Tom3438 [34] : étude de cas immobilier (achat résidence principale)

Bonjour Tom
Pour plus de précisions:
- voulez vous acheter ensemble parce qu elle n’ y arriverait pas seule ou pour optimiser ou …?
- êtes -vous enfant unique  donc seul héritier ?

Bonsoir,

1 - Il manque quelques données complémentaires, en particulier l’age de votre mère,  votre situation matrimoniale et celle de votre sœur.

2 - Vous pouvez envisager un achat en indivision : deux possibilités
Répartition: 50 % votre mère, 50 % vous ou 50 % votre mère, 25 % vous et 25% votre sœur

Deux problématiques pour ce montage :
- vous (ou vous et votre sœur) devrez déclarer le montant du loyer pour vos 50% au titre des revenus fonciers, que le loyer soit versé ou pas.
- l’indivision est un régime instable, si vous (ou votre sœur si elle est impliquée dans le montage) décédez avant votre mère, les héritiers peuvent demander à sortir de l’indivision et provoquer la vente du bien.

En revanche, pas de problématique de droits de succession l’abattement de 100 000 euros par enfant couvrira la valeur du bien (sauf si votre mère possède d’autres biens)

3 - Vous pouvez envisager un achat en démembrement de propriété : votre mère achète l’usufruit, et vous (et éventuellement votre sœur) achetez la nu-propriété. La clé de répartition dépend de l’age de l’usufruitier.

Dans ce cas :
- vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt pour acquérir la nue propriété sur vos autres revenus fonciers (ou les reporter sur 10 ans)
- aucun loyer n’est du, et vous décidez de la répartition de certains frais (taxe foncière, gros travaux…) entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- aucune autre incidence fiscale (au décès de votre mère, vous devenez propriétaire par extinction de l’usufruit).

Les problématiques liées à ce montage :
- le devenir de la nue-propriété si vous (ou votre sœur si elle es impliquée) décédez avant votre mère
- l’entente avec votre sœur si elle ne participe pas au montage et qu’elle n’accepte pas de ne pas avoir de droit sur l’appartement au décès de votre mère.

4 - Si vous achetez vous même, vous devrez déclarer le loyer (voir ci-dessus) qu’il soit perçu ou non. S’il est perçu, aucune incidence à la succession, vous vous partagez les autres biens avec votre sœur. S’il n’est pas perçu, vous pourrez faire valoir lors de la succession que vous avez contribué à l’entretien de votre mère, et demander le remboursement de cette dette… avec les risques de mésentente avec votre sœur…

5 - Je vous recommande, si vous envisagez un de ces montages, de vous faire accompagner par un notaire afin d’éviter toute requalification fiscale et de bien définir les termes de la convention qui réglera les rapports entre les différents acteurs.

Canyonneur

Merci pour vos réponses.
Ma mère a 53 ans et est célibataire donc..
Moi j’en ai 30 et je suis célibataire.
Ma sœur en a 28, célibataire aussi, mais aucun capital et aucune envie de s’engager dans le bien.
Le banquier qui nous a reçu, est celui qui suit l’entreprise de ma mère. Il connaît exactement la situation financière de l’entreprise. On a pour l’instant qu’un bilan intermédiaire, et c’est lorsqu’on aura le bilan final, que le banquier pourra statuer. Mais avec l’intermédiaire, si l’activité reste similaire pendant les 5 prochains mois, il n’y a aucune objection pour que ma mère puisse obtenir un crédit.

Je vais analyser les différentes propositions que vous m’avez faite. Laquelle, a première vue, conseilleriez vous ?

Le conseil de Bernard2K est plein de sagesse, après c’est vous qui voyez bien sûr…

si vous persistez dans cette voie, il faut savoir si votre mère souhaite être vraiment "co-propriétaire" avec vous ou non…

Avec les chiffres que vous donnez, on peut supposer qu’acheter un logement à 200ke ferait une mensualité autour de 1200 euros sur 15 ans par exemple, on peut donc extrapoler que ses futurs moyens théoriques d’après la banque vont plutôt vers la moitié soit 600 euros.

Visiblement, vous avez seul les moyens de financer son futur logement : le plus simple, si vous êtes tous les deux d’accord sur le sujet bien sûr, pourrait-être que vous achetiez seul et lui louiez ensuite :

sur le papier, vous auriez certes un rendement loin d’être au top avec 3.5% brut , un CF sacrément négatif….mais la satisfaction d’aider votre mère qui seule n’aura pas les moyens de ce logement de toute façon. Ainsi, le jour où elle quitte les lieux (vu son jeune âge, elle a le temps de refaire plein de projets..) vous relouerez sans doute beaucoup mieux financièrement parlant.

Qui plus est, si vous optiez pour un achat en commun et que 5 ans après elle veuille changer d’air, ce qui ne serait pas illogique, elle vous réclamerait alors sans doute sa quote-part pour repartir vers autre chose…. vous ne seriez alors même pas sûr de récupérer les FDN et s’il s’agissait d’un projet sur du neuf quasi-sûr de prendre une moins-value au passage …

Je vous maintiens fort peu probable de toute façon que votre banquier suive votre mère sur un projet longue durée avec un seul bilan, même s’il vous dit le contraire à ce jour…

bonne réflexion…