Vente d'un box acheté avec une maison : quid du crédit immobilier ?

Vincent11 · #1

Bonjour,

J’ai fais l’acquisition il y a quelques années d’une maison avec un box non accolé. Il s’agit de ma résidence principale et non d’un investissement, j’espère toutefois trouver réponse à mes interrogations ici. Le box ne me sert pas du tout et je pensais à le revendre.

Il s’agit bien de 2 lots séparés dans l’acte de vente. De plus, la taxe foncière contient deux lignes.

Cependant le crédit immobilier unique concernait bien évidemment la maison + le box. L’acte de vente mentionne un prix pour le tout de toute façon.

Mon contrat de crédit immobilier ne fait aucune mention du box, mais uniquement d’une maison avec adresse de la maison. Le box est uniquement mentionné dans l’acte de vente notariée.
Le crédit immobilier possède une clause stipulant qu’en cas de vente du bien, l’emprunteur (moi) s’engage à rembourser le prêt par anticipation à moins que je ne préfère donner une garantie hypothécaire sur tout autre bien de valeur équivalente.
Je précise que c’est la caution crédit logement qui a été utilisée sur ce prêt, il n’y a pas d’hypothèque sur ma maison.

Il n’y a absolument rien qui ne m’indique ce qu’il se passerait en cas de vente partielle du bien.
Sachant que j’ai déjà remboursé une partie du crédit, la somme restante que je dois à la banque est inférieure au "prix de la maison - prix estimé du box".

La banque risque t-il de me réclamer la totalité du montant du crédit si je vends uniquement le box ?
La banque pourra t-il dire que la somme auquel le box sera vendue viendra en remboursement anticipé partiel du crédit ?

J’avoue que je préférerais largement garder cette somme pour un autre projet. Et surtout je n’aimerais pas que la banque me réclame également le prix de la maison…

Qu’est-ce que je risque à ne pas signaler la vente à la banque ? Le notaire les préviendra t-il automatiquement ?

Mots-clés : crédit immobilier, vente partielle, vente

Surin · #2

Il y a des chances que le notaire prévienne la banque puisque l’achat du box a fait l’objet d’un crédit englobé avec la maison. Le mieux serait encore de lui demander confirmation.
Je pense sincèrement que vous devriez expliquer la situation à la banque et leur demander s’ils acceptent que vous vendiez le box sans toucher à l’emprunt, je ne vois pas pourquoi ils diraient non sauf à être un peu trop rigides. Cela vous permet d’être en règle vis-à-vis d’eux.

Edit : je vous réponds mais vous pourriez jouer le jeu en faisant une vraie présentation à l’occasion.

Vincent11 · #3

Merci pour votre réponse.

Je m’étais dis la même chose. J’ai un bon dossier et le capital restant du suffit à couvrir la valeur de la maison.

Mais en fait ce qui me bloque c’est qui je leur pose la question et qu’il me dise non, je n’aurais plus la possibilité de leur dissimuler la transaction, car ils risqueraient de vérifier j’imagine.

Ce que je veux surtout savoir c’est est-ce que c’est commun ? Et les banques ont t-ils tendance à être ok dans ce genre de cas ?
Sachant que la somme en jeu est de 13 à 15k€. Ce n’est pas ce qu’on appellerais une fortune.

Edit : Je ne savais pas trop quoi y mettre, je viens de voir qu’il y avait un modèle. Je fais ça.

Surin · #4

Merci, vous venez de faire mieux que 90% des nouvelles présentations.
En premier il faut interroger le notaire, s’il vous confirme - ce qui est probable - qu’il préviendra la banque, autant prendre les devants.
Quant à savoir si c’est commun, je n’ai en effet pas souvenir de retours concrets sur le forum, à voir si d’autres ont un retour d’expérience. J’ai tendance à penser qu’avec les banques, on peut négocier. Ca serait du bon sens qu’ils acceptent, ils ont la garantie de la maison.

ZeBonder · #5

D’après mes souvenirs, s’il n’y a pas d’hypothèque mais juste la caution crédit logement, le notaire ne saura même pas qu’il y a un crédit bancaire souscrit et encore moins quelle banque contacter.

Canyonneur75 · #6

Bonjour,

Quelques remarques :

1 - Il n’y a pas eu constitution de sureté réelle sur votre prêt puisque vous êtes couvert par crédit logement, le fichier immobilier ne contient donc pas d’information sur l’existence de votre prêt.
Que précise l’acte d’achat sur ce point ? S’il n’y a aucune information sur le sujet dans l’acte, il me semble peu vraisemblable que le notaire chargé de la vente contacte le premier notaire pour obtenir le nom de la banque qui a apporté les fonds pour l’achat et la contacter …

2 - Vous ne donnez pas les élèments qui permettent d’évaluer la réaction de la banque… En effet, son objectif est de pouvoir sécuriser le remboursement du prêt… Sa réaction ne sera pas forcément la même si la maison vaut 50000 euros et qu’il vous reste 49 500 euros à rembourser ou si elle vaut 350 000 euros et qu’il vous reste 200 000 euros à rembourser.

3 - Votre principal risque, à mon avis, réside dans une demande de remboursement anticipé de la banque en cas d’incident de paiement et qu’elle découvre qu’une partie des biens a été vendue…

4 - Avez vous creusé l’aspect plus value : En effet, selon le bofip, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°). Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U, II-3°). Vous n’êtes donc pas exonéré au titre de la résidence principale.
Dans votre cas, si vous êtes en position de plus value, veillez à rester en dessous du seuil d’exonération général de 15 000 euros et faites figurer un prix d’achat (à calculer selon un processus à discuter avec votre notaire) pour disposer également d’un prix d’achat de la maison au cas d’une vente future de la maison sans exonération de la plus-value…

Canyonneur

Edit : paragraphe 1 - réponse simultanée de Zebonder

Pierrot31 · #7

Je suis du même avis que Canyonneur et comme lui, mon interrogation serait sur le calcul de la PV (point 4)…

Vincent11 · #8

Canyonneur75 a écrit :
Bonjour,

Quelques remarques :

1 - Il n’y a pas eu constitution de sureté réelle sur votre prêt puisque vous êtes couvert par crédit logement, le fichier immobilier ne contient donc pas d’information sur l’existence de votre prêt.
Que précise l’acte d’achat sur ce point ? S’il n’y a aucune information sur le sujet dans l’acte, il me semble peu vraisemblable que le notaire chargé de la vente contacte le premier notaire pour obtenir le nom de la banque qui a apporté les fonds pour l’achat et la contacter …

2 - Vous ne donnez pas les élèments qui permettent d’évaluer la réaction de la banque… En effet, son objectif est de pouvoir sécuriser le remboursement du prêt… Sa réaction ne sera pas forcément la même si la maison vaut 50000 euros et qu’il vous reste 49 500 euros à rembourser ou si elle vaut 350 000 euros et qu’il vous reste 200 000 euros à rembourser.

3 - Votre principal risque, à mon avis, réside dans une demande de remboursement anticipé de la banque en cas d’incident de paiement et qu’elle découvre qu’une partie des biens a été vendue…

4 - Avez vous creusé l’aspect plus value : En effet, selon le bofip, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°). Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U, II-3°). Vous n’êtes donc pas exonéré au titre de la résidence principale.
Dans votre cas, si vous êtes en position de plus value, veillez à rester en dessous du seuil d’exonération général de 15 000 euros et faites figurer un prix d’achat (à calculer selon un processus à discuter avec votre notaire) pour disposer également d’un prix d’achat de la maison au cas d’une vente future de la maison sans exonération de la plus-value…

Canyonneur

Edit : paragraphe 1 - réponse simultanée de Zebonder

Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos réponses à tout les 3.

1)3) Je prends note de votre remarque et des risques faibles mais aux conséquences élevés.
Je ne penses pas que j’aurais des incidents de paiements. Le montant de ma mensualité constitue moins de 15% de mon revenu.

En l’absence d’incident de paiement, la banque peut-elle exiger que je solde la totalité du crédit ou uniquement le montant de la vente du box ?
Parce que bon si elle exige uniquement le montant de la vente du box, je peux gérer ce risque. Si c’est le montant de la maison, j’aurais plus de mal.

2) J’ai acheté la maison + le box à 153000€. J’ai emprunté 149000€ pour le financement.

J’ai à ce jour remboursé 11000€, je dois 138000€ à la banque. Le montant estimé de la vente du box est de 15000€.

Le prix de la maison - 15000€ couvre bien le montant restant du

4) Alors je n’avais pas pensé à l’aspect plus-value. Je ne savais pas qu’il fallait que je la revende en même temps que la maison si je voulais éviter la plus value, mais ça me paraît logique après réflexion.

Pour information, l’acte de vente n’intègre que le prix total, soit 153000€, aucune information concernant le prix ou la valeur détaillée.

La valeur de mon box étant de 14000€ à 16000€ d’après les ventes récentes d’autres box situés au même endroit. J’imagine que si je vends pour 16000€, je devrais dépenser des sommes pour faire estimer la proportion de la valeur du garage par rapport à la maison et faire estimer une plus-value ? Et au final même en l’absence de plus-value, ça me coûtera plus cher et ralentira le processus…
Il vaut donc mieux que je vendes à 14999€ j’imagine.

Canyonneur75 · #9

Bonjour,

Quelques remarques complémentaires :

1 et 3 - Il convient de se référer à votre contrat de prêt pour déterminer quelles peuvent être les conséquences d’une vente partielle. Il est très vraisemblable que la banque se soit protégée et aie inclus une clause prévoyant un remboursement intégral en cas de non respect des conditions par l’emprunteur.

2 - La cession du box augmente le risque de la banque. En effet, lors de l’acquisition, le prêt couvrait 97,4 % du prêt. SI vous vendez, vous serez proche de 100%. Par ailleurs, comment ont évolué les prix dans votre secteur ? S’ils ont baissé, vous vous trouverez avec un taux supérieur à 100%.
Peu de chance que la banque accepte, sauf si vous avez d’autres garanties…

Plus globalement, avez vous choisi la bonne stratégie ?

-Avez vous vérifié si votre mairie impose une place de stationnement par unité d’habitation ? Dans l’affirmative, avez vous le droit de vendre le box ?
- Le box valorise t’il votre maison ? Très vraisemblablement oui, sinon l’ancien propriétaire - sauf interdiction administrative - aurait vendu en 2 lots…
- Vous est il possible de louer le box et éventuellement si vous avez un besoin d’argent souscrire un prêt personnel ?

Canyonneur

Michel1993 · #10

Au pire la banque pourrait demander une autre garantie (genre une partie de l’argent de la vente du box bloqué sur un compte ?). Ça me semble la solution la plus logique.

C’est juste une suggestion.

Et je pose naïvement la question, vous payez le cadastre du box ?
Vous pourriez faire valoir à la banque que ce box n’était qu’une charge improductive, qui ne rapportais rien et vous coutais.

Vincent11 · #11

Bonjour,

1) Le contrat de prêt ne mentionne pas le cas de vente partielle. D’ailleurs je ne savais même pas qu’il s’agissait de 2 lots avant l’achat. Donc à moins que le notaire les ait prévenu, ils ne le savent même pas.

2) Les prix sont restés stables dans le coin.
Mais petit détail j’ai fais des travaux, pas mal de rénovation. La valeur du bien a donc augmenté. Ayant tout fait moi même, je n’ai pas de facture de professionnel à présenter à la banque mais uniquement les factures du matériel.
Mais bien évidemment, rien ne prouvera à la banque que j’ai bien utilisé le matériel pour ma maison. Et je ne veux pas rentrer dans les démarches administratives complexes d’évaluation etc.

Canyonneur75 a écrit :
Plus globalement, avez vous choisi la bonne stratégie ?

-Avez vous vérifié si votre mairie impose une place de stationnement par unité d’habitation ? Dans l’affirmative, avez vous le droit de vendre le box ?
- Le box valorise t’il votre maison ? Très vraisemblablement oui, sinon l’ancien propriétaire - sauf interdiction administrative - aurait vendu en 2 lots…
- Vous est il possible de louer le box et éventuellement si vous avez un besoin d’argent souscrire un prêt personnel ?

Canyonneur

Alors concrètement, il y a des places de stationnements en nombre largement suffisant. Et le box n’est pas collé à la maison.
Donc l’intérêt de ce box n’est pas de pouvoir se garer mais uniquement de protéger une voiture qui a de la valeur. Les gens dans les autres maisons se garent tous à l’extérieur.

En fait, il s’agit d’une copropriété avec des maisons et des appartements. Il y a largement plus de logements que de box.

La majorité des box ont justement été séparés dans le temps. Ma maison est un des rares où ce n’est pas le cas.

La location ne m’apporterait qu’une rentabilité de 4% brut. Vu mon TMI, je préfère largement le revendre pour me servir de l’argent plus justement.
En fait, je me suis surtout décidé en calculant ce que me coûtait le box en taxe foncière (très élevé dans le coin) et charges de copropriété : 25€ mensuel alors qu’il est juste vide et n’apporte pas de plus-value considérables à mon habitation.

Michel1993 a écrit :
Au pire la banque pourrait demander une autre garantie (genre une partie de l’argent de la vente du box bloqué sur un compte ?). Ça me semble la solution la plus logique.

C’est juste une suggestion.

Et je pose naïvement la question, vous payez le cadastre du box ?
Vous pourriez faire valoir à la banque que ce box n’était qu’une charge improductive, qui ne rapportais rien et vous coutais.

Au vus de toutes les réponses, je penses que je vais aller dans ce sens aussi.
Je penses qu’en expliquant la situation, le fait que le box me coûtait de l’argent tout en étant pas nécessaire, je veux le vendre.
Après, s’ils veulent récupérer une partie de la somme, on verra. J’ai remboursé 11000€ jusqu’ici, s’il veule prendre ce qui dépasse 11000€, soit.

J’ai pris rendez-vous avec mon conseiller sur leur site internet. Je vais bien voir.

Flyz57 · #12

Je vais directement à l’essentiel:
Vous pouvez vendre et l’argent sera versé par votre notaire sur le compte.
Crédit logement est uniquement informé par la banque et personne d’autres.

Canyonneur75 · #13

Bonsoir,

Je trouve cette dernière intervention un peu expéditive.

En effet, il est très vraisemblable que la banque ne sera pas informée de la vente du garage.

En revanche, elle a de grandes chances de rendre exigibles les montants dus si la banque venait à en avoir connaissance.

J’ai consulté les conditions générales de mon dernier prêt et j’ai trouvé les clauses suivantes :

- Engagement de l’emprunteur :
"Tant qu’il n’aura pas rempli l’intégralité des obligations résultant pour lui de la présente offre, l’emprunteur s’engage formellement à aviser la banque en cas :
- a- de vente du bien objet du présent crédit
- b- d’inscription hypothécaire dudit bien au profit d’autres que la banque
- c- d’altération de sa valeur économique quelle qu’en soit la cause"

- Exigibilité anticipée des montants dus :
"en cas de non respect d’engagement(s) pris par l’emprunteur"

On peut discuter si une vente partielle entre dans le cas a, mais elle entraine une altération de la valeur économique…

La non déclaration d’une vente partielle entraine un risque d’exigibilité totale que vous devez estimer…

Canyonneur

Pierrot31 · #14

Et en allant à l’essentiel, quelle valeur d’origine du box le notaire prend-il pour faire son calcul de PV? Même si de ce que je comprends, il y exonération si moins de 15k de pv (point 4 de canyonneur).

C’est l’aspect théorique qui m’intéresse…

Canyonneur75 · #15

Bonsoir,

Plusieurs méthodes possibles :

1 - Les 2 lots n’étant pas homogènes, la répartition en fonction de la superficie de chaque lot n’est pas pertinente.
2 - Les 2 lots faisant partie de la même copropriété, une répartition en fonction du nombre de tantièmes de chaque lot est possible (cette solution a été retenue par le notaire chargé de la vente d’un lot accessoire dans mon immeuble) - les tantièmes étant proportionnels, en théorie, à la valeur des lots
3 - Par comparaison avec des ventes réalisées à la même époque sur des biens comparables

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/12/2018 06h21)

Bernard2K · #16

@Pierrot31 : exonération de l’imposition sur la PV si le prix de vente ne dépasse pas 15 k€ (et non pas si la PV ne dépasse pas 15 k€).

Vincent11 · #17

Petite question dont la réponse me paraît évidente mais c’est vraiment pour être sur à 100% avant de faire une bêtise : le prix de vente c’est bien le prix que je touche ? Ca n’inclue pas les frais de l’agence, on est d’accord ?

Si le prix payé par l’acheteur est de 16k€ mais la commission de l’agence 1k€ et que je touche 15k€, je paierais la plus-value ou non ?

Vincent11 · #18

Bonjour,

Une idée pour le prix de vente ? Il faut que je sois sur de ce point si je veux éviter d’avoir des soucis avec les plus-values.

C’est le prix de vente avec frais d’agence qui ne doit pas dépasser 15000€ ou le prix de vente net vendeur ?

Bernard2K · #19

Google refuse de vous répondre ? A moi, pas :
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Prix de cession

Puisqu’il s’agit du prix que vous touchez réellement, y compris les éventuels frais d’agence, vous pouvez faire un mandat mettant les frais d’agence à charge de l’acheteur.

Vincent11 · #20

Bernard2K a écrit :
Google refuse de vous répondre ? A moi, pas :
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Prix de cession

Puisqu’il s’agit du prix que vous touchez réellement, y compris les éventuels frais d’agence, vous pouvez faire un mandat mettant les frais d’agence à charge de l’acheteur.

Merci pour votre réponse.
J’avais fais des recherches google justement et j’avais trouvé des informations pas clair. Les frais d’agence pouvant être à la charge du vendeur, de l’acheteur ou des deux. Je voulais m’assurer de la chose.
Mais puis-je vraiment contraindre l’acheteur légalement de payer les frais d’agence ? C’est moi qui as contacté l’agence ? Même si pour lui la somme finale payée est la même.

Bernard2K · #21

C’est possible et légal. L’annonce doit indiquer que les frais sont à la charge de l’acheteur. Les AI sont habitués et savent faire.

Par contre, aucune agence ne travaillera pour 1000 €. Les grilles tarifaires prévoient généralement un truc du type "en-dessous de 50000 € : 10 % avec un minimum de 3000 €." Ce qui, sur un bien à 15000 €, fait du 20 %. Pour un bien de prix-là, il est préférable de se passer de l’agence.

Vincent11 · #22

Bernard2K a écrit :
C’est possible et légal. L’annonce doit indiquer que les frais sont à la charge de l’acheteur. Les AI sont habitués et savent faire.

Par contre, aucune agence ne travaillera pour 1000 €. Les grilles tarifaires prévoient généralement un truc du type "en-dessous de 50000 € : 10 % avec un minimum de 3000 €." Ce qui, sur un bien à 15000 €, fait du 20 %. Pour un bien de prix-là, il est préférable de se passer de l’agence.

Oui l’exemple que j’ai donné n’est pas représentatif de la réalité, mais c’était pour appuyer mon point de l’effet de seuil avec un exemple.

J’ai rendez-vous avec la banque courant de la semaine prochaine, je vous tiendrais en tout cas au courant de l’avancement.

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Canyonneur75 a écrit :

#9 16/12/2018 13h06

#10 16/12/2018 13h48

#11 16/12/2018 13h53

Canyonneur75 a écrit :

Michel1993 a écrit :

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Bernard2K a écrit :

#21 22/12/2018 10h10

#22 22/12/2018 10h37

Bernard2K a écrit :

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