1er investissement locatif : fiscalité et dépenses et micro-foncier vs réel ?

JMeuret · #1

Bonjour,

sur le point de me lancer dans un investissement locatif , je veux être sûr de tout comprendre sur les dépenses qui m’attendent.

Imaginons un appartement acheté à 200 000 euros (frais de notaires compris) et loué à 1000 euros

Mes dépenses seront

*Impots

D’après ce qui j’ai compris il existe deux impositions différentes (c’est à moi de choisir)

Le régime Micro Foncier

Soit un loyer de 1000 euros, avec l’abattement de 30% on est imposé sur 700 euros
Avec une TMI14, on paie donc 700*0.155 = 108,5 euros par mois
il nous reste 591,5 euros imposé à 14 % = 82,81
soit un total de 191,31 euros d’impots

Régime réel plus difficile à calculer:

Cout du crédit sur 20 ans : 40000 euros donc pour un an : 40000/20 = - 2000 par ans
Loyer de 1000 euros = + 12000 euros par an
Charges : 100 euros / mois = - 1200 par an
Eventuel Travaux : 100 euros / mois = -1200 par an

Revenus pris en compte : 7600 euros donc par mois: 633
Avec une TMI14, on paie donc 633*0.155 = 98,115 euros par mois
il nous reste 591,5 euros imposé à 14 % = 82,1 euros
soit un total de 180 euros

*TAXE FONCIERE

*TRAVAUX et CHARGES

Ai je bien compris comment fonctionner les impots sur les loyers ? Ai je oublié quelque chose?
Merci pour vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (06/09/2016 15h52) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par JBeurer (05/09/2016 22h54)

Mots-clés : fiscalité, imposition, impots, investissement locatif

austin · #2

Salut

Pour le credit sont deductibles
-les interets réellement supporté (voir tableau d’amortisemment et cela decroit dans le temps)
-l’assurance deces /invalidité couvrant le credit
-les frais de dossier banquaire

sont egalement déductible 20€ par local

l’assurance PNO est manquante (deductible)

la taxe foncière est manquante ’déductible)

Il me semble aussi la CGS/CRDS est manquante la c’est 15.5% des loyers en taxe!

@+
Austin

GoodbyLenine · #3

En Micro Foncier, avec TMI 14% :
prélèvements sociaux de 700*0.155 = 108,5 euros par mois
IR de 700*14 % = 98 euros /mois
soit un total de 206.50 euros

En régime réel : seuls les travaux d’entretien sont à priori déductibles (par ex. les travaux d’extension ne le sont pas), et la plupart des charges non récupérables sur le locataire le sont. Voir www.google.fr/search?q=site:www.investi … eductibles

Bernard2K · #4

Vous savez, tout est déjà détaillé ici dans l’exemple donné par le magazine Le Revenu : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Si vous arrivez à reproduire le calcul donné dans l’article (par exemple, dans un tableur excel), c’est bon. Il faut ensuite corriger le taux des prélèvements sociaux qui ont augmenté depuis l’article, comme je l’explique vers la fin du fil.

Vous faites trois erreurs conceptuelles :

1) vous déduisez d’abord les PS de 15,5 %, puis sur le restant, vous appliquez l’IR. Ce n’est pas comme ça que ça se passe. La base de calcul est la même, on ne déduit pas l’un avant d’appliquer l’autre.

TMI de 14 % + PS 15,5 % = 29,5 %. Alors qu’avec votre calcul vous arrivez à 191,31/700 = 27,33 % de total IR +PS : c’est faux. (EDIT : goodbylenine explique la même chose, il a été plus rapide que moi).

Par contre on récupère un chouilla de PS l’année suivante, selon le mécanisme explicité dans le fil donné en lien.

2) vous oubliez des charges déductibles, au réel, comme l’explique austin.

3) vous appliquez le TMI comme s’il n’y avait pas de tranches dans les impôts. Supposons que vous ayez 22 k€ de revenu imposable. Supposons que vous ajoutez 12000 € de revenus locatifs annuels, au micro-foncier. 12000 x0,7 = 8400 € de revenus fonciers nets imposables.
total revenu imposable : 22 000 + 8400 = 30400 €.
La limite de tranche étant à 26 791 € :
- vous avez donc vos 4791 premiers euros de revenus fonciers imposés à 14 %
- et le reste (3609 €) imposé à 30 % !

Bien sûr tous ces calculs et remarques sont valables en revenus fonciers donc en location nue ; pour le meublé c’est différent.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 00h37)

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