Forêt avec une résidence principale : détention en SCI ou en indivision ?

Patator · #1

Bonjour à tous,

Petit cas pratique auquel je me retrouve confronté dans mon environnement familial.

Mon cousin détient une forêt en direct, environ 60 ha, valorisés selon lui aux environs de 400 K€. Et sur ce domaine… il y a la maison de famille (disons 100 K€).

Pour des raisons sentimentales, il souhaite préserver ce patrimoine familial pour que ses 4 enfants puissent bénéficier d’une maison de campagne tout au long de leur vie. Hors de question de vendre ou de transmettre à un seul d’entre eux.

Et son notaire lui dit… passons tout en SCI, ce sera plus simple à gérer qu’une indivision.

Autant je suis à l’aise avec les avantages/inconvénients de la SCI vs l’indivision, autant je me pose des questions (peut-être à tort) sur la fiscalité : le fait de détenir la forêt à travers une SCI remet-il en cause l’exonération de 75% au titre de l’ISF et de l’assiette de succession ?

Cordialement,
Patator

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2016 15h55) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : droits de succession, isf (impôt de solidarité sur la fortune), sci (société civile immobilière)

Jo0505 · #2

Bonsoir,

Les forêts sont généralement traitées dans une structure appelé Groupement Forestier (GF), structure qui n’est rien d’autre qu’une SCI classique à l’IR adaptée à la gestion d’un parc forestier.

Je sais qu’il est possible de gérer des forêts dans une SCI classique mais j’ai un doute sur le maintien des différents avantages fiscaux propres à la forêt. C’est bel et bien ce point là qu’il faut creuser comme vous l’avez souligné.

S’il s’avère que le maintien de ces avantages fiscaux n’est pas possible, la solution la plus simple serait de :
- créer un GF pour les 60 ha de forêts (hors maison et terrain de la maison)
- créer une SCI classique pour la maison et son terrain.

carpediem · #3

Je rejoins ce que dit J0505, GF pour la forêt ensuite voir si la maison est partie intégrante de la forêt ou si elle dispose d’un terrain propre au niveau du cadastre.

Enfin si le notaire a dit SCI pour la forêt, prendre conseil auprès d’un autre notaire qui maîtrise mieux les problématiques liées à la propriété de forêt.

Carpediem

Bernard2K · #4

Un groupement forestier est une forme de SCI. Mais avec des avantages en plus :
http://www.crpf-limousin.com/sources/fi … nteret.pdf

Parmi les avantages, l’abattement "Monichon" que vous évoquez, codifié à l’article 793 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo … ieLien=cid

On y voit les GF (à condition de détention des parts depuis plus de deux ans avant la cession + divers engagements), mais pas d’autres formes de sociétés. On peut donc en déduire, me semble-t-il, que les SCI n’en bénéficient pas !

Donc, effectivement, SCI = mauvaise idée. Ce notaire ne connaît pas bien la situation de la propriété forestière.

Par ailleurs, vous dites connaître les avantages de la SCI. En connaissez-vous aussi les inconvénients ? Il faut gérer : AG annuelle, tenue d’une comptabilité… Idem pour les GF. C’est rarement fait. Les GF en déficit de gestion administrative sont une plaie répandue et bien connue de la propriété forestière privée. Parfois, on ne sait même plus qui est membre (suite au décès d’un membre et à la transmission de ses parts par héritage). Dans les plans d’actions pour la forêt, on voit souvent "re-dynamiser la gestion des GF". C’est effectivement indispensable, mais faut-il mettre de l’argent public pour aider des gens riches à gérer leur patrimoine, c’est une autre question !

La "bonne vieille" indivision est souvent plus simple, si l’objectif est de détenir au long terme sans faire grand chose.

Si votre cousin en garde la propriété et permet simplement aux enfants d’y aller aussi souvent qu’ils le veulent, c’est encore plus simple !

votre cousin doit s’interroger sérieusement sur ses objectifs et sa stratégie. Faut-il vraiment donner la pleine propriété à ses 4 enfants ? Quel âge a-t-il, quel âge ont les enfants ? Que vont-ils faire de ce patrimoine ? Peut-on séparer la maison de campagne et la forêt ?

La forêt rapporte peu et parle peu aux jeunes générations. Pour bénéficier de l’abattement Monichon, il faut une garantie de gestion durable, généralement apportée en adhérant à PEFC et de plus, souvent, en mettant en gestion (coopérative ou expert forestier), ce qui a un coût. En bref, il faut gérer comme il faut. Est-ce que les enfants vont gérer comme il faut ? Ne vont-ils pas se mettre d’accord pour revendre et se débarrasser de ce "boulet" ?

Souvent, la forêt est la partie du patrimoine que les gens gardent le plus longtemps. Ils font des donations d’argent ou de maisons, mais gardent la forêt pour eux. Ce n’est pas forcément une décision rationnelle (l’abattement Monichon est régulièrement remis en cause, donc il vaut mieux faire donation tant qu’il existe), mais si ce n’est pas rationnel c’est qu’il y a une autre raison : l’attachement de personnes âgées pour la forêt, parce que c’est durable, parce que ça se gère au long cours et donc que ça leur parle davantage à eux qu’aux jeunes générations.

Patator · #5

Bonjour à tous,

Merci pour ces points de vue et ces éléments de réponse.

Je me doutais bien qu’il fallait se méfier d’une réponse à l’emporte pièces du style "ben une sci évidemment".

Les conséquences fiscales sont en effet loin de compenser les bénéfices civils (perte des abattements isf et succesion versus absence d’indivision).

À mon sens, le problème de mon cousin porte en effet sur la charge émotionnelle du bien. Transmis depuis plusieurs générations, il est impensable de le considérer comme un actif arbitrable. Je suis même prêt à parier que ce sera la même chose pour ses enfants. Mais bon, à titre personnel, je pense qu’il ne fait pas considérer ses biens qu’à travers des prismes rentabilité, fiscalité, ratio…

Je vais quand même voir si on peut traiter de manière séparer la maison et la forêt.

@bernard2k : je tiens bien compte des inconvénients de la sci, même si dans mon cas je me contente d’être associé (j’ai laisser la gérance à mon père). Je suis toujours stupéfait de voir combien de sci n’ont ni comptabilité, ni AG.

J’écrirai de nouveau si je trouve un notaire spécialiste du sujet qui contredit le point de vue que nous semblons partager.

Cordialement
Patator

Bernard2K · #6

J’ajoute qu’il y a une série d’avantages fiscaux pour les détenteurs de forêt qui font des travaux ou ont des coûts de gestion, rassemblées sous le nom "DEFI forêt".

C’est exclusivement réservé aux personnes physiques détentrices de forêt et, sous certaines conditions et limites, aux personnes physiques détentrices de parts de "groupements forestiers ou de sociétés d’épargne forestière".

Voilà donc encore une série d’avantages fiscaux qui seraient perdus si votre cousin possédait sa forêt au travers d’une SCI.

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