous même vous en auriez pour moins de 3 mois de loyer.

Bonjour,

Quelques remarques par rapport à votre projet :

- L’achat du bien par la SCI sera traité comme une vente (frais de mutation, frais d’actes et paiement de l’impôt sur les plus values le cas échéant)

- La fiche dédiée de service public précise également les conditions d’évolution du loyer dans les différents cas de figure en zone tendue (inoccupation pendant plus de 18 mois, loyer sous-évalué, travaux d’amélioration)

- Le fait de transférer votre bien dans une SCI à l’IS ne va pas rendre le bien intrinséquement plus rentable.
Avez vous réalisé une simulation ? Le montant des loyers couvrira t’il les charges et le remboursement de l’emprunt ? Serez vous dans l’obligation d’apporter la différence à la SCI via le compte courant d’associé ? Avez vous une idée du montant des travaux dans les 10 ans à venir ?

- Je comprend votre souci "valeur sentimentale", mais existera t’elle encore à la fin du remboursement de l’emprunt, en particulier si les locataires n’entretiennent pas scrupuleusement le bien et que vous ne réalisez pas régulièrement des travaux… Mon expérience dans le domaine est particulièrement cuisante : j’ai revu l’appartement de mes grands-parents après 35 ans de location..

Canyonneur

Ce qui m’étonne est que vous ne calculiez pas la rentabilité du bien par rapport à sa valeur actuelle…

Si vous n’avez pas d’exigence en terme de rentabilité mais seulement une exigence fiscale, il faut le passer en meublé… C’est un moindre mal mais ce n’est pas l’optimum financièrement parlant (cf 2,5% de rentabilité…).

Avec un bien immobilier à faible rentabilité et avec un fort aspect sentimental (j’entends par là que vous n’envisagez pas de vendre), il faut acheter d’autres biens avec une bonne rentabilité et les louer en meublé. Les amortissements du bien à 2,5% servant à ralentir l’imposition des nouveaux biens…. Bien entendu, les meublés doivent être exploité en LMNP au réel pour que le montage suggéré est un sens. A ce sujet, vous pouvez vous procurer le dernier livre de le boulc’h

L’option de sci is est une mauvaise solution : voir ce qu’a déjà dit canyonneur + problématique en cas de vente quand on est à l’IS (voir sujets sur ce forum).

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (03/01/2020 20h40)

Pierrot,
Le choix du meublé a également été mis sur la table. Nous devons d’abord vérifier qu’un T3 meublé dans le quartier intéresse.

Pour information nous avons fait appel à un auditeur patrimonial et dans son rapport nous avons, entre autre, les différentes simulations en cas de vente, location nue/meublé de ce bien.
Nous savons donc précisément quel est le meilleur choix "fiscal"
Aujourd’hui nous avons déjà un autre meublé, différents investissement pour défiscaliser et des revenus trimestriels qui tombent.

Bernard,

Vous ne parler là que du point de vue "investissement" et ne prenez pas en compte l’aspect le plus important (aujourd’hui) qui est le "sentimental". (cf vos 5 derniers mots)

MME veut absolument garder ce bien, peu importe ca rentabilité actuelle car il ne lui coûte "rien"
D’où la 4 eme option de la SCI. Comme vous l’avez noté, nous savons que la vente de bien en SCI est vraiment à étudier avant de le faire.
Après nous devons étudier ce rachat et il est possible que la banque ne suive pas …

J’entends que 95% des sujets traités sur le forum demandent des réponses purement fiscales ou d’optimisation mais ici nous recherchons davantage des avis "humains"

En tout cas merci pour les différentes réponses qui nous seront certainement utiles pour un autre projet.

Le rendement de 2.5 est-il brut ou net ?

chuck a écrit :

L’appartement est en bon état (huisseries et chaudière récents) cependant la salle de bain et la cuisine sont dans leur jus et très vieillots.

Puisque vos choix sont sentimentaux et aussi, je crois comprendre, de ne pas avoir d’"embêtement" avec cet appartement, il faut faire les travaux, et les faire faire par de bons artisans sans lésiner sur la dépense.

Car :
- tant qu’à "aimer" cet appartement, il faut l’entretenir.
- salles de bains et cuisine "très vieillots", cela amène du turnover (les locataires s’en vont dès qu’ils trouvent mieux), cela amène des profils de locataires de moindre qualité (ils prennent votre appartement en second choix, car leur dossier n’a pas convaincu les bailleurs de "beaux" appartements), et cela amène des comportements regrettables de la part des locataires ( avec le raisonnement : "puisque le bailleur ne fait aucun effort, moi non plus").
- ne pas lésiner à la dépense, car lorsqu’on tire trop sur les prix, on prend des risques (mauvaise exécution, matériaux de moindre qualité, chantier qui traîne, etc). Bien sûr le prix n’est pas le seul élément qui concourt à la qualité du chantier, mais c’en est un parmi d’autres. Notez en particulier qu’un chantier mal mené sur salle de bains ou cuisine, ça mène au dégât des eaux à plus ou moins long terme. Il faut des artisans sérieux pour ne pas entendre parler de cette cuisine et cette salle de bains pendant au moins 10 ans.

Bonjour,

Si j’ai bien compris la situation:
Vous avez acheté votre maison principale, vendu la maison qui était dans l’héritage et votre femme a récupéré au travers de la succession un appartement auquel elle est attachée.
La SCI que vous voulez monter est avec votre femme et non pas le frère à l’étrangers je pense.

Il y a quelques temps, je me suis posé la question d’une SCI familiale  pour transmettre à mes enfants qui vivent en Belgique et Suisse. Après avoir lu beaucoup de choses sur ce forum j’ai laissé tombé car il est préférable pour notre famille de mettre sur de l’AV de l’argent pour payer les frais de succession. De toute façon pour nos enfants, c’est de l’argent qui tombe du ciel et l’AV ne rentre pas dans le calcul de la succession.
Une SCI engendre des frais et les appartements ne seraient plus vraiment à nous donc je suis resté en LMNP.

J’achète des appartements délabrés, non entretenu depuis plusieurs décennales, je les retapent moi même ( 500 heures: je suis artisan ) et je les remets en location. Comme dis Bernard2K, un appartement neuf incite beaucoup plus les locataires à faire attention et de ce côté là, je n’ai aucun soucis d’entretien. Donc si vous voulez le garder, je vous conseille de le mettre au goût du jour.
Le colocation rentre dans les moeurs petit à petit et comme il n’y a plus de solidarité entre colocataires, c’est plus facile à louer.

Fiscalement, le fait de passer en LMNP permet d’amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ou 30 ans, on peut amortir les travaux fait par des artisans et les gros investissements pour le meubler, passer en charge tout un tas de petites choses. En gérant vous même les locataires et le bien vous économisez les frais d’agence et leur mauvaise gestion. A la revente ( en cas de coup dur ), les amortissements ne sont pas pris en compte car c’est la fiscalité des particuliers qui interviens. Si vous attendez 5 ans, vous pouvez mettre un forfait de travaux de 12.5% sans  que le fisc ait besoin de justificatifs ( comme je fais tout, c’est intéressant pour moi ).

En faisant tout cela j’arrive à équilibrer mes charges, amortissements et loyers donc je ne vais pas payer d’impôts pendant plusieurs années. Les appartements retapés et entretenus prennent de la valeur (la plus valus compense les frais d’achat voir plus) et au moment de la revente, je récupère une partie de mes remboursements de crédits. C’est comme si je mettais de l’argent de côté (remboursement d’emprunt) que je toucherai au moment de la vente.

Cordialement