Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division)

Gratouille, j’ai bien conscience de cela. Le but n’est pas forcément d’acheter ce bien mais de se familiariser avec les démarches de ce type et traiter avec l’AI et de savoir quoi regarder et d’apprendre. La visite de cette maison m’a permis de me poser plein de questions sur les travaux et de prendre contact avec l’urbanisme, le PLU et diverses autres administrations (Enedis par exemple). 

J’ai acheté ma RP avec décote + travaux (appartement où tout a été refait) donc je ne suis pas complètement novice. Même si je n’ai bien évidement pas l’expérience de ce type de projet.

Là, mon interrogation est : que pensez-vous de mes démarches (j’ai mis les chiffres pour ceux qui cherchent des chiffres sur leur propre projet et pour voir si je me suis pas trompé aussi) ? Que dois-je creuser pour avoir toutes les cartes en main de décision ?

Si je trouve un appartement avec travaux dans petite copro qui affiche un cashflow positif après négo, j’aurais de quoi sauter dessus. Mais je n’en ai pas encore trouvé. En attendant, je me fais la main.

En soit, les travaux ne me font pas peur. Le bâtiment est sain et les surprises sont minimes vus que tout est à refaire. En revanche, le financement me chagrine et la concentration sur un bien d’envergure également. Ma surface financière est de 100k€ net net (hors emprunt - hors RP) actuellement.

Je vais demander à mon banquier s’il serait prêt à me suivre sur un projet de 100k€ + 200k€ travaux avec un loyer de 2200€/mois pour voir. Cela me donnera un ordre d’idée sur d’autres biens que je serais amené à visiter.

A mon avis c’est à fuir :
- Le boulot d’une rénovation lourde sur un immeuble est énorme et difficile à maîtriser pour un particulier.
- bien à 100k€ + 200k€ de travaux : où sont passés les 50 k€ d’acquisition des parkings ?
- 2200 € de loyer mensuel pour 300 k€ d’investissement, ça fait du 8,8 % bruts. Tout ça pour ça ?
- grosse difficulté d’accès au crédit. Si, par exemple, vous trouvez (difficilement) la banque qui vous finance l’achat du bien et l’ensemble des travaux. Opération bouclée, pensez-vous. Sauf qu’il faut encore acheter les parkings. Et là, pas moyen d’avoir un nouveau crédit, car vous êtes trop endetté. Pas de parking, pas de division : projet complètement bloqué.
- Vous semblez envisager la location nue; or l’ampleur des travaux fait que l’opération ne sera peut-être pas entièrement éligible en travaux déductibles. Notamment, l’aménagement des combles et/ou surélévation ; mais même des travaux sur le reste de l’immeuble pourrait être considérés comme non éligibile. Tout passer en travaux déductibles, c’est prendre le risque d’un contrôle fiscal et d’un redressement.
- vous parlez de conventionnement ANAH, mais le Borloo ancien a vécu. On attend les modalités exactes du dispositif "Cosse ancien". Toutes les communes ne seront pas éligibles. C’est donc une période de grosse incertitude pour miser sur un dispositif de ce type.

Laissez ce boulet à quelqu’un d’autre !

Ce qui manque, c’est surtout : comment maîtriser une rénovation d’une telle ampleur sans que ça dure 2 ans et sans se ruiner.

Avec un architecte, c’est plus facile mais ça coûte.

Si vous gérez vous-même des entreprises, c’est compliqué à beaucoup de points de vue :
- les entreprises vont vous demander des plans détaillés des travaux à réaliser. On retombe sur la case architecte (ou au moins maître d’oeuvre).
- en tant que particulier, vous n’êtes pas leur priorité. Elles ont des marchés publics ou des chantiers avec architectes qui savent leur mettre la pression plus que vous.

Les travaux, ce sont beaucoup d’aléas. Par exemple, une entreprise peut faire faillite pendant le chantier, mettant tous les travaux en retard (ça arrive même sur des projets avec architecte et tout le toutim). Ou bien, vous pouvez entrer en conflit avec une entreprise (vous considérez qu’elle a fait une malfaçon, elle vous explique qu’elle a fait comme il faut).

Sur les aspects techniques :

- Au delà de 150m² vous légalement obligé de passer par un Architecte.
- Pour une rehausse de toiture, il faudra déposer un permis de construire, avec le délais d’instruction associé.
- Une toiture à refaire + 3 ans inoccupation : Avez vous noté des infiltrations dans le bâtiment ?
- Quel est l’état de la charpente y avait-il présence d’insecte ou de moisissure?
- Sauriez vous dater la construction de l’immeuble ? Avant 1930 la technique était plutôt au poutrelles hourdis pour les planchers. Eau + acier = rouille. Eau + bois = moisissure et/ou insectes.
- la distribution des appartements que vous envisagez est elle identique à l’existant ? Devez vous créer des trémies dans les plancher pour les réseaux plomberie et VMC?(plus technique et plus onéreux).
- Les sous sols sont elles saines? Si les murs sont en maçonneries traditionnelles, les mortiers sont elles sains, quel est l’état du plafond du sous sol ? Y-a-t-il des fissures structurelles en murs ou plafond, l’atmosphère/le sol est il humide ?
- Isolation thermique intérieur => réduction de 3m² habitable par niveau.
- Electricité et plomberie à revoir => créer un espace pour les compteurs + trémies + Gaines technique palières (ou si possible tout rassembler au RDC)
- Dans un immeuble d’habitation catégorie 3, la largeur de l’escalier doit être supérieur à 100cm et respecter la formule de Blondel. L’escalier existant est il au norme ? Si non, l’élargissement d’une trémie centrale est très complexe structurellement.
- Pose des menuiseries extérieure et réfection totale de la charpente couverture => échafaudage avec les autorisations voirie.
- Démarches concessionnaires.

Sur la gestion d’un tel projet :

- Avant d’aller plus loin vous pourriez demander conseil auprès d’un architecte pour sonder la faisabilité de votre projet?
- En travaux de rénovation lourde, les promoteurs professionnels prévoient une enveloppe financière de +25% d’aléas sur les devis annoncés lors de la signature du marché.
- Comptez vous souscrire à une assurance dommage ouvrage ? Le coût est assez prohibitif pour un particulier.
- Le projet risque de durer 2-3 ans. Es-ce financièrement viable pour vous ?
- Avez vous de l’expérience dans la construction, savez vous manager des hommes et êtes vous solide ? Cela peut être difficile psychologiquement en cas de pépin / aléas et je n’ai jamais connu de chantier sans aléas.

Comme les autres intervenants, je ne trouve pas que les risques en vaille la chandelle.

Mi345, c’est toujours intéressant d’avoir des retours précis d’un maître d’oeuvre expérimenté. je me permets quand même d’apporter quelques nuances :
- le seuil d’obligation de recours à un architecte est encore de 170 m² de surface de plancher. Le décret modifiant cette surface à 150 m² est paru mais il ne s’appliquera qu’à partir du 1er mars 2017.
- ce recours à un architecte n’est obligatoire que si les travaux relèvent du permis de construire.
- permis de construire ou DP, ça dépend de la nature exacte des travaux.

Kabal a écrit :

PS : l’annonce que j’ai mise continue de m’apporter des propositions de visites pour un studio. Cela me conforte sur la zone en tout cas. Je suis à plus de 20+ demandes que ce soit des travailleurs ou des étudiants.

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Il est assez déconcertant de vous voir écrire ce que vous allez faire dans un bien que vous ne comptez pas acheter… j’ai peut-être raté un truc ?

DDTee a écrit :

Il est assez déconcertant de vous voir écrire ce que vous allez faire dans un bien que vous ne comptez pas acheter… j’ai peut-être raté un truc ?

C’est l’utilisation du présent et de la projection du projet. Vous remarquerez que j’ai fait les projections les plus compliquées. Une autre projection serait : refaire la toiture sans surélévation + 2 T1 et 1 grand T2. Le local commercial peut générer 50% des revenus liés au prêt et n’a besoin que de l’électricité, un peu de plomberie, peinture. Il est dans un bon état. Le bien n’en serait pas plus rentable mais serait moins lourd à gérer.

Personnellement, je pense que s’investir dans un projet est la condition pour comprendre les choses qui me sont inconnues. Mon expérience est minime sur le BTP. Donc je dois m’investir pour savoir quoi regarder et quelles questions posées pour après me focaliser sur d’autres choses. On remarque souvent que ce qui effraie les gens c’est l’inconnu (ie les travaux). Je lis pas mal la partie immobilier et notamment les tenors (vous, bernard, cricri, etc…) pour comprendre les choses mais sans application, c’est de la théorie pure et cela ne s’incruste pas assez ou on croit comprendre alors qu’en fait non car on ne sait pas faire en pratique.

Il est clair que je ne commencerais pas avec ce bien mais je trouve qu’il complète parfaitement ce que j’ai lu sur le forum. Quoi regarder, quoi faire pour la division, etc… Je me sens plus prêt maintenant qu’avant.

DDTee a écrit :

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Comment s’y prendre ? Selon vous, je dois échanger avec les candidats qui me répondent sur mon offre fictive ?

J’avais bien compris, mais AMHA vous apprendriez plus en multipliant les démarches sur des biens différents qu’en vous "acharnant" sur celui-ci… ce n’est que mon humble avis.

D’autre part vous semblez sous estimer les difficultés ou le temps envisageable pour un tel chantier, plus exactement tout calculer comme si les entreprises du bâtiment et administration (edf) vivaient dans un monde parfait ce qui n’est pas vraiment le cas… le temps des travaux coûte cher en tresorerie !

DDTee a écrit :

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Kabal a écrit :

Comment s’y prendre ? Selon vous, je dois échanger avec les candidats qui me répondent sur mon offre fictive ?

Oui, impérativement !
Je connais par exemple des zones où les locataires potentiels sont nombreux mais peu qualifiés car le coin est économiquement sinistré.

Bernard, c’était dit dès le message #1 :

Kabal a écrit :

Icqe m’avait demandé une fois le cas d’école sur lequel je travaille, le voici donc. Le but est de le mener à bien même si aucune offre n’est déposé dessus. J’espère que cela servira la communauté.

Le fait qu’il ne déchaîne pas les passions ne me dérange pas. Je n’aurais même pas pensé à le poster si Icqe ne me l’avais pas demandé le mois dernier (ou celui d’avant). J’ai plus d’élément maintenant qu’avant et donc je le post. En vous lisant, on a l’impression que je me plains de quelque chose ce qui n’est pas le cas. Si vous avez l’impression de perdre votre temps en le commentant car non réel, ce n’était pas la peine de donner votre avis.
Personnellement, je pensais plus avoir des messages du style : "il vous manque ça à étudier", "vous avez omis tel ou tel chose" comme l’a fait DDTee par exemple sur la solvabilité des locataires ou Mi345 sur les choses à regarder ou comme vous-même qui m’indiquait que les travaux ne seraient pas tous déductibles (j’avais lu un post là-dessus mais je l’avais pas pris en compte).

Après, je suis prêt à apprendre de toutes les réflexions qui sont sur ce post. Je ne souhaite pas me transformer en maçon ni constructeur mais de repérer les points faibles et de pouvoir mieux estimer les choses. (ou à défaut quoi regarder) J’ai remarqué que c’est important de se décider vite pour un bien de qualité. Or les biens de qualité ne sont pas affichés comme tel : négo du prix et bonne évaluation des travaux font un bon socle pour trouver une pépite.

Bref restons en là, c’est pas la peine d’ergoter 150 ans sur celui-ci. Je n’avais pas l’intention de déclencher une polémique sur ce cas.

Je confirme les propos de Kabal par politesse.

Désolé de ne pas pouvoir plus intervenir, sauf pour asséner des poncifs comme on dit, et désolé également d’avoir été de mauvais conseil en quelque sorte ?

Et puis parfois, le simple fait d’écrire sur un forum son projet permet un mouvement réflexif qui met en évidence des défauts de raisonnement même s’il y a peu de réponses.
Ne vous découragez pas

X