Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée)

Bonjour,

Pour commencer merci pour ce forum c’est rassurant d’avoir des forumeurs comme vous pour éviter de se sentir seul quand on commence à investir.

Je commence par indiquer les informations demandées puis je vous expose les questions que je pose…

- Couple marié de 29 et 31 ans, un enfant
- TMI 30%
- Revenu 42 000€
- Revenu Fiscal de référence 34 000€
- Propriétaire RP depuis 2012, valeur 200 00€ (crédit 800€)

OBJECTIF

- Création de patrimoine (objectif N1)
- Création d’un revenu complémentaire à moyen/long terme (objectif N2)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant mais j’aime apprendre et comprendre, si besoin passage par un expert comptable
- Fiscales : débutant mais j’aime apprendre et comprendre
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : débutant
- Sociales : débutant
- Temps disponible : disponible si nécessaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Deux studios
- Année de construction : bâtiment type napoléonien
- Étage 1/1, lumineux, 28 m²
- locataires en place
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes ?
- Compteurs d’eau et d’électricité commun  pour les deux, relevé manuel
- Études de la copropriété : 6 lots dans la corpo
- Décoration : vieillotte pour le premier et moderne pour le deuxième

LOCALISATION DU BIEN

- Vendée (85)
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : a voir

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 112 875€ pour deux appartements
- Loyer déjà pratiqué 420€ CC/appartement, en meublé ( 50€ eau + électricité)
- charge corpo : 480€/appartement

- Travaux à prévoir mais pas urgent : salle de bain et cuisine d’un appartement (pour moderniser)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : toiture 9000€,  à charge du vendeur

- Taxe foncière hors TEOM : 320€/appartement
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :  120 € ?

- Rentabilité brute : 8,46%
- Rendement net : 5,48%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,16% mensualité 250€
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 5000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP ou micro BIC, il ne me reste qu’a me décider

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI +34,57€/studio si j’ai bien fait mes calculs…

Pour résumer :
- un vendeur, deux lots sur le même palier avec un seul compteur eau plus électricité
- un studio en bonne état et un autre avec salle de bain et cuisine vieillissante
- prix initial par studio, 55 000€, en souhaitant prendre les deux je suis parti pour un prix final de 52500€/studio

Mes questions sont les suivantes :

- trouvez vous les mêmes chiffres concernant le cash flow car j’ai peur d’avoir oublié des éléments
- pour en venir à la question précédente, que faut il prendre en compte exactement pour ne rien oublier en dépense ?
- Est ce problématique d’avoir un seul compteur pour deux studios en LMNP ?
- Est ce intéressant de moderniser le deuxième studio fiscalement ?

En règle général, que pensez vous du projet ?

Je suis débutant, mais je suis preneur de vos explications et avis.

Merci d’avance.

Jérémy

Message édité par l’équipe de modération (05/10/2016 01h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par jrm85 (02/10/2016 20h08)

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)